時空視角下我國城鎮家庭住房來源差異分析

陶 佳，袁 磊

(1.東北財經大學統計學院，大連116025;2.山東財經大學經濟學院，濟南250014)

城鎮居民的住房問題是關系國計民生的重要問題之一，在當今房地產市場充斥著泡沫，商品房價格飆升，國民收入貧富差距嚴重的背景下，占國民總人口比例巨大的中低收入者面臨著住房難的問題。從全國城鎮家庭住房地區來看，還存在區域間住房發展不平衡、保障性住房實施不到位等問題。住房問題能否得到有效解決，決定了百姓能否安居樂業，我國各方面發展也將受到重大影響。為解決住房困難的問題，政府陸續出臺了一系列的住房政策，但是其效果并不顯著，因此，對我國住房狀況進行總體全面剖析，找出住房差異之所在，從而有針對性地制定政策措施，對于我國經濟社會的可持續發展與中國夢的實現，具有十分重要的現實意義。

近年來，國內外學者對城鎮家庭住房問題進行了大量細致全面的研究，提出了大量的政策性意見和建議。國內具有代表性的研究是我國學者易成棟基于第五次全國人口普查(以下簡稱“五普”)資料的系列研究，他分析了我國城鎮家庭住房來源與產權的省際差異，并對二者的相關關系進行了探究，相關分析表明:地區市場化指數與市場類住房正相關，收入和產權關系不明顯，國有經濟比重與行政類住房正相關，城市化率與購商品房比重正相關，價格和住房產權負相關。［1－2］他的研究說明了制度變遷和地區經濟差異對住房選擇的影響，這對本文在研究城鎮住房來源的分類上提供了一定的指導作用。劉米娜采用CGSS(2003)數據結合多層次模型分析方法探討區域差異下住房產權的影響因素，認為在區域差異前提下，中國轉型期居民住房產權選擇的變化是多種因素和機制共同作用的結果，而區域差異在一定程度上是由各個區域市場化程度差異影響的。［3］國外具有代表性的研究是George Fallis所做研究，他認為目前亟待解決的住房問題并不是構建大規模的社會性住房，①而是幫助一些在購買住房有困難的人以及無家可歸的人，要回到以往的福利分房政策中，而解決這些問題的關鍵是政府要把工作重心放在就業計劃、教育以及培訓上。［4］

與其他經濟指標一樣，過往的研究往往忽視其區域間的差異性，這種經驗結果是失之偏頗的。住房來源的差異是評價一個地區住房狀況重要的標準，與居民的住房生活質量密切相關。第六次全國人口普查(以下簡稱“六普”)是我國第一次將住房指標全面納入人口普查中，這既是與國際普查的接軌，也為住房的研究提供了官方的全面的數據資料。②

本文鑒于前人研究的基礎之上，利用“六普”數據，結合住房擁有率的變化情況，對我國城鎮居民住房的狀況與差異進行探究，并引入泰爾指數，對住房來源的差異進行分解，同時結合“五普”、“六普”數據分析我國城鎮家庭住房來源10年來的變化，對住房來源間的差異進行動態對比、定量分析。

1 住房來源的地區差異分析

根據“六普”八組關于住房來源的指標，按其性質劃分為四類:市場類住房、保障類住房、公有類住房及其他類住房，其中廉租住房和經濟適用房是我國住房保障體系③的重要組成部分，是各級政府社會職責的重要內容，也是建立城鎮住房新體制的關鍵環節，具體分類如表1所示。

表1 按住房來源性質不同對各住房來源指標的劃分

1.1 地區間差異的描述性分析

為了便于研究全國城鎮地區間的住房來源差異，我們對全國31個省份(不含港、澳、臺)進行了“四大區域”的劃分，其中東部地區包括:北京、天津、河北、上海、江蘇、浙江、福建、山東、廣東和海南;中部包括:山西、安徽、江西、河南、湖北和湖南;西部包括:內蒙古、廣西、重慶、四川、貴州、云南、西藏、陜西、甘肅、青海、寧夏和新疆;東北包括:遼寧、吉林和黑龍江。由于全國各省之間人口分布的情況不同，為研究其住房來源狀況的實際水平，應剔除各省際之間住房戶數的不同對住房來源差別的影響，因此，對“六普”數據進行戶均的處理，即用住房來源指標的戶均百分比數據代替實際住房來源戶數進行分析研究。由戶均的“六普”住房來源數據，按其性質分類后，進行全國城鎮的整體差異描述，如圖1所示。

圖1 全國城鎮住房分類匯總

表2 全國城鎮住房分類匯總%

由圖1可知，從整體上看，全國城鎮住房來源在按其房屋性質劃分上有很大的差別，市場類住房所占的比重遠遠高于其他三類住房之和，反映了我國目前經濟發展水平狀況及市場化程度的樂觀趨勢;另外大部分省份的行政類住房的比重均高于保障性住房的比重，由此也可以認為目前我國的保障性住房的完善程度還遠遠不夠，仍需國家的大力支持;但是，四類住房在總體上的波動趨勢情況并不明顯，因此各省際間在四類住房的總體分布情況并沒有很大的差別，均是市場類住房所占的比重遠遠高于其他三類住房的比重。

從保障類住房的角度來看，西藏、新疆、青海保障類住房所占比重較高，分別為 22.12%、15.79%、10.17%，這三個省份均屬于西部地區;上海、浙江、江西保障類住房所占比重較低，分別為2.26%、2.98%、3.90%。其中西藏在保障類住房中的比重是上海在其比重上的10倍。因此，建立健全的住房供應體系是一個亟待解決的問題，不僅要對能買得起房的中低收入家庭提供經濟適用房，更應該關注買不起房的低收入家庭的住房問題，大力支持和發展中國的保障性住房政策。

從市場類住房的角度來看，浙江、廣東、江蘇、福建這四個省份分別占全國住房來源的87.18%、82.27%、81.39%、80.31% ，可以看出這四個省份均屬于東部經濟較為發達地區，市場化程度較高，所以在這一指標上的比重較高;在此分類上所占比重較低的省(市、區)有新疆、青海、山西、甘肅，所占比重為 61.53%、64.83%、65.19%、66.40%，同時該四個省份均屬于西部經濟發展較為落后的地區。

從行政類住房的角度來看，遼寧(22.91%)、甘肅(21.11%)、山西(20.4%)、北京(20.2%)的公有住房比重較高，遠遠高于全國城鎮行政類住房的比重(13.66%)，說明這些省份原國有經濟對住房的影響比較大;而西藏、浙江、福建、廣東在該比重上所占份額較低，分別為 1.43%、5.37%、5.47%、5.57%;公有住房來源最高的比重(遼寧22.91%)與最低的比重(西藏1.43%)差異較大，所以，這也正好反映了各地區經濟政策的不同，住房來源分配的比重也有所不同。

對以上數據進行統計分析，從圖2住房來源情況來看，四大區域市場類住房比重均遠遠高于其他三類比重之和，說明各住房類別間有明顯差異。其中在市場類住房比重中，東部地區所占比重(77.81%)最大，其次是中部地區，東北地區所占比重最小，為70.16%;西部省份保障性住房所占比重較大，為9.61%，其次是東北地區，東部所占比重最少，為5.80%;對于在行政類住房中，東北地區所占比重最大，為19.67%，東部地區行政類住房所占比重最少，為 11.43% 。［5］

基于以上分析可以看出我國近年來實施“西部大開發”戰略略有成效，西部保障性住房明顯高于其他各個地區;由于東部地區經濟較為發達，市場化程度較高，所以其市場類住房比重較大;而東北地區一直是以老工業基地著稱，其經濟發展水平受國有經濟影響較重，因此原公有住房比重所占較高。

圖2 全國四大區域住房來源匯總

1.2 地區間差異的泰爾指數分析

為了進一步反應全國各地區之間的住房差異情況，先將全國的住房差異分解為地區間的差異以及四大區域內部的差異之和，即將總體的差異分解為組間差異和組內差異。為此，我們引入泰爾指數，泰爾指數是由泰爾(Theil)于20世紀60年代提出的，是一種具有空間可分解性的區域差異分析方法，可以用來分析區域間的差異、區域內的差異以及總體變化的情況，其計算公式為:

其中，n為地區數，yi為地區的GDP占全部地區GDP的份額，pi為地區的人口數占人口總數的份額。泰爾指數越大，表明區域之間的差異越大。［6］首先對四大區域的住房來源進行方差分析，如表3所示。

表3 方差齊性檢驗結果

如表3所示，除其他類住房其余三類住房的P值以外，其余三類住房的P值均大于0.10，不能拒絕原假設，即不同類別的住房來源比重滿足方差齊性檢驗，因此該數據可以進行方差分析。

表4 方差分析結果

根據表4，保障類住房的F值為2.75，對應的P 值為0.062，小于0.10，故拒絕原假設，認為不同地區的保障類住房的比重有顯著的差異;市場類住房的 F 值為2.33，對應的P 值為0.097，小于0.10，故拒絕原假設，認為不同地區的市場類住房的比重有顯著差異;行政類住房的F值為2.57，對應的P值為 0.075，小于0.10，故拒絕原假設，認為不同地區的行政類住房的比重有顯著差異;其他類住房的F 值為 1.82，對應的 P 值為0.167，大于0.10，故不能拒絕原假設，認為不同地區的其他類住房的比重沒有顯著差異。由此驗證了以上的結論，并得出:在四類住房來源中組內差異顯著，即在四類住房來源的內部各地區之間有顯著差異。為此，我們將引出對各類住房來源地區間的差異對比分析，如表5所示。

從表5中可以看出，2000年第五次人口普查的總體泰爾指數為0.001 931，而到了2010年第六次人口普查時，總體的泰爾指數卻達到了0.291 459，是2000年的150倍，說明了這10年間中國地區住房來源的差異變化是巨大的。在2000年以前全國城鎮四大區域間的差異占總體比重為36%，而到了2010年全國城鎮四大區域間的差異占總體的比重下降了8%，說明地區間的差異在逐步縮小。再從各地區來看，東部地區十年間泰爾指數從54%下降到了24.26%，說明東部地區間的差異在逐步縮小;中部、東北地區內部的差異不大，住房擁有率的發展水平是比較平衡的;第五次人口普查時，西部地區的泰爾指數為7%，到了2010年，第六次人口普查時西部地區的泰爾指數已經達到了44.43%，說明自2000年以來西部大開發戰略效果顯著，西部地區住房持有度情況有很大的變化，但是西部內各省際之間的發展卻并不平衡。

表5 中國四大區域間泰爾指數及其占區域總差異的比重

據有關部門統計，到2008年我國農村進城務工人員的數量已經超過1.18億人，并且主要集中在東部地區經濟較為發達的城市以及中西部地區的較為發達城市。［7］因此，在以后的住房政策中我們應逐步縮小區域間、區域內的差異，尤其是東部與西部地區，要做到住房產權的擁有與住房的租賃協同發展，而不僅僅是解決城鎮住房的集中購買情況，也就是說在住房結構上，應既有商品類住房，也要有租賃性質的住房。［8］

2 “五普”、“六普”城鎮間住房擁有率對比分析

房地產離不開地產，沒有土地，住宅也就失去了存在的基礎，我國土地資源，特別是東部沿海地區土地資源相對社會需求十分稀缺，真正體現了“寸土寸金”的價值。［9］因此，對于“五普”、“六普”全國城鎮住房擁有率的分析也顯得格外重要，這10年來住房產權的變化，如表6所示。

從“五普”到“六普”來看，全國城鎮平均增長率在50%以上，說明中國城鎮居民越來越重視住房產權的持有度情況。［10］值得我們注意的是，從“五普”到“六普”這10年來住房產權的變動情況僅有天津市的鎮住房產權出現了負增長，其住房產權擁有量減少了17 573戶，其增長率為負38.44%;在河北省鎮的產權增長率為211.16%，即增長情況已經翻倍，但是其城市的增長率卻僅為29.66%，這也反映了該地區城鎮間的規劃管理情況并沒有平衡發展，與此同時湖南(170.64%)、河南(147.96%)、江西(146.13%)等六個地區的鎮增長率也超過了100%。

表6 “五普”、“六普”城鎮住房產權變化情況

如圖3所示，從2000年以前的存量住房看，商品化程度不高，租賃住宅所占比重很低。在全國城市住房來源中，購買和租用公有住房的比重合計占45.77%，購買商品房、經濟適用房以及租用商品房的比重合計占22.64%，另外有近27%是自建住房。鎮的自建住房比重52.24%，購買商品房、經濟適用房以及租用商品房的比重只有17.98%。［11］

圖3 “五普”時期全國城鎮住房來源匯總

在全國住房來源中，自建住房的比重為35.71%;購買原公有住房的比重為23.51%，租用公有住房的比重為14.42%，租用商品房、購買商品房、購買經濟適用房以及其他住房所占的比重為26.36%。從總體上可以看出，中國的住房來源中，自有住房占絕對比重。從購買和租用住房的比重看，其中租用住房所占的比重為20.55%。

城市的住房來源中，自建住房的比重為26.78%;購買原公有住房的比重為29.44%，租用公有住房的比重為16.33%，公有房所占比重為45.77%;租用商品房、購買商品房、購買經濟適用房以及其他住房所占的比重為27.44%。從總體上可以看出城市住房來源中公有住房的比重約占50%，自建住房的比重約占25%，商品房經濟適用房的比重占25%。從購買和租用住房的比重來看，其中租用的住房所占的比重為23.22%。

鎮的自建住房的比重為52.24%;購買原公有住房的比重為12.53%，租用公有住房的比重為10.87%，公有房所占比重為23.4%;租用商品房、購買商品房、購買經濟適用房以及其他住房所占的比重為24.37%。從總體上可以看出，鎮的住房來源中，公有住房的比重約占25%，自建住房的比重約占50%，商品房經濟適用房的比重約占25%。從購買和租用住房的比重來看，其中租用的住房所占的比重為19.79%。

如圖4所示，從2000—2010年這10年的住房存量來看，商品化程度已有大幅提高，購買原公有住房以及自建住房比重均有下降。全國城市住房來源中，購買原公有住房的比重占17.30%，購買商品房、經濟適用房以及購買二手房的比重合計占36.05%，另外有近17%是自建住房。鎮的自建住房比重56.19%，購買商品房、經濟適用房以及購買二手房的比重只有21.24%。

圖4 “六普”時期全國城鎮住房來源匯總

在全國住房來源中，自建住房的比重為31.47%，比五普時下降了約4個百分點;購買原公有住房的比重為12.94%，下降了10.57%，購買商品房的比重為21.75%，是“五普”時購買商品房比重的2倍還多，租賃廉租住房、購買二手房、購買經濟適用房以及其他住房所占比重為15.24%，租賃其他住房所占的比重為18.60%;從總體上可以看出，中國的住房來源中，自有住房所占比重略有下降，商品房的購買比重有所提高。從購買和租用住房的比重看，其中租用住房所占的比重為21.05%，其住房擁有率幾乎沒有變化。

城市的住房來源中，自建住房的比重為16.43%，下降了10多個百分點;購買原公有住房的比重為17.30%，購買商品房的比重為26.02%，可以看出這10年來住房來源的變化從對公有住房的購買轉向對商品房的購買;租賃廉租住房、購買二手房、購買經濟適用房以及其他住房所占比重為17.14%，租賃其他住房所占的比重為23.11%。從總體上可以看出，城市住房來源中購買商品房的比重約占25%，租賃其他住房的比重約占25%，自建住房與購買原公有住房比重相差不大，住房市場的來源向多元化發展，各種住房來源的比重分配情況好于“五普”。從購買和租用住房的比重來看，其中租用的住房所占的比重為25.77%。

鎮的自建住房的比重為56.19%，比“五普”時期略有上升;購買原公有住房的比重為5.77%，購買商品房的比重為14.72%，為此可以看出這10年來鎮的住房來源的變化也是從對公有住房的購買轉向對商品房的購買;租賃廉租住房、購買二手房、購買經濟適用房以及其他住房所占比重為12.13%，租賃其他住房所占的比重為11.19%。從總體上可以看出鎮的住房來源中，自建住房的比重約占50%，購買商品房的比重與租賃其他住房的比重相差不大。從購買和租用住房的比重來看，其中租用的住房所占的比重為13.29%。

3 結論

本文利用2000年和2010年兩次全國人口普查資料數據，結合描述性分析與泰爾指數分解，對我國城鎮居民21世紀以來住房來源的地區差異與動態演進情況進行了分析。得到如下結論:

(1)從全國城鎮住房整體上來看，同一住房來源各省際之間的差異并不大，但在住房來源的分配方面差異較大。全國城鎮市場類住房所占的比重遠遠高于其他三類住房比重之和，另外大部分省份的行政類住房的比重均高于保障類住房的比重，因此，也可以認為目前我國的保障類住房的完善程度還遠遠不夠，仍需國家的大力支持;從保障類住房上來看，大部分省際均是城市保障類住房的比重高于鎮保障類住房的比重，西藏、新疆在這一比重中遠遠高于其他省份;從市場類住房上看，鎮的市場類住房所占的比重高于城市市場類住房所占的比重，這是因為鎮的自建住房比重比較大，從而使得整體所占比重加大，但是這并不能說明鎮的市場化水平高于城市的市場化水平;從行政類住房來看，城市、鎮在購買原公有住房上的均值差異很大，全國31個省份均是城市購買公有住房比重高于鎮購買比重，說明原國有經濟在住房方面對于城市的影響遠遠大于對鎮的影響，西藏在這一指標上所占比重最低，說明其原國有經濟對其影響不大;在其他類住房比重上，城市所占其他類住房比重高于鎮其他類住房比重。

(2)從全國“四大地區”來看，各地區的住房來源分配上均表現出顯著的區域特征，但地區間的差異在逐步縮小。對于全國“四大地區”來說，東部地區市場類住房所占比重最大，但保障類住房不足，因此，在下一步住房建設方面應加大低收入住房群體的保障性住房供應的力度;中部地區在各類住房來源中所占比重較為均衡;東北地區的居民在購買二手房、商品房上的比重在全國領先;西部地區保障類住房所占的比重最高，說明“西部大開發”政策對住房的發展起到了積極的作用，但其購買商品房比重普遍偏低，其經濟市場化有待提高。

從泰爾指數的變化上來看，東部地區間的差異在逐步縮小，中部地區與東北地區間的差異不大，其各自地區內的平衡發展也較好，西部地區這10年來的變化還是比較大的，說明近些年西部地區的經濟發展效果顯著，體現在住房水平上即為住房擁用率的提高，但該地區各省際間的平衡發展卻存在一些不足。因此，對于西部的一些經濟欠發達的地區，可以通過大量建設經濟適用房和廉租住房來提高其整體住房的水平。

(3)從“五普”到“六普”這10年間的住房來源分配上看，全國城鎮住房的商品化程度已有大幅提高，自建住房比重趨于縮小。從2000年以前的存量住房上看，商品化程度不高，租賃住房所占比重也很低;從總體上來說，在中國的住房來源中，自有住房占絕對比重;住房擁有率近80%，其住房擁有率還是比較高的。鎮的自建住房比重約是城市自建住房比重的2倍，鎮的租賃比重低于城市的租賃比重。

自2010年以來，全國城鎮住房的商品化程度已有大幅提高，購買原公有住房以及自建住房比重均有下降;從總體上來說，在中國的住房來源中，自有住房以及商品房占有絕對比重;其住房擁有率從2000年的20.55%到2010年的21.05%幾乎沒有變化，但住房市場的來源向多元化發展。“六普”住房來源數據與“五普”數據相比，所占比重更加分散，自建住房比重有所下降，商品住房有所上升，城鎮住房質量有所提高，因此各種住房來源的比重分配情況好于“五普”。［12］

注 釋:

① 社會住房在該文中定義為租賃式的房屋，意指被政府或非營利組織所有并管理的，并以低于成本的價格提供給居民所用的住房。

② 第五次人口普查雖然是我國第一次將住房調查納入人口普查，但是并不完整全面，在第五次人口普查中住房調查只是試調查。

③ 保障性住房制度是指在保障性住房建設、分配、流通等具體實踐中形成的制度，主要涵蓋了保障性住房的規劃、資金供給、補貼及監控等幾個方面的內容，包括經濟適用房制度、廉租房制度和政策性租賃房制度三個組成部分。

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