境外人士是否可以憑綠卡直接買房

孫洪林

第一，對于境外人士買房是否可以憑綠卡直接買房的問題。根據我國《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》（建住房 〔2006〕171號）之規定，國家對于境外機構和個人購房實施嚴格的管理制度：“境外機構在境內設立的分支、代表機構（經批準從事經營房地產業的企業除外）和在境內工作、學習時間超過一年的境外個人，可以購買符合實際需要的自用、自住商品房，不得購買非自用、非自住商品房。在境內沒有設立分支、代表機構的境外機構和在境內工作、學習時間一年以下的境外個人，不得購買商品房。港澳臺地區居民和華僑因生活需要，可在境內限購一定面積的自住商品房。符合規定的境外機構和個人購買自用、自住商品房必須采取實名制，并持有效證明（境外機構應持我政府有關部門批準設立駐境內機構的證明，境外個人應持其來境內工作、學習，經我方批準的證明）到土地和房地產主管部門辦理相應的土地使用權及房屋產權登記手續。房地產產權登記部門必須嚴格按照自用、自住原則辦理境外機構和個人的產權登記，對不符合條件的不予登記。”

根據《關于進一步規范境外機構和個人購房管理的通知》（建房〔2010〕186號）之規定：“一、境外個人在境內只能購買一套用于自住的住房。在境內設立分支、代表機構的境外機構只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。法律法規另有規定的除外。二、各地房地產主管部門在辦理境外個人的商品房預售合同備案和房屋產權登記時，除應當查驗《城市商品房預售管理辦法》、《房屋登記辦法》規定的材料及驗證購房人持有房屋情況外，還應當查驗：1、有關部門出具的境外個人（不含港澳臺居民和華僑）在境內工作超過一年的證明；港澳臺居民和華僑在境內工作、學習和居留的證明。2、境外個人名下在境內無其它住房的書面承諾。三、各地房地產主管部門在辦理境外機構的商品房預售合同備案和房屋產權登記時，除應當查驗《城市商品房預售管理辦法》、《房屋登記辦法》規定的材料及驗證購房人持有房屋情況外，還應當查驗： 1、有關部門出具的在境內設立分支、代表機構的批準文件和注冊證明。2、境外機構所購房屋是實際辦公所需的書面承諾。”

因此，境外人士在我國買房并非憑綠卡就可以直接買房。境外個人如果要在我國購買房產的，必備條件包括：在境內工作、學習時間超過一年（需提供相關證明，如經過公證的在境內工作一年以上的勞動合同，公司出具的在職證明等，有的區縣還會要求提供在境內連續繳納滿一年的納稅證明等其他材料）；所購房屋必須是符合實際需要的自用、自住商品房，且僅限購一套住房。

第二，對于為辦移民購買海外地產會存在哪些風險的問題。首先，目前，通過境外買房來獲得綠卡的情況雖然有，但并不多見，僅是少數國家。而外國很多國家都沒有明文規定可以通過買房移民，購房者在有些國家買房可以享受一定時間的居住權，而有的國家并不附送居住權。移民的方式仍然是傳統的投資移民或技術移民。其次，購買海外房產的，除非獲得該國綠卡，否則并不能享受當地居民的養老、醫療、教育等各種福利。再次，海外購房的成本可能很高，除了房價，還有各項稅費、管理費、律師費、維修費等，還包括購房者用于出入境看房、辦理中介委托等諸多費用。最后，由于各國法律規定并不一樣，而一般對于不動產的糾紛大都適用不動產所在地法律，一旦發生涉及房屋的法律糾紛，購房者對該國法律并不了解，在維權方面將面臨很大風險和困難。