住宅地產項目設計探索實踐—啟宸花園

廣東德晟建筑設計研究院

摘要：在住宅全面商品化的今天，多樣化的房地產開發項目讓我們有機會對社會、城市、社區等領域進行一個全方位的思考和探索。在不同的設計實踐中在開發商和社會之間尋找到一種途徑，使得雙方的利益最大化。啟宸花園用地面積13.5萬平方米，總建筑面積50萬平方米，容積率3.0。項目用地位于中江高速的橫欄鎮出口旁。項目戶型戶型從60～200平米的戶型均有，以滿足市場不同階層的需求。一個地產項目能夠得到有效運作，于開發商能有效迅速回籠資金得到收益，于設計方能夠利用少而精的設計力量完成更多的設計任務，于當地社會能夠注入一種新生機和活力。

關鍵詞：啟宸花園；總圖布局；戶型；立面

前言

當人類進入文明社會，住宅就成為人類生活中的一個重要組成。住宅從一定意義上說反映了一個時期的人類社會的文明程度。現階段我國正全面建設小康社會，城市化的進程不斷加快。在這一進程中，社會對住宅的需求是大量的：城鎮居民為改善生活需要住宅、年輕的家庭需要住宅、大量的外來務工人員進入城市需要住宅……這一切為我們的房地產市場和整個國家經濟的發展帶來無限商機。

在住宅全面商品化的今天，多樣化的房地產開發項目讓我們有機會對社會、城市、社區等領域進行一個全方位的思考和探索。在不同的設計實踐中在開發商和社會之間尋找到一種途徑，使得雙方的利益最大化。

啟宸花園項目的出現，在我看來這就是一種探索與磨合。

1.項目背景

中山橫欄，地處珠江三角洲，位于中山市西部，西臨西江（珠江流域支流）主航道下游，東與沙溪鎮以河為界，南與大涌鎮相接壤，西與江門市新會區大鰲鎮隔江相望；北與古鎮鎮以陸地為界。

啟宸花園用地面積13.5萬平方米，總建筑面積50萬平方米，容積率3.0。項目用地位于中江高速的橫欄鎮出口旁。該區域住宅多以配套不全、過時老舊、管理不善、人文環境差的上世紀80、90年代的老舊民宅為主。缺少設施配套齊全的小區，更沒有大型的管理完善的居住小區。啟宸花園的進入打破了這一格局，做為該區域首個大型的高檔住宅小區，極大地提高這一區域的居住質量和品位，成為該區域的一個重要城市中心。

區域現狀給項目的開發提供了充分的發展空間和消費基礎保證。長期的市場積累以及消費結構使得項目市場需求主要為剛性需求，投資性需求少。并且以此為基礎要求項目提供更為舒適和優質的居住環境和住宅產品。而項目開發商的良好素質及項目自身規模條件條件、設計資源、豐富的物業形態為項目的市場拓展打下良好的基礎。

2.總圖

在市場主導的樓市中，到樓盤的品質定位直接影響到總圖布局的取舍。本項目剛性需求盤的定位和3.0容積率的硬指標，在最初的幾輪總圖嘗試后，筆者就與甲方達成共識摒棄曲線、花哨的總圖布局選擇中規中舉的總圖布置方案。

項目用地北側為岐江公路，東側為中江高速橫欄站出口且有一物流用地將他們隔開，西側為待建市政規劃路，南側為當地居民私人用地。用地西北角被劃去一塊約130x200米的商住用地。

本項目在用地西北側的商住用地之間，自岐江公路開始，引入一條200多米長的景觀路至項目的用地中心，同時在這里設置主入口會所，形成有縱深感的序列空間和對外的小區形象展示面。在會所的南側設置項目的核心景觀泳池，并再在泳池的南側一擺放本項目的大戶型單元。這樣就形成了本項的中心主軸線。項目中心區主軸線兩側的住宅定位一期開發，旨在迅速打造項目的中心主軸形象展示面，并將項目首先的開發重點就放在用地離主干道較遠開發難度大的用地核心區；離主軸線稍遠的東西兩側住宅定為二期，用地西北側的靠近岐江公路及高速路口的數棟住宅三期開發。

在這200多米長的中心軸兩側，首先重點打造的就是小區立面形象、景觀空間、入口及沿街商業氛圍。巧妙的避開了用地沿街面寬度不足無法營造商住氛圍的弊端。從而為項目后續的開發運作打下良好的基礎。

在總圖戶型分布設計堅持照顧到每一個戶型都有良好的朝向和日照滿足住宅最基本的要求，并以此為前提結合小區景觀設計規劃不同戶型所處的位置。

3.戶型

項目戶型設計充分考慮市場需求，在滿足基本的居住功能要求的同時兼顧舒適性，適當在一些大戶型中做到有較好的景觀要求。戶型從60～200平米的戶型均有，以滿足市場不同階層的需求。其中以90-120平米的戶型最多，60-90平米及120-140平米的戶型次之，再則是大于140的戶型。戶型以經典三房為主兼顧舒適兩房。

項目在3期時，為嚴格控制成本，對平面結構做了部分優化。為避免過分不規則平面出現，三期戶型將部分房間拉平對齊，使得結構能夠規則布置將剪力墻、梁柱等結構構件，從而有效合理的控制建筑含鋼量。

3.1二期戶型舉例 三期戶型舉例

4.立面

方案之初，開發商力求在造型上要求立面豐富有變化。在最初的幾稿立面方案中，項目造型豐富而有變化，屋頂的金屬玻璃構架為建筑增色不少。但經過多稿立面方案比對加上成本的控制，最終立面秉承地產商產品的一貫穩重大氣三段式劃分的原則：以深色面磚為基座，基座線腳跌級層次豐富，在近人尺度用更多的細節來營造細膩、典雅的氛圍；中間墻身簡潔的淺咖啡色面磚外墻；頂部以淺色涂料并在樓梯間處略微增加一些混凝土材料的豎向線條以及局部三層通高的玻璃窗使得建筑挺拔向上。整個住宅立面用料簡單大氣渾然一體，既有效的控制了成本又創造了理想的立面效果。

5.結語

啟宸花園從拿地到一期產品投放市場的時間只有短短六個月。六個月時間里項目緊張而有序的經過了前期市場定位、方案構思、方案報批、施工圖設計、送審、出圖到施工一系列的過程。這一切的實現來自于建筑師團隊和開發商團隊的良好溝通、互相信任和密切分工合作，各司其職形成合力。

這樣才能使得一個地產項目能夠得到有效運作，于開發商能有效迅速回籠資金得到收益，于設計方能夠利用少而精的設計力量完成更多的設計任務，于當地社會能夠注入一種新生機和活力。