“新腦”推動行業變革

葛起震

如若初識陳嘯天先生，絕對無法將他的神態舉止和他的身份相聯系。

億翰智庫董事長、首席研究員的名分，精準的戰略布局和市場分析判斷，張揚霸氣的名字，必定讓人感覺他會是一副沉著嚴謹、目光銳利、雷厲風行的嚴酷形象。然而，真正見到他的時候，目光溫和的他會帶著燦爛的笑容起身迎接，謙虛地與你握一下手，仿佛讓人覺得像遇見了相交甚密的摯友一般。

整個訪談的過程也顯得很輕松愉快，他只是娓娓地用著探討甚至是交談般的語調發表著自己的觀點。直到訪談結束，才讓人在回味中體會到他精準的分析和獨到的觀點，感悟到了“嘯天”這個名字的霸氣內涵。

“時機、時機、時機”，雖然今年很多人不看好房地產市場，但是作為專業機構首席研究員的陳嘯天認為，至少有三個時機，證明房地產市場仍然不會衰敗。這正是他與一些專業伙伴在2013年創立億翰智庫的主要原因，專業思想決定行業發展的目光。

我們正處在房地產歷史的黃金時期

陳嘯天先生從2000年開始接觸房地產，主要從事房地產行業的咨詢分析。

他樂觀地判斷：“中國目前正在全方位推動城鎮化，目前的城鎮化率僅為50%左右。而像北京和上海這樣的國際大城市，城鎮化率遲早要達到80%以上，全國城鎮化率遲早要達到70%以上。

從全國的發展角度分析判斷，房地產業發展的時期也就是城鎮化不斷進步和快速提升的時期。今后30年的城市發展，將是我國200年歷史當中最為黃金的一段時期。這段發展歷史將是不可復制的，機會錯過了就不會再有。城鎮化發展將導致居住人口的大遷徙，這就是對于住房居住的根本性需求。我們正處在房地產發展歷史的黃金時期。”

政府全方位推動國家變革和新經濟的沖擊，將帶來巨大的發展機會

無論是從宏觀發展的歷史角度，還是從本屆政府正在全方位推動國家變革的時期，新經濟的沖擊都將給我們帶來很多的機會。國家在變，社會在變，引發的就是房地產行業也在變。陳嘯天很贊同馬云的這句話：“我們要積極擁抱變化。”

他說：“目前我國政府正在全方位推動國家的變革，仁恒地產董事長鐘聲堅在與我聊天時曾表示：從境外的角度也很看好這一屆政府。當一個社會處于穩定的時候，我們相對很難尋找到發展的機會，因此，唯有當國家處在全方位變革的時期，才會相對地產生出大量的發展機會。”

隨著信息技術的發展，新經濟正在全方位切入到社會的各個領域。陳嘯天認為：“所謂的新經濟，簡而言之，就是三個要素：互聯網、信息技術、資本。”這些新經濟形式的出現，必然會對傳統技術產生沖擊，引發社會和行業的變革。例如“房多多”對傳統代理行業的沖擊，電商對傳統廣告的沖擊，體驗式信息技術對傳統商業SHOPPINGMALL的沖擊，資本對于傳統企業發展的沖擊。

“所以我們要適應新經濟形式造成的新的環境氛圍，理解國家和社會的變化對行業產生的影響，甚至是新形式所產生的啟示。不拘泥于傳統的模式，主動尋求發展機會。不能把傳統營銷當作一個終極形式和賺錢工具，要把整個行業的發展當作一個新的發展起點。”言至于此，陳嘯天的眼睛里開始透射出一道激昂的亮光。

從1.0到3.0的階段，

房地產企業其實并不成熟

也許有人會認為，今天的房地產市場大格局已經基本穩定。經過多年的發展，各方面應該已經相對成熟了。而陳嘯天卻表達出他獨特的觀點：“2000年剛進入房地產行業的時候，我也認為行業已經成熟了，我們還會有機會嗎？總結多年的咨詢分析經驗，我也分享一下對目前整個行業的理解。其實房地產行業發展到今天還不是特別的成熟，我把房企進化發展分成三個階段：從1.0到3.0的階段。房地產行業并不像制造業，在技術領域發展得那么快、那么大。絕大多數房企還處在1.0的階段，部分房企進入了2.0的階段，只有較少的房企已經達到了3.0的階段。”

我們可以把這三個階段總結為：一是靠老板；二是靠專業和職業經理人；三是靠系統組織效率和系統運作效率。

“簡而言之，1.0是靠老板的階段。左手搞定錢，右手搞定地，幾乎靠著老板就能去賺錢。”陳嘯天帶著微笑地說，“2.0的階段就是靠專業了，首先產品本身的質量和專業能力都具有優勢的話，那這個時候，職業經理人便開始成為整個企業運行的主體了。雖然老板還是核心，但是職業經理人的價值開始得到體現。現在的企業融資成本太高，所以3.0的階段，結合整個企業各方面系統的資源，把老板和職業經理人都變成組織的構成部分，加大運作效率和周轉速度，降低了管理成本和融資成本。只有整個企業系統在科學有效的運轉下，才能產生出最大、最有效率的產能。這才是科學的賺錢方法。”

畢竟房地產企業發展這么多年來，有些模式還是保留著傳統的觀念。能否順應科技、信息技術的發展，以及由此導致的社會和行業的變革，確實是企業能否持續健康發展的重要因素。

讓整合的資源能夠落地，讓理念與企業共同成長

“如果房地產企業必須順應市場進行變革，那么，作為房地產企業的相關下游企業，也必然需要在根本上進行變革，無論是經營理念，還是經營模式。”陳嘯天對于現在的房地產咨詢服務行業也有自己的想法和理解： “我們今天的乙方所提供的服務，很多并沒有為甲方進行落地執行和創造價值，感覺還是比較粗糙的。”

陳嘯天表示：“比如現在有一些咨詢服務機構，更多的往往只是解決了一個信息不對稱的問題。甲方企業求助乙方，乙方馬上會用模式來套用模式。所以并沒有解決一個終端的根本問題，大多只是在信息不對稱的環節為甲方提供服務，而沒能產生增值。并不是從真正意義上的用研發的環節、專業的環節去提供服務，說白了就是在賣渠道和信息。”

人們對于咨詢服務行業最大的質疑，就在于咨詢服務的非落地性，就像對效果營銷的實際效果的質疑一樣。總感覺這類服務就是“只管殺不管埋”，仿佛只是一個企業發展的必經階段，而并不是實際所需求的。“我給億翰智庫定義的基調：我們要從真正意義上讓咨詢服務能夠落地，讓咨詢服務能夠幫助企業有效地成長。”這是陳嘯天發自內心的企業經營理念。

“在房地產行業咨詢方面我們也提出了O2O的概念，不僅僅只是一個咨詢服務提報那么簡單。我們還要想方設法地把提報的東西，運用各種資源往下落，落到別人不能落的程度。我認為咨詢服務行業的未來，并不是純粹的咨詢服務，而應該是一個資源平臺，通過資源平臺來建立渠道。積極嘗試各種與新經濟、互聯網、技術、資本進行一個互動創新形式的探索，讓整合的資源能夠落地，讓理念與企業共同成長。”這時陳嘯天的下顎微微緊縮，上唇翹起，溫柔的眼睛突然流露出堅定的目光，語速也逐漸加快，顯示出他變革行業經營模式的決心。

陳嘯天不但在思考變革，同時也在踐行自己的變革理念，目前億翰智庫已收購上海和脈科技服務有限公司，緊密結合新經濟三大要素，在科技上為企業服務，提出解決住宅技術化、社區信息化、企業集成化的服務方案。

政策決定趨勢，房地產市場的大趨勢仍呈上升態勢

2013年是我國房地產行業高位運行年，全國成交面積13.05億平方米，同比2012年的11.13億平方米上漲17%，創歷史新高。而截至2014年3月底，受監測的20個城市新建商品住宅庫存總量為8401萬平方米，這些城市的庫存總量創下了近5年的歷史新高，這也注定今年是房地產行業比較艱難的一年。

陳嘯天分析認為：“從行業角度來說，正常的房價合理上漲每年在5%左右；從企業角度來分析，因為2013年的市場形勢導致的三高：地價高、房價高、成交量高，誤導了許多房地產企業將2014年的經營目標定得太高，而政策原因又使得目前的銷售數量跟不上原定計劃；從金融角度來分析，房地產行業屬于密集型行業，想要穩定增長，必須有充足的資金保證，限貸的政策使得企業資金鏈跟不上；從需求的角度來分析，售樓處的來訪來電量并沒有下降，而成交轉化率卻降低，這是因為消費者處于猶豫觀望狀態。”

“所以我建議房企在今年上半年不要拿地，在市場觀望的狀態下，進行一些優惠和促銷的手段，快速回籠資金，以便應對今年下半年的突發狀況。開發商必須將傳統的‘三七’銷量模式，改變成‘三七倒掛’銷量模式，起碼爭取做到今年上下半年各去化50%。”陳嘯天誠懇地說著。

同時，他對今年房地產市場的走勢也提出了自己的鮮明觀點：“1.十年內商品住宅市場泡沫不會破裂，政府努力調整經濟結構，但短時間內是無法實現的。

2.政府的改革需要GDP的支撐，房地產市場對于GDP的貢獻顯而易見。

3.房地產以及建筑行業，直接解決了我國就業率達11.03%，其中還不包括其他的房地產相關行業。

4.鋼鐵、水泥、玻璃、銅、電解鋁這五大行業過剩產能的消化，需要房地產及相關行業的消化支撐。但由于限購限貸政策，使得房地產行業始終處于一個震蕩型的發展趨勢，不會大起大落，但是大趨勢肯定是往上爬升的。”

陳嘯天在分析房地產企業發展方向時說：“未來的房地產企業將進入4.0的階段，即小眾階段。互聯網、移動通信、信息技術等都將與社區進行綁定。房地產行業如要引入這些資源，并不能像電商擠壓商品流通環節的成本一樣，必須要將這些資源都打入開發成本。只有經過3.0階段的穩健發展，通過管理整合的提升，壓縮經營成本，房地產企業才能真正進入4.0的階段。”

結束訪談時，陳嘯天一改越來越霸道的言辭，恢復了和煦的笑容，沒有絲毫的傲慢姿態。