如何從業(yè)主角度看房地產(chǎn)工程管理重點

濱州醫(yī)學(xué)院煙臺附屬醫(yī)院

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟建設(shè)中重要的組成部分，隨著人們對于居住地要求的不斷增加，建筑物整體性能和質(zhì)量也必然要隨之提高。在保障房屋質(zhì)量的前提下，兼顧低成本，高收益的原則，是企業(yè)經(jīng)濟收益的得以持續(xù)發(fā)展的有效措施，工程管理能夠?qū)ι鲜鰡栴}，產(chǎn)生積極的作用，文章首先將工程管理以及其方式方法進行分析，然后研究和闡述了從業(yè)主角度出發(fā)，房地產(chǎn)工程管理的重點所在，希望能夠為人們提供一些幫助和建議。

關(guān)鍵詞：業(yè)主角度；房地產(chǎn)工程；管理

引言

房地產(chǎn)行業(yè)在我國進行的潮氣蓬勃，如火如荼，這與其嚴格的工程管理密不可分，工程管理講究實質(zhì)性，做好工程管理工作，不但能夠提高房屋質(zhì)量，最大限度滿足業(yè)主需求，同時還能夠降低企業(yè)成本投入，提高經(jīng)濟收益，可謂一舉多得。如果從業(yè)主角度出發(fā)，工程管理，就是保障其居住品質(zhì)以及生活質(zhì)量的重要措施，但是從目前，我國在這方面的形勢來看，房地產(chǎn)工程管理中還存很多問題，這些問題嚴重的制約了企業(yè)的發(fā)展，同時對業(yè)主的利益也帶來一定影響，立足實際，具體問題，具體分析，是目前相關(guān)工作人員工作中的重點。

一、建筑工程管理

通俗的講，建筑工程分為建筑物及構(gòu)筑物兩方面。其中，建筑物主要包括如廠房等的工業(yè)建筑；辦公樓，體育管之類的公共建筑及住宅樓等的居住建筑；還有小品建筑，農(nóng)村建筑和地下建筑這幾方面。而構(gòu)筑物則包括雕塑，門廊，停車廠等配合性的建筑。一般對建筑工程的管理，是從建筑工程本身項目的立項開始，通過計劃、規(guī)劃、施理、及其他專業(yè)管理等，讓管理者盡量保持行為規(guī)范，使得真?zhèn)€建筑管理工作有序進行，而讓工期更有效率的完成，給國家和個人盡量減少不必要的投資和負擔(dān)。

二、房地產(chǎn)工程管理的方式

1.選擇優(yōu)秀的勘探和設(shè)計單位

優(yōu)秀的單位是工程建設(shè)的先頭兵，一個好的勘探隊伍能準(zhǔn)確地對土質(zhì)情況進行定位，提供合理的基礎(chǔ)設(shè)計依據(jù)，從而節(jié)約工程的造價。一個優(yōu)秀的設(shè)計單位能精確地對房屋進行設(shè)計，優(yōu)化工程結(jié)構(gòu)，減少并且避免不必要的浪費，節(jié)約了工程造價并加快了工程進度。

2.選擇素質(zhì)高的施工企業(yè)和項目經(jīng)理

施工企業(yè)和項目經(jīng)理的素質(zhì)好壞，直接關(guān)系著工程進度和工程質(zhì)量。怎么去選擇，應(yīng)當(dāng)有一個整套的組織架構(gòu)，如：施工企業(yè)資質(zhì)、施工企業(yè)技術(shù)力量、施工企業(yè)機械設(shè)備、項目經(jīng)理素質(zhì)及能力、員工素質(zhì)及能力等。

3.建立高效合理的管理模式

進行房地產(chǎn)工程管理，首先需要建立以提高完整，高效的管理模式，這種管理模式需要全體人員的共同參與，共同維護。如果將這些管理進行分類，那么可分為：材料管理、隊伍管理、以及資料管理等。工程材料方面，其最為主要的部分就是工程甲供材，是由甲方采供并供應(yīng)給乙方的供材，首先我們需要進行廣泛的市場調(diào)查全面的進行分析和比對，充分做到選才合理，科學(xué)。同時還能夠兼顧高質(zhì)量才材料的供應(yīng)速度，這樣做的目的是為了降低工程成本，提高工程質(zhì)量，加快工程進度。工程隊伍是工程建設(shè)的主體，要對工程隊伍進行行之有效的管理。從承建單位、監(jiān)理單位工作模式看房地產(chǎn)業(yè)主

三、工程管理重點

1.承建單位、監(jiān)理單位工作模式。監(jiān)理單位工程管理工作可以歸納為“三控二管一協(xié)調(diào)”，即進度控制、質(zhì)量控制、成本控制、合同管理、信息管理、組織協(xié)調(diào)。

2.房地產(chǎn)業(yè)主工程管理與承建單位、監(jiān)理單位工作模式的區(qū)別。

因工程管理行為主體的不同，房地產(chǎn)工程管理與施工單位、監(jiān)理機構(gòu)的工程管理肯定存在差異，關(guān)注的角度不同，采取的方式不同，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

（1）工程進度控制方面：房地產(chǎn)企業(yè)的計劃安排是施工單位、監(jiān)理單位計劃安排的依據(jù)，房地產(chǎn)企業(yè)的計劃管理從業(yè)主宏觀控制的角度，對整個項目的實施進行全面布置，而施工單位僅僅局限于工程本身，相對更微觀。

（2）工程質(zhì)量控制方面：施工單位和監(jiān)理單位關(guān)心的是按圖施工、符合國家或地方的施工質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)企業(yè)則關(guān)心的是客戶產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；施工單位考慮如何保證把工程質(zhì)量做好，房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)心是施工單位和監(jiān)理單位是否健全了保證工程質(zhì)量的管理體系。

（3）工程技術(shù)管理方面：施工單位和監(jiān)理單位關(guān)注的是施工方案、施工構(gòu)造以及施工工法，而房地產(chǎn)工程技術(shù)管理的任務(wù)則是將營銷理念轉(zhuǎn)化為工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，然后按照確定的技術(shù)參數(shù)進行招標(biāo)，定標(biāo)后確定的產(chǎn)品部品或者施工出來的產(chǎn)品，符合營銷意圖。

四、問題及解決建議

1.工程計劃：房地產(chǎn)企業(yè)的計劃安排是施工單位、監(jiān)理單位計劃安排的依據(jù)，房地產(chǎn)企業(yè)的計劃管理從業(yè)主宏觀控制的角度，對整個項目的實施進行全面布置。房地產(chǎn)工程施工進度計劃出現(xiàn)的問題往往不是工程部施工計劃或施工單位施工計劃本身，而是出在施工計劃的配套計劃上。房地產(chǎn)工程經(jīng)常存在施工拖期的問題，房地產(chǎn)企業(yè)工程部門在編制每個月施工計劃的同時就應(yīng)該編制完成出圖計劃、分包進場計劃、材料進場計劃、資金使用計劃等配套計劃，然后把這些計劃提交給相應(yīng)的部門，要求相關(guān)的部門在計劃規(guī)定的時間點之前完成工作，工程施工的問題由工程部解決，涉及到部門之間配合的問題，就必須提前做好準(zhǔn)備，以計劃的形式明確的提出要求；工程部應(yīng)制定具體的時間表使其他部門更好的配合工程。

2.工程質(zhì)量控制：施工企業(yè)與監(jiān)理單位共同關(guān)心的是，工程施工是否符合國家或者是地方施工的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，而作為房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)該將更多地精力放在自身客戶的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)方面，施工單位所關(guān)心的應(yīng)該是如何提高工程整體施工質(zhì)量的問題，監(jiān)理單位應(yīng)該將施工單位以及房地產(chǎn)企業(yè)是否具備完善，全面的質(zhì)量管理體系作為重點工作內(nèi)容。存在與質(zhì)量管理中的對打問題是中小開發(fā)企業(yè)在質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的制定方面，缺乏經(jīng)驗，因此這些企業(yè)的施工工程質(zhì)量管理，往往也會存在問題，這個時候，施工單位以監(jiān)理單位，按照相關(guān)的法律法規(guī)和措施，管理和規(guī)范工程施工，保障工程安全，使所有建筑工程質(zhì)量都不低于國家最低標(biāo)準(zhǔn)。開發(fā)商更多的是面對客戶關(guān)心的問題。開工前向監(jiān)理單位和施工單位進行交底，明確要求標(biāo)準(zhǔn)，一切按照此執(zhí)行，只有這樣才能保證工程質(zhì)量可以滿足客戶的要求。

3.工程監(jiān)理管理：開發(fā)商簽約時是和監(jiān)理公司確定合作關(guān)系，而現(xiàn)場進行管理的卻是監(jiān)理工程師個人，開發(fā)商對監(jiān)理工程師沒有直接的管理關(guān)系，很難調(diào)動其工作積極性。施工單位在正常的施工活動中卻很容易和監(jiān)理工程師打成一片，當(dāng)工程出現(xiàn)問題時，監(jiān)理工程師便有了幫助施工單位的可能性存在。

4.合時進行約定：開發(fā)商在監(jiān)理費用之外，提供部分額外的獎勵基金，如現(xiàn)場工程師在項目監(jiān)理過程中對工程進度、成本、技 術(shù)、質(zhì)量管理有重大貢獻，甲方將監(jiān)理工程師進行個人獎勵；同時還約定，如果現(xiàn)場工程師在項目監(jiān)理過程中對進度、成本、技術(shù)、質(zhì)量管理有重大失誤，甲方將對監(jiān)理公司進行處罰，扣減監(jiān)理費用。

結(jié)束語

房地產(chǎn)業(yè)主工程管理與建筑施工管理、建筑監(jiān)理既具有聯(lián)系也有一定區(qū)別，可以說它是監(jiān)理在施工管理與建筑監(jiān)理基礎(chǔ)之上，以業(yè)主的需求和利益為主要內(nèi)容管理模式，現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)工程管理還缺乏一套相對完勝，明確的規(guī)范制度，研究房地產(chǎn)管理模式的目的，就是為了能夠適當(dāng)彌補工程管理的空白，為業(yè)主提供更加的優(yōu)越的生活環(huán)境，同時從業(yè)的角度出發(fā)，進行工程管理，還能夠促進房地產(chǎn)企業(yè)，施工單位以及建立機構(gòu)三方的關(guān)系和諧發(fā)展，從而實現(xiàn)規(guī)范市場的目的。

參考文獻：

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