2014，樓市向哪兒去？

王哲

2014年開春，樓市降溫趨勢明顯，一二線城市也出現了降價促銷的苗頭，在剛剛結束的全國“兩會”上發布的政府工作報告中，明確提出了“做好房地產稅立法相關工作”。三年為期的房地產下行周期是否會到來？在這個“以夢為馬”的年份里，老百姓盼望著“馬上有房”的夢想能否實現……房地產市場走勢再一次引發了普遍關注。

一字之差

今年“兩會”明確了推進房地產稅立法的消息。全國人大新聞發言人傅瑩表示，房地產稅正在研究中。3月9日，全國人大常委會法工委副主任闞珂透露，房地產稅法草案正由全國人大常委會有關工作機構會同國務院有關部門研究起草，條件成熟時會依法提請審議。

“房產稅”與“房地產稅”雖只有一字之差，意義卻有很大的不同。“房產稅”只針對房屋，政府對“房產稅”功能的設定是調控手段，目標是抑制房價，在上海、重慶進行的試點改革就是以此為目標；而“房地產稅”既針對房屋也針對土地，功能是完善稅收體系，不是調控手段，不以抑制房價為目標。由“房地產稅”代替原有的“房產稅”，意味著將征稅對象擴展到房屋坐落的土地的空間價值，必然涉及到對城市土地在房地產開發過程中各項稅費的處理，包括70年產權及其出讓金等。這也意味著我國現行城市土地產權制度、現行規劃使用制度和現行基于土地的各種公共融資制度的清理和重構。

實際上，房產稅試點從來就沒有承擔抑制房價的大任，尤其是上海，每每成為帶動房價上漲的領軍城市。3月16日，原國稅總局副局長、聯辦財經研究院院長許善達在清華-財經現代政府與公共治理論壇上明確指出，2011年開始的重慶、上海房產稅試點是失敗的，已被本屆財政部、建設部廢棄。

許善達接受本刊記者采訪時說，新一屆政府傳達了明顯的“立法先行”的改革新思路。房地產稅的實施首先需要通過嚴肅的立法程序，時間跨度較長，而且房地產稅的落地至少還需滿足以下前提條件：第一，完成立法，使征收于法有據；第二，不動產統一登記，住房信息透明化；第三，資產評估體系完善，為征收提供技術支持。

地產調控新思維

綜合今年全國“兩會”的政府工作報告和總理記者會上傳遞出來的信息，政府下一步需要根據不同人群的需求，不同城市的情況，分類施策、分城施策。要推進公租房等保障房建設，并且實行公平分配，緩解新就業的年輕人和長期進城務工的人員住房困難。此外，對于合理的自住需求，也要有相應的政策支持，包括增加普通商品房供應。政府將繼續實施市場化調控舉措，通過稅法和統一住房登記等手段規范市場，而不再依靠行政命令直接干涉……2014年房地產市場政策估計會有城市在分類調控、中小套型住房供應、共有產權房供應等方面進行細化，而在穩增長保就業的大經濟目標下，房地產調控不會過于激進。

中國房地產市場十幾年的發展表明，信貸的松緊程度將成為左右市場成交的主要力量。“貨幣政策要保持適度松緊，促進社會總供給基本平衡，適度適時預調微調”的表述，預示著2014年貨幣政策將不會寬松，對于二套及以上房貸仍將繼續收緊。抑制投機投資性需求的表述表明“限購”等調整手段仍將實行。

“針對不同城市情況分類調控，增加中小套型商品房和共有產權住房供應，抑制投機投資性需求”是本屆政府首次正式提及的房地產調控相關內容，“針對不同城市情況分類調控”和“增加共有產權住房供應”是第一次提出的亮點。前者為不同城市調控分化做鋪墊，意味著不同城市政策收緊和放松將同在。北京去年推出的自住型商品住房就是共有產權房的具體體現，預計將在更多城市推廣，但因為此模式尚在探索階段，對市場會產生多大的影響還有待觀察。

降溫趨勢顯而易見

記者從國家統計局3月18日發布的統計數據中了解到，2月，全國70個大中城市新建商品價格環比上漲0.28%，漲幅創最近15個月新低。2014年開春樓市和前兩年情勢不同，截至3月中旬，各地樓市成交平淡，包括一線城市在內的市場均出現了強烈的觀望情緒，北京、廣州甚至出現個別項目降價促銷或低價入市，這種情況與2008年和2011年的狀況非常相似。多家機構認為，國家統計局的數據走勢與當前的市場表現一致，在連續上漲與實質性新調控政策并未出臺的情況下，房價漲勢放緩與降價現象的出現，屬于市場正常的自我調節行為。

在去年，專家們一直看衰三四線城市房地產，房地產供應過剩、市場消化遲緩，實際上大部分三四線城市房地產市場式微已經是不爭的事實。今年前兩個月，部分一二線城市也顯出一定的頹勢。如果說2月份杭州德信降價還是偶發事件，3月以來萬科、保利等大型地產商在北京、上海、廣州等一線城市的降價或者以低于市場預期的價格入市，則預示了房地產下行周期可能到來。

經濟學者馬光遠接受記者采訪時指出，2012年以來房價的快速上漲導致部分城市房價與購買力的背離持續拉大，相當一部分需求被擠出市場，房價調整壓力增加。三四線城市因為房子供求失衡肯定會調整，一二線城市則因為整體預期變化和信貸緊縮出現調整。“今年房價下跌、房地產市場進入調整周期是大概率事件，中國房地產最后的命運肯定是崩盤，但肯定不是今年。”

但另一方面，也有專家認為，對于近期杭州、蘇州等局部地區房屋降價銷售的現象，并不能說明房地產泡沫破裂。如果房屋降價以后仍然賣不出去，說明未降價之前的房價存在泡沫。而降價之后還能賣出去，說明泡沫并不明顯，有效需求依然可以支持現在的房價。

從專家到百姓，“熱盼暴跌派”、“溫和看跌派”、“堅定看漲派”此起彼伏，然而中國房地產市場的關鍵在于：在現今價格下，剛需中的，集家族之力努力跳起來能夠得上房地產價格的（也就是能支付首付并且能夠還得上貸款的），到底還有多少？在中國的環境里，房價再怎么高得不合理，都會有各種壓力逼著剛需們去買，只要想盡辦法付得起首付，多年以來，跳起來夠得上房價的剛需一直在被消耗，還剩多少？何時能消耗完？誰也不知道。很可能，已經所剩無幾了。

2014年房地產的走向仍然撲朔迷離，也許，就像與最近大熱的韓劇《來自星星的你》同樣火爆的美劇《紙牌屋》中男主角弗蘭西斯的一句名言那樣，房地產就像權力一樣，位置決定一切，離中心越近，價值也就越高，也就會安全，地位也就越穩固。