論建筑物區(qū)分所有權(quán)制度

摘 要：建筑物區(qū)分所有權(quán)制度是我國(guó)一項(xiàng)重要的制度，關(guān)系到人們的衣食住行，當(dāng)前我國(guó)的城鎮(zhèn)化建設(shè)不斷的推進(jìn)，人們對(duì)于建筑權(quán)利的關(guān)注度不斷的增加，建筑物區(qū)分所有權(quán)制度可以明確土地資源的歸屬問(wèn)題，避免在城鎮(zhèn)化發(fā)展過(guò)程之中出現(xiàn)的一系列爭(zhēng)端問(wèn)題，因此，對(duì)于建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的研究就顯得十分重要。本文主要闡述建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的意義和概念，并詳細(xì)的分析了其基本特征和內(nèi)容，最后針對(duì)我國(guó)所有權(quán)現(xiàn)狀，提出了幾點(diǎn)完善建議。

關(guān)鍵詞：建筑物；區(qū)分所有權(quán)；價(jià)值；

隨著土地資源的日益緊缺，人們對(duì)于建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的意識(shí)逐漸增強(qiáng)，這就需要有健全、完善的法律制度來(lái)對(duì)建筑物所有權(quán)進(jìn)行界定，但是，當(dāng)前我國(guó)的建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的研究還處于發(fā)展階段，對(duì)于建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的研究勢(shì)在必行。通過(guò)本文的論述，筆者一方面希望能夠起到一個(gè)拋磚引玉的作用，另一方面，希望能夠給相關(guān)的工作人員提供一點(diǎn)參考借鑒的材料。

一、建筑物區(qū)分所有權(quán)的價(jià)值

首先建筑物區(qū)分所有權(quán)具有法律價(jià)值，反應(yīng)了我國(guó)現(xiàn)階段的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和社會(huì)需求，建筑物所有權(quán)直接關(guān)系到人們的經(jīng)濟(jì)利益，建筑物是一個(gè)完整的價(jià)值主體，其所有權(quán)歸屬于自然人、法人、或者是擁有民事主體資格的主體。建筑物區(qū)分所有權(quán)制度需要解決的問(wèn)題就是共有建筑物維修和維護(hù)的問(wèn)題，一方面區(qū)分所有權(quán)制度要合理的區(qū)分建筑物的共有部分和專有部分，統(tǒng)一業(yè)主的權(quán)利和責(zé)任，避免建筑物產(chǎn)權(quán)不明造成的利益糾紛。另一方面建筑物區(qū)分所有權(quán)制度在法律的意義上進(jìn)行了約束，使共有權(quán)的協(xié)調(diào)有法律和合同雙管齊下，保證了建筑物所有權(quán)的法律價(jià)值。

再者建筑物區(qū)分所有權(quán)具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值，建筑物是經(jīng)濟(jì)價(jià)值主體，是公民的私人財(cái)產(chǎn)，法律要發(fā)揮其保護(hù)作用，對(duì)私人財(cái)產(chǎn)進(jìn)行有力保護(hù)，同時(shí)也要通過(guò)法律的強(qiáng)制作用來(lái)實(shí)現(xiàn)資源的可持續(xù)發(fā)展。因此，在土地資源日益緊缺的中國(guó)，建筑物區(qū)分所有權(quán)應(yīng)當(dāng)發(fā)揮杠桿的作用，協(xié)調(diào)居民業(yè)主的合法利益，同時(shí)在土地資源滿足個(gè)人需求的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)最大限度的資源分配，實(shí)現(xiàn)建筑物資源的合理利用。

最后是建筑物區(qū)分所有權(quán)具有社會(huì)價(jià)值，建筑物作為居住的承載體，為人們的生活提供安定的生活環(huán)境，一旦建筑物所有權(quán)歸屬不明確而出現(xiàn)利益爭(zhēng)端，就會(huì)影響社會(huì)的安定。因此，建筑物區(qū)分所有權(quán)關(guān)系著我國(guó)社會(huì)主義和諧社會(huì)的建設(shè)，健全、完善相關(guān)的制度法律可以避免利益糾紛，實(shí)現(xiàn)居民業(yè)主的權(quán)利管理和權(quán)力自治的銜接，保證物業(yè)小區(qū)的關(guān)系和諧，建立真正意義上的和諧社會(huì)。

二、建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念

隨著社會(huì)的發(fā)展，對(duì)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的相關(guān)研究逐漸增多，當(dāng)前建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念分為以下幾種：①一元論概念，這種概念是一種狹義的區(qū)分所有權(quán)學(xué)說(shuō)，一方面一元論概念認(rèn)為建筑物區(qū)分所有權(quán)是對(duì)建筑物的歸屬和享有權(quán)利進(jìn)行區(qū)分，另一方面這種觀念認(rèn)為建筑物區(qū)分所有權(quán)是指建筑物作為一個(gè)整體由全體區(qū)分所有權(quán)人共有，即“共有權(quán)說(shuō)”。②二元論說(shuō)，這是一種廣義的區(qū)分所有權(quán)概念，認(rèn)為建筑物區(qū)分所有權(quán)的側(cè)重點(diǎn)居民建筑物的專有權(quán)和共有權(quán)的結(jié)合。③三元論概念，建筑物區(qū)分所有權(quán)的區(qū)分內(nèi)容是建筑物的專有部分和共有部分，居民對(duì)于兩者享有轉(zhuǎn)有權(quán)和共有權(quán)，同時(shí)共同承擔(dān)建筑物管理、維護(hù)、維修等方面的共同責(zé)任。

三、建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征

建筑物區(qū)分所有權(quán)是一種特殊的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，明確了建筑物的價(jià)值歸屬，這種所有權(quán)強(qiáng)調(diào)了人們對(duì)于建筑物的共有權(quán)利，同時(shí)又在個(gè)體的方面出發(fā)，明確了人們對(duì)于建筑物的個(gè)人專屬權(quán)利，因此，建筑物區(qū)分所有權(quán)是共有權(quán)和專有權(quán)的結(jié)合，和一般的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)形成了鮮明的對(duì)比。首先建筑物區(qū)分所有權(quán)具有明顯的雙重性，集專有權(quán)和共有權(quán)為一體；再者建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體具有特殊性，既包含著建筑物本身的專有權(quán)利，同時(shí)也包含了建筑物的共有部分，此外建筑物的空間部分也屬于所有權(quán)的范圍之內(nèi)；最后是建筑物區(qū)分所有權(quán)具有限制性，居民業(yè)主只能夠?qū)w屬于自己的部分享有權(quán)利專有權(quán)，但是對(duì)于整個(gè)建筑物不具備此權(quán)利，同時(shí)建筑物專有權(quán)和共有權(quán)是不可分割的，共同存在于建筑物主體之中，一旦出現(xiàn)建筑物的抵押、轉(zhuǎn)讓、繼承的時(shí)候，其發(fā)生變化的主體是專有權(quán)，而其共有權(quán)不隨著建筑物主體的變化而變化。

四、建筑物區(qū)分所有權(quán)的基本內(nèi)容

建筑物區(qū)分所有權(quán)包含了專有權(quán)、共有權(quán)、成員權(quán)三項(xiàng)內(nèi)容，只有把握好這三項(xiàng)內(nèi)容的準(zhǔn)確權(quán)利界定范圍，才能夠把握好建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的立法方向，下面詳細(xì)介紹這三項(xiàng)基本內(nèi)容的概念和范圍：

（一）專有權(quán)

專有權(quán)是指所有權(quán)人對(duì)于建筑物中專有的部分進(jìn)行自由使用、收益或者處分的權(quán)利，這是建筑物區(qū)分所有權(quán)結(jié)構(gòu)中的單獨(dú)所有權(quán)要素。建筑物的專有權(quán)包含兩方面的內(nèi)容，首先是建筑物的結(jié)構(gòu)要具有獨(dú)立性，就是建筑物要具有遮蔽性，使其和共有建筑分割開(kāi)來(lái)，具有明顯的專有性特征，再者是使用上的獨(dú)立性，建筑物具有獨(dú)立式出口和專用設(shè)備，滿足人們獨(dú)立生活的需求。

建筑物專有權(quán)所有人在享受專有權(quán)利的同時(shí)，也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，建筑物專有權(quán)是建筑物區(qū)分所有權(quán)的一部分，居民業(yè)主在使用的過(guò)程中不得違反全體區(qū)分所有權(quán)人的共同利益。當(dāng)前對(duì)于違反共同利益的行為界定如下：①對(duì)建筑物有不當(dāng)?shù)臍p行為，區(qū)分所有權(quán)人不得對(duì)建筑物的共有部分進(jìn)行改建或者拆除，即使對(duì)于專有權(quán)歸屬范圍的建筑主體，一旦其拆除或者改建威脅了整棟建筑物的安全，也屬于違反共同利益的范圍；②對(duì)建筑物的不當(dāng)使用行為，例如在建筑物內(nèi)放置危險(xiǎn)物品，威脅到周?chē)用癜踩蛘咄{著整棟建筑物的安全的行為屬于違反共同利益，同時(shí)在專有權(quán)的建筑物內(nèi)進(jìn)行不合法經(jīng)營(yíng)的行為也屬于違反共同利益，對(duì)于違反共同利益的行為，相關(guān)的管理部門(mén)有權(quán)進(jìn)行制止。

（二）共有權(quán)

共有權(quán)是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人根據(jù)相關(guān)的法律、合同等，享有對(duì)于建筑物共有部分的使用、收益、占有權(quán)利，這是建筑物所有權(quán)的物權(quán)要素，是建筑物區(qū)分所有權(quán)的靈魂。建筑物共有權(quán)的范圍較廣，不同國(guó)家的劃分范圍不同，我國(guó)相關(guān)的規(guī)定列出了共有權(quán)利的范圍，即門(mén)廳、陽(yáng)臺(tái)、屋面、樓道、廚房、廁所、園路以及上下設(shè)施等。在實(shí)際的建筑物區(qū)分所有權(quán)共有部分的劃分當(dāng)中，出現(xiàn)的問(wèn)題集中在樓層共有墻壁、地板、管理的維修費(fèi)用承擔(dān)上，這也是當(dāng)前我國(guó)建筑物區(qū)分所有權(quán)制度需要重點(diǎn)解決的立法部分。

建筑物區(qū)分所有權(quán)作為共有權(quán)人的義務(wù)，首先居民業(yè)主對(duì)于共有權(quán)的建筑的使用要保持為原有的功能，不得擅自改變其功能屬性，如果有需要改變其使用功能的需求，則需要經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)討論投票后通過(guò)，并辦理相關(guān)的手續(xù)；再者共有權(quán)人要承擔(dān)共有部分的維修費(fèi)用，共用部分為建筑物的實(shí)體部分，必然發(fā)生修繕、管理、維護(hù)、改良等費(fèi)用，應(yīng)由全體區(qū)分所有人承擔(dān)。同時(shí)，鑒于在前面的分類中有全部所有人共有和部分所有人共有的分類。最后是所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)共有部分的維護(hù)和保存的義務(wù)。

（三）成員權(quán)

成員權(quán)是指在建筑物的結(jié)構(gòu)使用之中，由于其權(quán)利歸屬存在著不可分割性，居民業(yè)主為了共同的使用權(quán)利達(dá)成的統(tǒng)一權(quán)利和義務(wù)承擔(dān)團(tuán)體，每一個(gè)成員都享受著同等的權(quán)利，同時(shí)也承擔(dān)著相應(yīng)的責(zé)任。成員權(quán)人享有表決權(quán)利，作為成員團(tuán)體的一員，其依法享有所有事務(wù)的投票表決權(quán)；參與規(guī)則制定的權(quán)利，在召開(kāi)團(tuán)體成員大會(huì)的時(shí)候，成員權(quán)人擁有參與制定規(guī)約的權(quán)利，同時(shí)還擁有對(duì)于成員團(tuán)體管理人員的選舉和借人權(quán)利，此外所有權(quán)人作為管理團(tuán)體中的成員，對(duì)公共管理事項(xiàng)及公共利益的應(yīng)得份額所享有的請(qǐng)求權(quán)。

五、我國(guó)建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的立法完善

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，城鎮(zhèn)化建設(shè)飛速發(fā)展，尤其是房?jī)r(jià)的居高不上，人們的焦點(diǎn)逐漸轉(zhuǎn)移到住宅問(wèn)題上，尤其是對(duì)于建筑物區(qū)分所有權(quán)更加重視，雖然我國(guó)的建筑區(qū)分所有權(quán)制度的歷史較早，但是，隨著我國(guó)的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善，從而出現(xiàn)了一系列的所有權(quán)的爭(zhēng)端問(wèn)題。

（一）建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的民法立法

民法立法模式是較為常用的建筑物所有權(quán)制度，國(guó)外應(yīng)用較多，也取得了良好的效果，但是依然存在著較多的弊端，首先是將區(qū)分所有權(quán)法放到民法之中，對(duì)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有權(quán)、共有權(quán)和成員權(quán)等難以做出詳盡的解釋，從而導(dǎo)致現(xiàn)實(shí)問(wèn)題無(wú)法解決，因此，我國(guó)建筑物區(qū)分所有權(quán)制度采用民法立法模式還需要對(duì)相關(guān)的內(nèi)容進(jìn)行補(bǔ)充和完善。

（二）建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的住宅法立法

住宅法立法模式在建筑物區(qū)分所有權(quán)時(shí)更多的涉及的都是弱勢(shì)群體的住房保障問(wèn)題，同時(shí)住宅法立法模式調(diào)整的內(nèi)容較為廣泛，但是，對(duì)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有權(quán)、共有權(quán)、成員權(quán)等相關(guān)方面的解釋依然不夠全面，因此，這種立法模式適用于原則性問(wèn)題的規(guī)定，在解決實(shí)際問(wèn)題中的應(yīng)用性不足。

（三）我國(guó)建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的完善

當(dāng)前我國(guó)對(duì)于建筑物區(qū)分所有權(quán)制度進(jìn)行了逐一的完善，但是，對(duì)于細(xì)節(jié)方面的規(guī)定還需要進(jìn)行具體化和全面化。首先是對(duì)于專有權(quán)，我國(guó)對(duì)于專有權(quán)的規(guī)定采用的是概括立法模式，沒(méi)有具體的內(nèi)容，因此，對(duì)于專有權(quán)應(yīng)當(dāng)良好專有權(quán)人的義務(wù)，增強(qiáng)其義務(wù)承擔(dān)的可操作性，要充分的考慮適時(shí)對(duì)相鄰使用權(quán)的規(guī)定進(jìn)行立法，此外要平衡使用人和被使用人的雙方利益。

對(duì)于共有權(quán)，要重點(diǎn)解決共有人之間的不協(xié)調(diào)性，法律應(yīng)當(dāng)發(fā)揮其調(diào)節(jié)作用，對(duì)于共有權(quán)人客體進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)定，消除共有人之間潛在的利益糾紛，同時(shí)要做到權(quán)責(zé)分明，法律應(yīng)當(dāng)對(duì)于區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)進(jìn)行規(guī)定，在保證其應(yīng)當(dāng)享受的權(quán)利的同時(shí)，也要約束其承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。此外要對(duì)于建筑物共有部分的使用權(quán)進(jìn)行立法規(guī)范化，增強(qiáng)對(duì)于建筑物共有部分管理。

關(guān)于成員權(quán)，當(dāng)前我國(guó)對(duì)于成員權(quán)團(tuán)體的管理沒(méi)有明確的管理內(nèi)容，更加傾向于人的管理，因此，應(yīng)當(dāng)把物管理和人管理結(jié)合在一起；再者要在邏輯上正確解釋管理機(jī)構(gòu)，并鼓勵(lì)業(yè)主實(shí)行分工管理，保證高效率的管理水平。

六、總結(jié)

總而言之，建筑物是個(gè)人的私有財(cái)產(chǎn)，關(guān)系著人民根本利益，引起了人們的廣泛關(guān)注，并在現(xiàn)實(shí)中引發(fā)了一些利益糾紛。因此，我國(guó)建筑物區(qū)分所有權(quán)的制度立法應(yīng)完善專有權(quán)、共有權(quán)、成員權(quán)的相關(guān)規(guī)定，同時(shí)在社會(huì)實(shí)踐中平衡業(yè)主的利益，實(shí)現(xiàn)建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度的價(jià)值。以上是本人的粗淺之見(jiàn)，但是由于本人的知識(shí)水平及文字組織能力有限，因此文中如有不到之處還望不吝賜教。

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作者簡(jiǎn)介：

郭晨輝：男，漢族，1986年生，山東樂(lè)陵人，安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)學(xué)士，工作單位：南京金埔園林股份有限公司證券法務(wù)部，研究方向：民商法。