房屋抵押權實現中的權利沖突及解決策略

摘 要：現階段，房屋抵押作為重要的融資手段，在促進經濟發展方面發揮著重要作用。然而，房屋抵押權的實現，并不是一帆風順的，其存在各種各樣的權利沖突。文章從這個角度出發，積極探析房屋抵押權實現的權利沖突與解決之道。

關鍵詞：房屋抵押權；權利沖突；沖突解決

為了能夠最大化發揮房屋資源的效能，同一房屋可能會被設定抵押權，租賃權，典權等多重權利，在此過程中，不同權利給予人和接收人之間存在著復雜的權利沖突，從而使得房屋抵押權實現過程變得更加難以界定。由此就有必要去探析房屋抵押權實現中的權利沖突問題，在此基礎上找到相應的解決策略。

一、房屋抵押權與抵押權之間的沖突以及解決策略

房屋抵押權與抵押權之間的沖突時有發生，一般表現為再抵押和重復抵押兩種情況。其一，所謂再抵押，是指對于同一房屋的部分價值進行設定抵押權之后，對于剩余的其他部分再次進行抵押權設定，兩個抵押關系不重復，其擔保債務金額不超過房屋總價值即可。其二，所謂重復抵押，就是以同一房屋為對象，與不同行為主體，進行抵押權設定，這就導致出現多個抵押權人。多重抵押關系的情況，此時的擔保債務總額勢必會超過房屋總價值。我國《擔保法》明確肯定了再抵押的法律效力，認為其在發揮資源價值，為民事主體提供資本等方面發揮著積極作用；對于重復抵押，我國《擔保法》否定了其法律效力，《物權法》沒有明確提出其立場。由此就帶來了抵押權與抵押權之間的沖突：對于重復抵押權進行禁止，實際上是對于當事人意思自治的干涉，違背了抵押擔保設立目的，也不利于財產權利的發揮，實踐中的抵押物價值是以市場行情為依據的，存在不確定性，由此導致重復抵押的情況常常發生。當然，如果重復抵押權被允許，就可能出現銀行內部人員與外部人員相互勾結，不斷進行重復抵押，以造成銀行不良資產率的增加，這對于國民經濟的發展是很不利的。

對于房屋抵押權之間發生的權利沖突，其解決對策為以下幾個方面：其一，對于同一房屋抵押權進行公示登記，在出現沖突的時候，以實現順序為標準，建立先登記原則或者同時同序制度體系；其二，明確抵押權沖突矛盾所在，依據上述順序原則，進行清償工作的開展。

二、房屋抵押權與租賃權之間的沖突以及解決對策

房屋抵押權與租賃權之間發生沖突，會出現兩種不同的情況。其一，房屋租賃權已經設定，在此基礎上再次進行房屋抵押權的設定。原則上來講，租賃權和抵押權可以同時處于同一房屋上，一旦兩者出現了權利沖突，應該遵循買賣不破租賃的原則，簡單來講，就是租賃權優先。這樣的原則界定，充分表現了法律對于租賃關系的保護，也是最大化發揮房屋使用價值的集中體現；其二，房屋抵押權設定之后，再次將其用于租賃。由于一般情況下，租賃期限不會長于房屋抵押期限，也就是說租賃合同不會對于抵押權造成影響。但是如果出現了房屋租賃期限長于房屋抵押期限的話，此時就涉及到權利義務的沖突，應該堅持房屋抵押權優先的原則。這是因為：其一，抵押權優先設定，從先后順序的角度來講，后期的租賃權是在抵押權基礎上得以設定的，房屋的抵押權應該優先實現；其二，從登記程序的角度來講，房屋抵押權已經經過登記，而租賃權并沒有登記，應該以登記者為優先考慮對象；其三，從對價的角度來講，抵押權對價額度明顯會高于租賃權額度，考量到利益最大化因素，應該以抵押權為優先考量對象。

三、房屋抵押權與建筑工程價款賠償權利之間的沖突以及解決對策

建筑工程價款優先受償權是指發包人同時擁有多個債權人，將房屋進行折價或者拍賣所得的價款分配中，建筑工程承包人可以優先獲得賠償的權利。雖然對于這樣的權利界定，學術界還存在很多的爭議。但是筆者傾向于認同建筑工程價款優先受償權。其原因可以歸結為以下幾個方面：其一，從立法目的的角度來講，為了保證建筑行業的可持續發展，保證建筑工程款的到位，使得社會處于穩定的運行狀態，將其作為優先考量對象，顯得尤為必要；其二，從比較法的角度來看，承包人的優先受償權已經被各個國家所接受，部分國家甚至將其界定為優先權立法依據。依照這樣的理論基礎，在處理房屋抵押權與工程款賠償優先權的時候，應該以建筑工程價款賠償權利為優先考慮對象。

四、房屋抵押權與商品預購人期待權之間的沖突以及解決對策

房屋抵押權會與商品房預購人期待權之間發生沖突，具體來講，可以從以下兩個方面來進行探析：其一，預售在先抵押在后的情況，物權法體系建立了預告登記制度，要求對于不動產進行及時登記，這是最為后期各種行為的依據。一般情況下，會出現兩種情況：當事人預售合同辦理預告登記，保全效力成立，開發商的房屋權利應該被限制；當事人沒有預售合同登記的，其買賣合同僅僅是債券性質，此時的預購人享受請求出賣人履行買賣合同的債權請求權。在這樣的情況下，應該遵循物權優先于債權，登記優先于未登記的原則來進行操作，也就是說在建商品房抵押權有著優先效力。其二，對于先抵押后預售的情況，抵押權與預購人期待權之間其實不存在沖突，兩者權利都可以實現。

五、結束語

房屋抵押權實現中的權利沖突是指房屋抵押權實現過程中，房屋抵押權與在房屋上設定的其它權利之間所產生的沖突，即同一房屋上既存在抵押權又存在其它債權、物權、優先權等權利，而在該房屋價值有限的情況下，形成諸權利效力爭先、相互沖突的法律現象。如何協調抵押權人與其它權利人之間的沖突，平衡各方當事人的利益對于房屋抵押權的實現及交易安全的保護具有重要作用。

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