淺談房屋登記同法律文書確認的物權相一致問題

《物權法》第九條規定“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外”，第十四條規定“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力”，這就賦予了房屋登記機構將房屋權利記載于房屋登記簿所發生的物權變動效力。房屋登記簿所記載的權利人同實際權利人相一致，既有利于保護善意第三人的利益，又有利于維護物權變動的正常秩序。但靜態的不動產權利只是相對的和暫時的，而動態的不動產權利則是絕對的和永恒的，即使房屋登記機構窮盡了各類審查手段，仍然不能杜絕房屋登記簿所記載的權利人與實際權利人不一致的問題，形成這樣的問題，其根本原因是由于民事生活的豐富和民事法律關系的變動不居。例如，《物權法》第二十八條規定“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力”，這正屬于《物權法》第九條規定“法律另有規定的除外”情形之一，該種情形極易造成房屋登記簿所記載的權利人同實際權利人不一致，并導致物權效力的沖突。如何避免上述問題，筆者近來遇到一則案例具有一定的代表性，試分析如下。

一、基本案情

1998年，在濟南某高校工作的鄭某（男方）、高某（女方）系夫妻關系，通過房改購買了濟南市房屋一套，房改審批手續已于當年辦理完畢，房管部門可查詢出該條房改登記記錄，但房屋所有權登記至今未辦理。

2001年，鄭某向人民法院起訴同高某離婚，人民法院進行調解并制作了《民事調解書》，雙方離婚，共同財產某處房屋（即兩人的房改房）歸被告高某所有，原告鄭某放棄分割共同財產。

2009年，高某同崔某簽訂房屋買賣協議，將上述房屋出售給崔某。在崔某按合同約定支付購房款后，高某因后悔售價較低，而未將房屋交付崔某，崔某多次協商未果，遂于2011年將高某起訴至人民法院，請求解除房屋買賣協議，返還購房款，并按約定支付違約金。對于該案，人民法院進行調解并制作了《民事調解書》，確認高某、崔某繼續履行房屋買賣協議，爭議房屋由崔某占有、使用、收益，待涉案房屋具備辦理房產證條件時，高某有協助崔某辦理相關房產證手續的義務。后崔某依據《民事調解書》，依法占有了該房屋。

2012年6月，崔某為防止出現將來該處房屋具備辦理房屋所有權登記條件時，房屋登記機構在不知悉上述法律文書已對房屋權利認定的情況下，而登記為他人所有，向房屋登記機構申請對該處房屋進行權利限制，確保該處房屋具備辦理所有權登記條件后，房屋所有權只能按權利發生的先后順序，先登記為鄭某、高某共同共有，再由高某依據離婚時的《民事調解書》，申請離婚析產，將房屋所有權登記為自己個人所有，最后再根據房屋買賣糾紛的《民事調解書》，協助崔某辦理房屋所有權轉移登記。從而最終保護崔某對該房屋的合法權利，實現法律文書對物權的確認與將來行政登記確認的物權相一致。

二、有關分析

《物權法》第二十八條規定“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力”。《山東省高級人民法院關于印發全省民事審判工作會議紀要的通知》（魯高法〔2011〕297號）對于物權糾紛案件中關于人民法院生效法律文書與不動產登記的關系的規定“依據《物權法》第28條的規定，人民法院作出的生效法律文書可以直接引起物權變動，無需進行不動產登記而變動物權。換言之，人民法院作出的法律文書生效之時，即應認定不動產物權已經發生轉移，生效法律文書確定的不動產物權的權利人可以持該法律文書辦理不動產物權的變更登記手續，登記機關是否辦理不動產變更登記手續，均不影響不動產物權的變動”。根據上述規定，高某的房屋所有權雖未記載于房屋登記簿并取得房產證，但已于2001年經人民法院生效法律文書確認，房屋歸高某所有，所以該房屋的所有權已于2001年固定下來。崔某同高某簽訂房屋買賣協議是有生效法律文書所確認的物權依據的。所以，雙方在就房屋買賣協議的履行進行訴訟時，人民法院確認房屋買賣協議有效，崔某和高某繼續履行該協議。

《物權法》第三十一條“依照本法第二十八條至第三十條規定享有不動產物權的，處分該物權時，依照法律規定需要辦理登記的，未經登記，不發生物權效力”。《物權法》第三十九條“所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利”。根據《物權法》第三十一條規定，高某依據法律文書取得房屋所有權，在處分該房屋時，應當按房屋所有權發生的先后順序及規定的登記程序，先申請將房屋登記為與鄭某夫妻共同共有，與房屋的房改購房產權來源相一致，然后再以離婚析產為由，將房屋所有權轉移到本人名下。因此，人民法院確定高某在房屋具備辦理房產證條件時，有協助崔某辦理房產證手續的義務。之后，由于高某、崔某之間的房屋買賣協議爭議，崔某起訴高某，人民法院在理清房屋權利義務關系后，依法確認房屋由崔某占有、使用、收益。根據《物權法》第三十九條對所有權四項權能的界定，崔某除了處分權，已經具備了占有權、使用權和收益權。至此，崔某對房屋的占有權、使用權和收益權亦經生效法律文書確認，其權利應當受到合理保護。

三、結論及建議

正是基于以上的法律規定、法律文書和事實，崔某申請房屋登記機構對上述房屋進行權利限制，以保護其對該房屋的合法權利，防止房屋登記機構在不知悉司法權已對房屋權利進行確認的情況下，為他人辦理有關登記，從而造成法律文書已確認的物權與行政登記確認的物權相沖突。

雖然，崔某的申請無法適用異議登記等房屋登記形式，但由于法律文書確認的物權從時間上是最早的，確認的效力也高于行政登記效力，如果房屋登記機構不受理崔某申請并進行合理保護，則之后對于該房屋的所有權登記同法律文書確認的物權不一致，將面臨被人民法院撤銷的行政登記風險。因此，面對房屋登記如何同法律文書確認的物權相一致的問題，房屋登記機構應當從盡量確保房屋登記簿所記載的權利人同實際權利人相一致的角度出發，在遇到法律文書確認的房屋權利人或利害關系人的權利保護申請時，應當在確認法律文書真實、有效的前提下，根據房屋登記業務流程的特點，經過一定工作程序，以一定的介質和方式，對其權利進行合理保護。□

（作者單位：濟南市房屋產權登記中心）

責編：周蕾