基于房地產業相關宏觀政策與房地產企業的分析

周毛利

(中鐵十七局第一工程有限公司，山西太原 030032)

我國房地產業一方面其發展面臨廣闊前景和良好機遇，另一方面也因為其特殊性及其近幾年的非理性發展引發了社會上過多的問題以及過熱的關注。房地產業的特殊性質使其能否保持健康發展關聯國民經濟全局，房地產業能否健康發展關系民生及和諧社會建設。作為固定資產投資的“大權重”行業，房地產業的起伏與宏觀經濟周期高度正相關，政策的調整、變化決定著房地產市場的調整力度和調整周期。出于對房價持續非理性上漲的反應，我國政府從2005年開始進入對房地產業的密集調控期，調控的力度越來越大，范圍也越來越寬。調控的內容和手段也從2005年的單純關注房價問題逐步轉變為近年以來的從多個領域、運用多種措施對“失去理性”的房價進行綜合調控。本文從國家統計局統計的數據中，選取了2004年～2013年的企業景氣指數、各行業的平均景氣指數、房地產企業家信心指數相關數據，綜合了這十年國家對房地產業的相關宏觀政策，對這些房地產業相關因素進行了相關分析。

1 數據說明

1.1 企業景氣指數和企業家信心指數

企業景氣指數和企業家信心指數均來源于國家統計局開展的企業景氣調查。企業景氣指數是通過對企業家關于當前宏觀經濟環境和微觀經營狀況判斷結果進行量化加工整理得到的，用以綜合反映宏觀經濟發展狀況和企業生產經營景氣狀況以及未來發展變化的趨勢。企業家信心指數綜合反映企業家對宏觀經濟的看法和信心，企業景氣指數綜合反映企業生產經營景氣狀況。本文中企業景氣指數采用國家統計局中每年四個季度的房地產行業企業景氣指數的平均數。各行業景氣指數平均值為各個季度的景氣指數的平均值。企業家信心指數采用每年四個季度房地產企業家的信心指數的平均值。

1.2 2004年～2013年國家政策調控分析與調控力度賦值

因為2004年～2008年的宏觀政策對近幾年的房地產行業的發展影響力度減弱，所以本文重點分析了2008年～2013年這六年的房地產相關宏觀政策。對國家針對房地產行業的相關政策采用賦值的辦法進行量化，以便分析。以2008年的政策賦值80為準，完全從緊的政策賦值為100，然后逐步遞減。其余年份通過與相近年份作對比得出其賦值。

1)2004年～2007年的政策分析與賦值。2004年國家全力支持住宅成為新的經濟增長點。綜合分析賦值為40，這是房地產相關政策最為寬松的時期。2005年房地產業關聯度高，帶動力強，已成為國民經濟的支柱性產業。國家的相關政策已經開始有所調控，但支持力度不減。綜合分析賦值為50。2006年，中央政府用土地供給抑制房地產過熱，上調貸款利率，以貨幣政策對房地產業進行一定程度的調控。綜合分析賦值為65。2007年，房貸優惠政策取消，國家稅務局發出《關于實施房地產稅收一體化管理若干具體問題的通知》，明確個人買賣二手房，須繳納個人稅。綜合分析賦值為70。

2)2008年的政策分析與賦值。從政策面看，與2006年、2007年的調控相比，2008年國家對房地產市場的調控力度更大，而且是全方位的，不僅包含了供需層面，而且對于市場秩序和制度層面均有涉及。綜合政策分析，賦值為80。

3)2009年的政策分析與賦值。2009年的投資增長總體平穩，但房地產業的投資“局部活躍”，全國商品房均價依然保持高位上漲趨勢，使得政策面繼續再收緊，前沿城市的房價開始大幅下跌，顯露泡沫破滅跡象，房地產市場前景極不明朗。綜合政策分析的賦值為90。

4)2010年的政策分析與賦值。2010年的房地產市場調整態勢明顯，房地產業歷經了中央政府調控政策從年初“兩防”調整為年中的“一保一控”，到12月明確為“保增長、擴內需、調結構”的政策變動以及房地產行業的自身調整，調整成為2010年房地產業的主基調。綜合政策分析，賦值為90。

5)2011年的政策分析與賦值。2011年，國家4萬億元投資計劃推出后的影響進入高峰，在積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策共同作用下，市場上流動性大大增強，在中央政策的基礎上，各地紛紛出臺相關優惠政策刺激房地產市場。中央政策的綜合分析，賦值為60。

6)2012年的政策分析與賦值。國務院辦公廳連續出臺了《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，中國人民銀行上調存款類準備金率，綜上分析，政策賦值為90。

7)2013年的政策分析與賦值。2013年春節前夕，確定了全年房地產調控基調，同時也拉開了全國范圍嚴格控制房地產行業的序幕。再次強調加強保障性住宅建設，對房價控制、保障房建設均有明確的目標和時間限制。政策分析賦值為95，達十年最高水平。

綜合以上的分析，得出量化后各因素的數據匯總于表1。

2 對數據進行相關分析

運用SPSS統計軟件進行數據分析(如表2所示)。

表1 各因素的匯總表

表2 數據描述性統計分析

由表2可以看出，包括房地產企業在內的各行業景氣指數都較高，在我國經濟保持較快平穩發展的近十幾年里，我國的各行各業的發展呈現普遍良好的態勢。國家對房地產行業的政策控制度均值為73，說明國家對房地產行業的力度處于從緊的水平，其標準差達到19.032 14，居于最高，也說明了國家對房地產行業的調控政策變數較大，這也與房地產行業發展不穩定，有太多的動蕩與影響因素有較強的關系。

1)在控制因素“國家政策控制力度”的前提下，對“各行業景氣指數平均值”“企業家信心指數”“企業景氣指數”三個因素進行偏相關性分析。

表3 控制因素“國家政策控制力度”的偏相關分析

由表3可以看出，在控制了國家政策對房地產業的調控這一因素后，可以看出房地產業的產業關聯度強，比其他行業的相關性顯著，比在控制國家調控這一因素前的相關度0.776還要顯著。

2)在控制因素“企業家信心指數”的前提下，對“各行業景氣指數平均值”“企業景氣指數”“國家政策控制力度”三個因素進行偏相關性分析。

表4 控制因素“企業家信心指數”的偏相關分析

從表4可以看出，在控制了企業家信心指數這一因素的前提下，可以看出企業家信心指數對房產企業和其他綜合行業的干擾太大，而房地產行業與其他行業的相關度比較顯著。

3 結語

目前經過幾年調控，我國房地產市場尚存在部分大城市房價過高，住房供給結構不合理，住房保障制度不完善，房地產市場交易秩序有待進一步規范，住房需求有待合理引導等問題。鑒于國家宏觀調控政策對房地產業的顯著影響，所以，應該加強國家對房地產業的有效引導，促進房地產業的健康平穩有序發展。但同時考慮到房地產業與其他行業的高度關聯性，以及對國家政策的高敏感性，因此，對房地產行業的調整不能采取過激的諸如“休克療法”等極端辦法。

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