五星級(jí)酒店裝修工程造價(jià)的全過程控制

張紅琴 ZHANG Hong-qin

五星級(jí)酒店裝修工程造價(jià)的全過程控制

張紅琴 ZHANG Hong-qin

筆者于2007年進(jìn)入深圳萬利加集團(tuán)，負(fù)責(zé)集團(tuán)工程造價(jià)的審計(jì)工作，集團(tuán)旗下有酒店、煙草、地產(chǎn)、礦業(yè)四大產(chǎn)業(yè)。筆者做為昇逸酒店裝修工程的結(jié)算審核人，現(xiàn)結(jié)合集團(tuán)旗下的昇逸酒店和馨悅酒店精裝修工程，從設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工、結(jié)算等方面分析影響酒店裝修工程造價(jià)的因素，論述酒店精裝修工程如何能夠有效的全過程控制。

酒店精裝修；造價(jià)全過程控制；分析

0 引言

昇逸酒店位于深圳市羅湖區(qū)文錦中路，酒店由水療、餐飲、客房三部分組成，水療位于酒店B、C座一、二、三、四層，面積是8800平方米，客房位于B座六至二十二層，面積是20000平方米，餐飲位于A座一至二層，面積是1600平方米。整個(gè)酒店按五星級(jí)酒店的裝修標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)并施工。

1 昇逸酒店裝修工程造價(jià)管理中存在的問題

昇逸酒店精裝修工程，在施工過程中，由于施工圖存在問題，導(dǎo)致施工過程中，設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場簽證比較多，造成了工期上的延誤以及結(jié)算價(jià)大幅度超過預(yù)算價(jià)，其次，酒店裝修工程涉及的專業(yè)多，和近三十個(gè)施工單位簽訂了工程施工合同或采購合同。由于總包和建設(shè)單位的管理均不到位，各專業(yè)的銜接出現(xiàn)了問題，造成工期的延誤，簽證單的增加，以及影響了工程質(zhì)量。另外，該裝修工程的造價(jià)管理是委托工程造價(jià)咨詢公司全過程負(fù)責(zé)的，工程造價(jià)咨詢公司人員流動(dòng)性大，在工程施工中，人員頻繁替換，導(dǎo)致后繼人員對(duì)工程不熟悉，無法準(zhǔn)確做出判斷。竣工驗(yàn)收后的結(jié)算，只能由集團(tuán)公司自行完成。

2 如何對(duì)酒店精裝修工程造價(jià)進(jìn)行全過程控制

通過負(fù)責(zé)昇逸酒店精裝修工程的造價(jià)管理，筆者對(duì)酒店精裝修工程的造價(jià)全過程控制有了深刻的認(rèn)識(shí)。

2.1 在設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制，首先應(yīng)該完善工程設(shè)計(jì)階段的招投標(biāo)工作，工程設(shè)計(jì)采用招投標(biāo)制將會(huì)促使設(shè)計(jì)人員增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)、提高設(shè)計(jì)水平和經(jīng)濟(jì)核算，從而達(dá)到優(yōu)化設(shè)計(jì)的目的。工程設(shè)計(jì)分方案設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)三個(gè)階段。為了有效避免設(shè)計(jì)階段只注重方案招標(biāo)，忽視技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)階段的招投標(biāo)對(duì)工程造價(jià)控制帶來的問題，在設(shè)計(jì)招標(biāo)工作中，不僅方案設(shè)計(jì)階段通過招標(biāo)完成，而且對(duì)技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)也應(yīng)引入競爭機(jī)制，使每個(gè)設(shè)計(jì)階段均通過競爭完成。這樣，設(shè)計(jì)單位在每一個(gè)細(xì)節(jié)上如果不是精益求精的去完成，就有落選的可能。在設(shè)計(jì)的過程中，要對(duì)一些高檔的裝修材料或設(shè)備，如：地毯、潔具、音響設(shè)備、水療設(shè)備、廚房設(shè)備等指定品牌和型號(hào)，保證滿足使用功能的前提下，限額設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)圖紙完成后，設(shè)計(jì)單位應(yīng)該認(rèn)真做好審圖工作。

2.2 在招投標(biāo)階段的造價(jià)控制，建設(shè)單位委托咨詢公司或自行制定招標(biāo)文件及合同，在招標(biāo)文件中，要指定材料和設(shè)備的品牌、型號(hào)，招標(biāo)文件和合同要經(jīng)過嚴(yán)格審核，同時(shí)由咨詢公司做出工程預(yù)算標(biāo)底，做為參考。如果參加投標(biāo)的單位多，可以通過資格預(yù)審，選定符合資質(zhì)的施工單位參加投標(biāo)，按規(guī)定組織評(píng)審專家對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)審，最后依據(jù)評(píng)標(biāo)委員會(huì)的推薦，選定中標(biāo)人。在選定中標(biāo)人后的30天內(nèi)，雙方簽訂施工合同。

2.3 在施工階段的造價(jià)控制，首先做好合同管理工作，提高索賠管理水平。合同管理對(duì)造價(jià)控制起著很重要的作用，建設(shè)單位專業(yè)技術(shù)人員和委托的監(jiān)理公司的工程師應(yīng)該充分理解和熟悉合同條款。一方面要利用合同條款隨時(shí)解決工程造價(jià)方面的糾紛，另一方面要全面履約，以避免糾紛的發(fā)生。對(duì)于施工單位提出的確實(shí)是由設(shè)計(jì)或建設(shè)單位原因造成的各種費(fèi)用或工期索賠，現(xiàn)場造價(jià)人員嚴(yán)格按照索賠程序進(jìn)行管理，如果是屬于施工單位自身原因造成的費(fèi)用則堅(jiān)決予以駁回。在開工前，甲乙雙方要做好圖紙會(huì)審工作，對(duì)圖紙上出現(xiàn)的問題，及時(shí)咨詢?cè)O(shè)計(jì)人員，設(shè)計(jì)人員及時(shí)回復(fù)提出的問題，并做出記錄，雙方要做到對(duì)圖紙的熟悉和完全理解。各專業(yè)施工單位的選擇，由建設(shè)單位通過招投標(biāo)選定，各專業(yè)單位在施工過程中歸總包單位管理和協(xié)調(diào)配合。

其次，在施工過程中，酒店裝修工程涉及的專業(yè)多，如：電梯工程、廣播電視工程、舞臺(tái)燈光及音響工程、外墻LED標(biāo)牌工程、立體車庫、智能化工程、水療設(shè)備、廚房設(shè)備、中央空調(diào)及通風(fēng)工程等，所有的這些專業(yè)工程，原則上由總包施工單位管理與配合協(xié)調(diào)，但實(shí)際施工中，由于專業(yè)多，現(xiàn)場復(fù)雜，總包和分包也會(huì)經(jīng)常產(chǎn)生矛盾，這就需要建設(shè)單位管理人員或監(jiān)理公司工程師利用例會(huì)制度做好協(xié)調(diào)工作，避免工程上銜接不好，導(dǎo)致工期、質(zhì)量及造價(jià)出現(xiàn)問題，產(chǎn)生過多的現(xiàn)場簽證。總包和分包均對(duì)建設(shè)單位承擔(dān)責(zé)任。

另外，建設(shè)單位或監(jiān)理單位要安排專人，根據(jù)合同指定的材料品牌和型號(hào)，負(fù)責(zé)材料進(jìn)場的驗(yàn)收工作，驗(yàn)收程序必須嚴(yán)格，驗(yàn)收人對(duì)合同中規(guī)定的每一個(gè)材料約定都應(yīng)該進(jìn)行必要的檢查，如材料質(zhì)量，材料規(guī)格，材料數(shù)量。并在驗(yàn)收單上簽字確認(rèn)，驗(yàn)收后由施工單位保管，結(jié)算時(shí)，提供給造價(jià)人員。在施工過程中，現(xiàn)場造價(jià)人員要按合同做好工程進(jìn)度款的結(jié)算與支付。在施工過程中，現(xiàn)場專業(yè)人員要做好隱蔽工程的驗(yàn)收，并做好記錄。

2.4 在竣工階段的造價(jià)控制，竣工階段的造價(jià)控制是建設(shè)項(xiàng)目全過程造價(jià)控制的最后一個(gè)環(huán)節(jié)。施工單位按照合同規(guī)定的內(nèi)容完成承包的全部工程，經(jīng)驗(yàn)收質(zhì)量合格，并符合合同要求后向建設(shè)單位進(jìn)行的最終工程款結(jié)算。竣工結(jié)算是反映工程項(xiàng)目實(shí)際價(jià)格，關(guān)系到甲乙雙方的利益關(guān)系和投資效益。工程結(jié)算的審核要點(diǎn)是：①核對(duì)合同條款，核查竣工工程內(nèi)容是否符合合同要求，結(jié)算價(jià)款是否符合合同的結(jié)算方式，材料和設(shè)備品牌型號(hào)是否與指定的品牌相同；②檢查隱蔽驗(yàn)收記錄，所有隱蔽工程是否經(jīng)現(xiàn)場工程師簽證確認(rèn)；③要落實(shí)設(shè)計(jì)變更簽證，檢查設(shè)計(jì)變更簽證是否有效；④核實(shí)工程數(shù)量，依據(jù)竣工圖，設(shè)計(jì)變更單及現(xiàn)場簽證等進(jìn)行核算；⑤審核各種費(fèi)用計(jì)算是否準(zhǔn)確。

集團(tuán)按以上結(jié)算方式，采用二級(jí)審核，先由酒店工程部審核結(jié)算，然后報(bào)集團(tuán)，由集團(tuán)成本合約部二次審核。

竣工結(jié)算完成后，集團(tuán)做酒店裝修工程的成本分析，總結(jié)在工程造價(jià)管理上的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。經(jīng)過了該裝修工程，我們集團(tuán)規(guī)范了工程造價(jià)管理制度，以后的大型施工工程，預(yù)算階段將委托工程造價(jià)咨詢公司做，因?yàn)樽稍児緦I(yè)齊全，結(jié)合咨詢公司做出的預(yù)算，制定出合同價(jià)，在施工過程中，集團(tuán)下屬各分公司或各項(xiàng)目造價(jià)人員，嚴(yán)格按合同條款負(fù)責(zé)項(xiàng)目施工過程中的造價(jià)管理。各分公司或各項(xiàng)目的造價(jià)人員，配合現(xiàn)場管理人員，嚴(yán)格控制現(xiàn)場簽證的產(chǎn)生，并做好進(jìn)度款的支付，竣工驗(yàn)收后，工程結(jié)算執(zhí)行二級(jí)審核。

隨后本集團(tuán)旗下馨悅酒店的精裝修工程開工，馨悅酒店位于深圳南山區(qū)南新路，裝修面積4000平方米，客房108間，按五星級(jí)裝修標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)和施工，該工程造價(jià)全過程的管理，均按照上述造價(jià)管理流程進(jìn)行控制。設(shè)計(jì)階段采用了招投標(biāo)方式選取設(shè)計(jì)公司，和施工總包單位簽訂了管理配合各專業(yè)分包公司的合同，并采用例會(huì)制度，及時(shí)解決和落實(shí)施工中各專業(yè)的銜接問題，裝修預(yù)算委托造價(jià)咨詢公司完成，裝修過程中嚴(yán)格控制現(xiàn)場簽證的產(chǎn)生，結(jié)算由集團(tuán)公司采用二級(jí)審核。該裝修工程的工期、質(zhì)量、造價(jià)都得到了非常好的成效。

3 結(jié)論

通過對(duì)酒店精裝修工程的造價(jià)分析總結(jié)，得出了符合實(shí)際情況的造價(jià)管理流程，通過該造價(jià)管理流程，在其后進(jìn)行的馨悅酒店裝修中，得到了很好的運(yùn)用及收效。

裝修材料日新月異，價(jià)格也是一直在變，為了更好的控制裝修工程的價(jià)格，就要?jiǎng)討B(tài)的了解裝修材料的市場行情，裝修材料的市場價(jià)與造價(jià)控制流程的有機(jī)結(jié)合，很好的控制住裝修工程的造價(jià)。

[1]網(wǎng)絡(luò)上的《設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制》及招標(biāo)師考試教材.

[2]項(xiàng)目管理與招標(biāo)采購[M].招標(biāo)師考試教材.

[3]招標(biāo)采購法律法規(guī)與政策[M].招標(biāo)師考試教材.

[4]項(xiàng)目決策分析與評(píng)價(jià)[M].咨詢師教材.

The Cost Control in the Whole Process of Five Stars Hotel Decoration Engineering

The authorjoined the Shenzhen GloryHarvest Group in 2007,and have been responsible for the auditing of Group's construction cost.The Group has four major industries:the Hotels,the Tobacco,the Real Estate,and the Mining.As the reviewer of the settlement audit of Zense Hotel renovation project,combining the Group's decoration engineering of Zense Hotel and Zense Inn Hotel,The author would like to analyze the factors which influence the hotel renovation cost of the whole process in design,bidding,construction,and settlement,and also would like to discuss how to make the effectively control during the hotel renovation.

hotel decoration；cost control of the whole process；analyze

張紅琴（1969-），女，江蘇南京人，工程師，研究方向?yàn)楣こ淘靸r(jià)。身份證號(hào)：320103196901031047。

TU723.3

A

1006-4311（2014）11-0079-02