房地產將進入“白銀時代”

葉檀

目前如果房地產價格失速，對于中國經濟相當不利。形勢正是如此，據最新國家統計局發布數據顯示，7月當月，房產銷售面積同比下滑16.3%，環比6月下滑34%，為今年單月下滑幅度的最大值。“70個大中城市住宅銷售價格變動情況”顯示，7月二手房價格環比下降的城市增至65個，4個城市持平，上漲城市僅西寧1個。

房地產不應該成為意識斗爭的工具，而應該就事論事進入經濟與金融的軌道中來，進行探討。

房地產加劇中國貧富分化？

中國的房地產起到三個方面的作用，既充當了分稅制不公平背景下，地方財政收入的重要來源，也是民間資金進入投資領域最重要的管道，更充當了中國急劇分化的貧富差距下財富再分配的重要任務。換句話說，正是因為中高收入階層以購房的方式在國內沉淀了大量資金，中國的財政、金融、民生等工程才得以正常運轉。

中國中高收入家庭財富增值，房地產功莫大焉。根據西南財經大學經濟與管理研究院院長甘犁在“2014中國財富管理高峰論壇”的表述，“中國家庭資產的分布非常的不均，最高資產10個百分點的中國家庭擁有63.9%的資產”，中國中高收入階層財富升值，從2011到2013年，中國家庭資產增加19.6%（未經CPI調整），其中，房產增加了26.8%，房產是資產增長的核心。資產排在30%和70%之間的中等資產家庭，由于房地產因素，資產升值。房產在總資產當中比例的排序最高的是北京，北京市民當中總資產83.8%是房子，上海是76.5%。如果向這部分中等收入人群征收重稅，中國的中等收入人群將遭受巨大打擊。

有人因此指責，房地產加劇中國貧富分化。這樣的指責不盡合理，大部分人并沒有用房地產套現，他們擁有的是只是紙面財富。而這些人進入房地產市場的現金則作為開發資金、稅費等，到了地方政府與開發商手里，很大一部分體現在新的固定資產投資數據中，也即體現在GDP中，也有一部分進入了舊城改造等民生工程。

如果中高收入人群集體看空房地產，大部分人將手中房產同時套現，中國目前的發展模式將瞬間崩潰。目前房價維持穩定甚至略有上升，說明進入市場的人比套現退出市場的人要多，我們應該覺得慶幸，中國經濟、中國房地產還有軟著陸的機會，而不是拍腿大罵，恨不得第二天市場傾覆。

為什么挑破房地產

價格泡沫是經濟自殺？

房地產價格只有保持穩定，人均收入超過房地產價格的增幅，泡沫也就被坐實了。目前馬上挑破房地產價格泡沫，是激進的經濟自殺術。財政部公布的數據顯示，2013年土地出讓金收入超過3.9萬億元，再創歷史新高，占地方本級財政收入近六成。絕大多數發達國家地方政府不靠賣地生存，而靠稅收生存，房產稅與消費稅是其中兩大支柱。美國房產稅占地方財政收入的75%左右，世界最窮的國家肯尼亞也占到69%，公立學校、醫療等設施運轉依靠房產稅貢獻。上海、重慶兩地的經濟證明，房產稅占地方財政的比重可以忽略不計，即使未來全國征收以滬、渝標準征收，最多不過每年1000億稅收，與將近4萬億的土地出讓收入不可同日而語。我們不得不承認，土地出讓金在中國的地方財政中，起到了國外房產稅的作用。逐漸培養房產稅基，降低土地財政規模，同時建立嚴格的公共財政體系，中國土地財政才可全身而退，這個過程可能需要十年甚至更長的時間。

不僅地方財政，房地產也是中國信用不彰的金融體系最重要的抵押品。根據審計署的審計結果，截至2013年6月底，有的地方債務率最高達189%，債務償還過度依賴土地收入，直接承諾用土地來償還地方政府負債的權重為37%，4個省和17個省會城市本級政府負償還責任的債務余額中，有55%承諾以土地收入償還，但這些地方2012年需還本付息額已達其可支配土地收入的1.25倍。如果是間接的金融抵押換取銀行貸款信托融資，幾乎90%抵押品與房地產有直接間接關系。

目前，堅硬的房地產抵押品出現了一道可怕信用裂縫，如果房地產市場繼續下行，這道裂縫將越來越寬，最終吞噬中國以房地產為支柱的抵押貸款市場。據有關媒體報道，2013年8月以來，溫州“棄房”數量呈大幅增長趨勢。據溫州銀監分局調查統計，受商品房價格下跌影響，當前溫州“棄房”數量已達1107套，涉及不良貸款64.04億元，這說明溫州房價下跌使資產成本遠低于收益。

經過壓力測試的銀行審慎樂觀，房地產抵押估值50%的放貸率，理論上可以承受房地產價格下跌50%，因此才有學者表示中國房地產即使大跌50%，風險也不會傳導至銀行。這些人現在應該到溫州等地實地考察，才會明白大跌50%意味著崩盤，此時銀行手中握有大量物業，有報價卻無交易，相當于一文不值。銀行成為房東，擁有賬面資產卻無現金可用，將被逼得走投無路。在A股上市的銀行現在已進入再融資狂潮期，地方商業銀行排隊等待上市，如果銀行成為最重要的房東，中國的A股市場與債券市場將隨房地產市場一起崩盤。

房地產市場從黃金時代進入白銀時代

有必要釋放出明確的信號，房地產市場的黃金時代已經過去，白銀時代仍然存在。

黃金時代伴隨著廣義貨幣發行量的大幅上升，十年內貨幣發行量擴大5倍，房地產均價大致也上漲了5倍。未來房地產市場進入白銀時代，貨幣大規模發行的可能性不大，但貨幣購買力隱性縮水，依然支撐著房地產的底盤，隨著預期的模糊，以及房產信息聯網等利空消息的出臺，房地產市場出現區域性和結構性分化。

雖然溫州、鄂爾多斯、神木等地，由于資源價格下降、傳統制造業轉型艱難、房價也因此下挫，與此同時，鄭州等城市開發商賺得盆滿缽滿。一些城市則受益于高鐵時代航空時代，因地利之便成為高鐵時代的中轉中心、航空樞紐，成為國內重要經濟引擎，鄭州、武漢最為明顯。京滬等大城市周邊的一些小城鎮，則受益城市群概念，與大城市軌交半小時，迅速融入大城市經濟圈，房價得以提升。

目前的政策多空均衡，2014年上半年，繼“兩會”上中央提出“分類調控”后，地方政府紛紛自主出臺調整政策，主要包括放松限購、購房落戶、提高公積金貸款額度等地方救市制度再次開閘；但在資金層面，穩健的貨幣政策與房貸緊縮，以及隨著不動產登記而來的房產稅預期，卻抵消了地方救市的努力。取消限購，明確房貸趨勢，推出不動產登記最終改革房產稅，照樣能夠讓市場理智，而且不損害效率、更公平。取消限購如果出現房價上漲，只要掌握房貸利率節奏，房價上漲就是溫和可控的，這是好事。

對中國復雜的房地產市場動手術，牽一發而動全身，保護中產收入階層、逐步擠除泡沫、實現房地產市場軟著陸是關鍵步驟。

中國中產收入家庭，房地產資產增長的速度超過了其他資產，這也是近兩年最高收入階層與中產收入階層財富差距略有縮小的根源。以中產收入家庭可接受的方式推出房產稅，可以防止中產收入家庭因為房產成為“負翁”，重新淪落為社會低收入階層。不要過于讓銀行脫離房地產這駕戰車，這是不現實的烏托邦，最好的辦法是地方經濟發展、民眾收入增長，超過房地產增速，房地產價格與收入之間過大的裂縫，被經濟增長填平，地方政府、銀行與居民，才能三方得益。

以意識形態的觀念對待特定市場，以為市場存在原罪，必欲除之而后快，這是不理智的年少輕狂。中國經濟已經成熟，不應再走數據忽上忽下、政策忽左忽右的老路。平穩順利過渡，是上上之選。