淺談中國房地產調控難點及整改建議

摘要：自2003年來，中國政府為了保障房地產業的健康、穩定發展，為促進房價合理回歸，為使百姓“居者有其屋”，相繼出臺了一系列調控政策。然而十多年來，調控結果收效甚微，主要存在難點在于：調控政策環境的謹慎性；貨幣政策寬松、實體經濟環境惡化；土地資源配置的不合理、地方政府對“土地財政”的過度依賴；住房供需結構失衡。因此，提高中國房地產調控政策有效性的整改建議是：從尊重市場規律，轉變調控觀念；穩健貨幣政策、優化產業結構；合理配置土地資源，加快土地制度改革；優化住房結構，加快落實保障房建設。

關鍵詞：房地產；房地產調控；調控難點；整改建議

中圖分類號：F12文獻標志碼：A文章編號：1673-291X（2014）16-0017-03

中國知名財經評論員葉檀說：“房地產市場的病根在土地財政，在錯誤的激勵機制，在房地產對實體經濟的擠出效應。如果不能解決這些病根，住建部調研十次，改革十次也未必有用。”

一、中國房地產調控概述

在過去的十年中，如果說政府對房產的調控政策如一塊巨大的石頭的話，那么中國房地產就如一個正在不斷噴發著足以融化一切物體的熔漿的火山，在巨石短暫的壓制之后，房地產這個火山將會進入到更強勢的井噴狀態。從2003—2013年，中國政府共出臺了大大小小70多條房地產調控政策，歸納起來分別有金融政策、土地政策、保障性住房政策、稅收政策、行政性政策等，其調控目標都是為了抑制中國部分地區房價的非理性快速上漲，以滿足百姓“居者有其屋”的合理住房需求。然而十年調控下來，房價非但沒有得到抑制，反而有水漲船高的勢頭，并且住房結構性問題始終沒有得到解決，即少部分高收入群體擁有數套以上的住房，而大部分中低收入群體仍面臨因買不起房而“望房興嘆”的局面。中國房地產調控究竟面臨怎樣的難點？

二、中國房地產調控的難點

（一）難點一：調控政策環境的謹慎性

近二十年來，中國的房地產業的迅猛發展帶動了中國國民經濟的快速發展，房地產業已成為當今國民經濟支柱產業之一。房地產業作為拉動中國國民經濟增長的重要因素和擴大內需的重要產業，其關聯性強、產業鏈長。據統計，2007—2011年，房地產平均凈利潤率在24%~35%之間，而中國制造型企業的平均利潤率一般在10%~13%之間；2011年中國GDP增長9.2%，其中房地產及其相關產業鏈對GDP的拉動占了2.25%；每100元的住宅建筑投資，可帶動相關產業170元~220元的需求；每銷售100 元的住房，可帶動130元~150元其他產品的銷售；中國房地產相關貸款占銀行貸款總額約20%；在中國五大銀行中，有30%~45%的貸款是由房地產抵押品擔保支持。另外，中國城市化進程正在加速發展，這意味著在未來很長時間內仍將有大量人口向城市轉移，不斷增長的城市人口將會使得住房的剛性需求得到全面提升，要求城市房地產產品數量和質量不斷得到提升。因此，介于房地產業對中國經濟增長的重要支持性以其強大的產業關聯性及消費需求帶動性的特點，房價回調將可能導致中國的經濟減速及對其他各相關產業帶來負面影響。也正因為如此，中國政府在對房地產業進行調控時要從全局出發考慮制定相應的調控政策，以確保中國經濟的穩定增長、城市化進程的穩步推進。

（二）難點二：貨幣政策寬松、實體經濟環境惡化

近年來，特別是2009年后，中國貨幣發行寬松，造成資產價格上升、流動性過剩的局面。據統計，2013年中國貨幣發行總量已超過105萬億元，已成為世界上貨幣發行總量最多的國家。而中國銀行利息低、股市不景氣、黃金白銀市場行情不穩定等情況，都導致大部分貨幣持有者將目光瞄準到了作為既是生活消費品又是投資品的房地產上，在他們看來，十多年來房地產行情持續攀升，已達到了保值升值的效果，因此，大量的資金投入到房地產業中來。

另外，近幾年由于稅收過重、資金成本過高、勞動力成本上漲等原因，導致中國實體產業投資環境惡化，利潤大幅下降，很多實體產業也將大量資金投入到有利可圖的房地產業中來，有資料顯示，“低壓電器之都”柳市鎮規模以上企業70%以上利潤用于開發房地產。由于大量資金涌向房地產市場，造就了很多投機機會，特別是在中國一些一、二線城市，由于住房需求高，在供不應求的局面下房價上漲快，因此投資、投機需求也更高些。據統計，2007—2012年間，中國房價平均上漲74%，其中上海上漲了96%、北京上漲了152%。

（三）難點三：土地資源配置的不合理、地方政府對“土地財政”的過度依賴

資料顯示，目前中國城市建設用地面積與農村建設用地面積之比為1∶4，隨著城市化進程的加速，2010年第六次全國人口普查數據顯示，中國城鎮居住人口與農村居住人口比已達1∶1左右，這表示中國城市人口住宅用地量明顯不足，特別是在一些大中型城市更是如此。而城市進程化的結果往往是，外來農村人口更偏向選擇大中型、經濟發達的城市聚居，這使得這些大中型城市的住宅用地量更顯為緊促，也在無形中推動了該城市房價的進一步上漲。

另外，由于地方政府通過出讓土地，可以獲得高額的土地出讓金，并由此可拉動該地區的GDP增長，而且，土地出讓后，開發商對該地進行房地產開發，房地產商品的買賣又可增加營業稅等各項可供地方政府支配的稅收。由此，地方政府通地出讓土地，財政有了收入，地方經濟也上去了，政府官員有了政績，可謂是名利兼收。目前，中國地方政府的主要財政收入均來源于土地出讓金和房地產稅收。據悉，房價中，有10%左右是建房成本，20%左右為開發商利潤所得，剩下70%為地方政府所有。巨大的獲利面前，使得土地成本居高不下，這也是導致房價不斷上漲的重要原因之一。

（四）難點四：住房供需結構失衡

收入水平決定了消費層次。過去的幾年中，由于房地產的投機需求不斷擴大，導致高端房地產商品的過度開發。然而，市場上高收入群體畢竟只是少數人，大多數卻是中低收入群體。高收入群體可以通過購買高端住宅來解決需求問題，而中低收入群體面對林立的高端住宅卻只能是“望房興嘆”。1998年，中國房改方案中提到，經濟適用房、廉租房以及公租房等保障性住房的供給量應占城鎮住房供給體系的70%以上。然而據統計，直至2010年，中國經濟適用房銷售面積僅占全部住宅銷售面積的2.94%。2010年，政府提出要新建3 600萬套保障房，但由于建造資金短缺、獲利少、配套設施跟不上、管理等諸多方面的因素，導致3 600萬套保障房至今未得到最終落實。另外，保障性住房建成后，什么標準的人才適合分配到保障性住房？如何分配保障性住房？分配制度如何做到公正合理？對于這些問題，中國至今都沒有形成一個完善的體系制度。

三、提高中國房地產調控政策有效性的整改建議

（一）尊重市場規律，轉變調控觀念

對于“牽一發而動全身”的房地產業，介于其重要的支柱產業的地位，首先應明確其調控目標是為了保持房地產市場的健康、穩定、和諧發展，從而保證中國經濟的良好發展。因此其調控手段應遵循市場規律，并針對一、二、三、四線不同城市房地產市場的不同發展狀況因地制宜分類進行調控。在調控過程中，盡量以少動用行政手段多用貨幣、金融等政策來進行調控，以確保調控的力度和有效性。同時，可以將房地產產品的性質以法律方式來進行界定，如該房地產產品的真正用途，是用于消費還是用于投資？作為消費品和投資品的房地產產品，可規定其不同的政策，再通過金融杠桿和稅收杠桿的作用，減少或嚴格控制作為投資或投機的房地產產品的利潤。當大部分用于投資或投機的房地產產品不能帶來豐厚利潤時，房價自然會有所下降，中國房地產市場才能健康穩定發展。另外，縱觀以往十來的調控，政策出臺率確實很高，但卻缺乏有效的連續性。而中國對于房地產調控將是一個長期的過程，因此應建立一個房地產調控的長效機制。

（二）穩健貨幣政策、優化產業結構

寬松的貨幣政策，導致流動性過剩，大量資金向房地產市場涌入，增加了房地產投資、投機的需求，也是造成房價居高不下的主要原因之一。因此，中國應穩定貨幣投放總量的增加，有效控制金融杠桿對房地產業的作用，減少因流動性過剩而導致的對房地產產品的投資力度。另外，應客觀對待房地產業作為中國國民經濟支柱產業的現象，而不應將其視為僅有的支柱產業。在目前產業結構全面退化，很多實體產業不以創新、轉型為新出路，而轉為投資房地產的局面下，中國應改變“過度注重房地產對經濟的拉動作用，過度看重房地產對GDP、財政收入的貢獻”的觀念，而應重新重視實體產業對國民經濟的基礎作用與貢獻，重振實體經濟，避免出現過多的實體資本流向房地產業，而導致實體產業的“空心化”。

（三）合理配置土地資源，加快土地制度改革

中國總體建設用地其實并不缺乏，難點在于建設用地城鄉二元分割，無法進行統籌配置和管理。并且隨著城市化進程的加速，大部分新增人口都涌向了國家一、二線大中型城市，這便造成一些諸如上海、北京等城市“一房難求”，而很多三、四線城市卻出現“鬼城”、“空城”的局面。針對這個問題，中國應根據各個地區不同情況，分類分區進行城鄉建設用地統籌管理，按照各城市發展規律及人口流動規律增加土地供應量。如對于房地產產品剛性需求旺盛的一、二線城市，可以允許農村居民建設用地由鄉村到城鎮進行流動買賣，以充實城鎮建設用地需求；而對于三、四線城市房地產產品供大于求的局面，則可考慮暫時減少或保持城鎮建設用地量的標準，同時力求改善該類地區的居住環境，增加配套設施的建設，改善交通狀況，從而擴大該地區人居范圍平衡各城市居住人口，同時有利于一、二線大中型城市房價的穩定甚至下降。另外，中國目前工業用地約占城市建設用地的30%，這遠遠超過了一些發達國家15%的標準，中國可在此基礎上考慮調整工業用地與城市建設用地的比例，將一些長期閑置的工業用地調整到城市建設用地中來。

中國現行的“招拍掛”土地出讓制度，因其“價高者得”的原則，而導致近年來各地頻頻出現“地王”。高額的地價增加了開發商的開發成本，由此便推動了房價的高漲。未來應可考慮“一地一價、一房一價”、“綜合資質最優者得地”等綜合性模式進行土地出讓，打破現有的因高地價而導致高房價的狀態，從而實現有效的高房價調控目標。另外，中（下轉37頁）（上接18頁）國應適度提高對其他基礎產業的重視和支持程度，可考慮從金融、稅收等方面對其他產業開放一些相應優惠政策，從而打破目前地方政府對“土地財政”的依賴性。

（四）優化住房結構，加快落實保障房建設

一直以來，中國對房地產調控的目標除了使房價回歸合理水平外，使有合理住房需求的群體“居者有其屋”是另一個重要調控目標。加快中國保障房建設，一方面可以解決大部分中低收入群體的居住問題，另一方面也可以平衡中國住房結構，解決現有的高房價問題。然而因各地保障房建設資金壓力大，利潤少等現實問題，使得中國2010年提出的3 600萬套保障房計劃至今未得到有效落實。對此，可考慮以保障房的建設來作為地方政府業績考核的一個重要指標，并應適當加重此考核指標的比重；針對利潤少而鮮有開發商愿意承接開發保障房的情況，可以考慮給各開發商下達指標，如開發商開發的住宅小區中，規定該小區內必須有一定面積的住宅作為保障性住房。另外，中國還應健全保障性住房的分配、管理機制，如可享受保障性住房的群體如何得到公平合理的分配？中國大多數群體都屬于中低收入，均可享受保障性住房的政策，但保障性住房的建設和分配卻不是一朝一夕可解決的，這里就存在一個公平合理分配的問題。則可考慮在符合申請資格與條件的基礎上，以家庭人均收入、年齡、工齡等綜合因素進行打分排序，分數越高者可優先分配享受保障性住房，由此建立一個公正的分配機制，減少社會矛盾，提高保障性住房的有效利用率。

四、結語

隨著中國房地產業的發展，我們在享受它帶來的巨大收益的同時，也應看到或預測其所面臨的風險和危機。房地產調控問題，已不簡單是一個行業的問題，甚至也不僅僅是經濟問題，它更是一個政治問題、民生問題。在中國社會主義建設的背景下，我們應結合自身情況，科學合理地進行房地產調控。中國房地產調控將是一個長期的、持續的過程。

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[責任編輯 吳高君]

收稿日期：2014-03-26

作者簡介：陳靖（1974-），女，江蘇泰州人，助理研究員，碩士，從事房地產經營管理研究。