以房養老：特點、風險與發展

文/肖嚴華 上海社會科學院經濟研究所副研究員

以房養老：特點、風險與發展

文/肖嚴華 上海社會科學院經濟研究所副研究員

人口老齡化呼喚多元化養老服務體系

隨著生育率水平的長期普遍下降、人口平均預期壽命的不斷延長，人口年齡結構發生了巨大變化，老齡社會形態成為人類社會發展的共同未來。然而，與西方國家以百年時間逐漸人口老齡化不同的是，我國人口老齡化呈現出急速發展、超大規模、未富先老的特點。我國不僅是世界上人口最多的國家，也是老年人口最多的國家。

2013年末，我國60歲及以上的老年人口已經突破2億大關，而且我國人口老齡化正在不斷加速，我國養老保障體系正在承受日益沉重的巨大壓力。如何緩解我國養老保障體系的巨大壓力，切實保障老年人的退休生活，是當前和今后很長時期內我國面臨的一個突出問題。

目前我國老年人的主要經濟生活來源包括家庭其他成員供養、最低生活保障金、勞動收入、離退休養老金和財產性收入。據2014年7月北京大學中國社會科學調查中心發布的《中國民生發展報告2014》，由于近年來房價快速上漲，房產占城鎮家庭財產比例在80%左右，是我國城鎮家庭財產最重要的組成部分。同時，報告還指出，老年人家庭的人均醫療支出最高，其醫療支出占消費支出的比重也最高，這意味著老年人家庭面臨著更大的經濟負擔。因此衍生出以老年人的房產等財產性收入來養老的這種“以房養老”的需求，這樣可以盤活部分老年人的不動產，可作為部分老年人養老消費的一項補充經濟來源，有利于我國養老事業的發展。

特點與風險

2013年9月13日，國務院發布《關于加快發展養老服務業的若干意見》（下簡稱《意見》），明確提出開展“老年人住房反向抵押養老保險”試點，這意味著以房養老已經提升到國家戰略。此次中國保監會正式發布《關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》，被視為落實國務院決策的一項舉措。按照《指導意見》，投保人群被限定為60周歲以上擁有房屋完全獨立產權的老年人。這意味著“以房養老”商業保險正式開閘，其特點有以下三點。

一是主體不同。此前上海市推出“以房養老”試點的主體是上海市公積金管理中心；也有中信銀行推出養老按揭。但此次由保險機構推出的以房養老，是一種保險產品。

二是運行模式不同。上海市公積金管理中心的運行模式是65歲以上的老年人將自有產權房屋出售給上海市公積金管理中心，老人在有生之年仍然可以居住在原有房屋內，出售房屋所得款項在扣除房屋租金、保證金及相關交易費用后全部由老人自由支配使用。中信銀行推出養老按揭的運行模式是老人把房屋抵押給銀行，獲得一部分養老金，并且每月償還一部分利息或本金，貸款到期后再一次性償還剩余本金。如果到期后不能償還本金，銀行將收回房屋。

而此次保監會推出的“以房養老”運行模式是，作為壽險服務的“以房養老”不再規定按揭年限，老人可以一直居住到去世，其次，老人每月領取一定數額養老金，去世后，如果按揭款項沒有用完，繼承人可以繼承剩余部分，或者支付老人已使用的部分將房產贖回。

三是設定猶豫期。此次推出的“以房養老”在設計上，保險公司被要求在保險合同中明確規定猶豫期的起算時間和長度、猶豫期內客戶的權利，以及客戶在猶豫期內解除合同可能遭受的損失，猶豫期不得短于30個自然日。

同時，此次由保險機構推出的“以房養老”試點，存在著以下三點風險。

一是房屋貶值風險。近年來，面對中國主要城市出現房價上漲過快、價格虛高的現象，國務院等相關部門陸續出臺了多項房地產市場調控政策。2003年、2006年、2010年國家都頻繁地出臺了房地產市場的調控政策。2011年以來，房地產限購政策、首付比例上浮、利率優惠政策取消等相關政策頻頻推出，這勢必影響房價的波動。

二是道德風險。由保險公司提供的以房養老保險方案是投保人與保險公司按照自愿原則訂立，存在著信息不對稱問題。作為以養老為目的的金融產品，“以房養老”在制度設計上要緊緊把握養老需求，防止把“反向抵押”獲得的養老金用于還債、后代教育等非養老用途。

三是長壽風險和房屋的70年產權問題、金融機構的流動性風險問題以及住房維護修繕問題。長壽風險是指一個人的實際壽命大大高于其最初的預期壽命，隨著醫療手段的進步，人類平均壽命不斷延長，這對壽險產品的定價產生了很大影響。目前我國居民的房產只有土地使用權，在“以房養老”過程中，存在抵押期間產權可能到期的情況。雖然《物權法》規定住宅建設用地使用權期間屆滿的自動續期，但是并未明確續期是有償還是無償。況且我國住宅設計使用年限一般只有50年。產權如何續接，直接影響到房屋價值評估。

“以房養老”是小眾產品

從國際經驗來看，“以房養老”尚屬小眾產品。從我國現階段國情來看，“以房養老”面臨著諸多不確定性風險。它只是將老人的未來資產價值提前變現，提高老年人的收入水平和消費水平，是一種商業化的補充養老工具，只能作為基本養老的一種市場化的補充，供養老者自愿、自由選擇，尤其是為那些失獨、孤寡、丁克老人提供了一個選擇，以進一步提高他們的生活質量；也可供那些手持多套房子的相對富裕的老人，通過反向抵押來獲得更優質的退休生活。

“以房養老”涉及到房地產業、金融業、社會保障、保險以及相關政府部門，因此需要加強各行業、各部門之間的合作。一方面，政府應大力發展養老服務業，吸引更多社會力量興辦養老產業、大力發展養老社區、開拓養老模式及彌補社區養老、機構養老的短板，并針對產權、理念、房價波動等難點，搭建好房產評估、政策咨詢、糾紛仲裁等機制，為以房養老落地生根提供土壤。另一方面，政府應高舉監管利器，為購買以房養老產品的消費者保駕護航。

總之，開展老年人住房反向抵押養老保險有利于健全我國社會養老保障體系，有利于拓寬養老保障資金渠道，有利于豐富老年人的養老選擇，有利于保險業務進一步參與養老服務業發展。