大家談房

【政府】

首先當(dāng)然是政府，這又可以細(xì)分成中央政府和地方政府。中央政府最希望看到的是房?jī)r(jià)緩慢上漲，暴漲暴跌都是不愿意看到的。2008年為了救市整出個(gè)四萬(wàn)億，結(jié)果大量資金都流向了樓市，現(xiàn)在不可能再有四萬(wàn)億了。中央已經(jīng)明確表明不會(huì)再出臺(tái)大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)刺激方案。

地方政府想的是當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)越貴越好，房?jī)r(jià)越貴，地價(jià)就越貴，地價(jià)越貴他賣地就有更多收入，有了更多收入將來(lái)干什么都有力氣。但地方政府沒(méi)辦法控制宏觀經(jīng)濟(jì)政策，貨幣政策也管不了，銀行也不聽(tīng)他的。所以地方政府只能在他所能控制的范圍內(nèi)，進(jìn)行小規(guī)模的救市，這種小規(guī)模救市不可能改變大趨勢(shì)，只能是短期效應(yīng)。

【百姓】

百姓可以分成三類人：1、無(wú)房者；2、有自住房者；3、有多套房者。對(duì)于無(wú)房者來(lái)說(shuō)，樓市越跌越開(kāi)心，最好能跌去七八成才贊呢。反正他也沒(méi)房子，怕啥？他早就看房東不順眼了，如果房東的資產(chǎn)貶值，那是再好不過(guò)了。

有自住房的人反正就這么一套房，漲也不會(huì)賣，跌也沒(méi)錢(qián)買(mǎi)，你們?nèi)フ垓v去吧，他最多就是觀望。只是房?jī)r(jià)跌了，心里總有些不舒服。

有多套房的人此時(shí)最焦急，形勢(shì)好的時(shí)候很容易出貨，現(xiàn)在形勢(shì)不好，出貨很困難，你越是降價(jià)，那些買(mǎi)家就越是觀望。更要命的是邊上的新樓盤(pán)，開(kāi)盤(pán)價(jià)竟然比二手房還要便宜，你說(shuō)還能怎么辦？要么就干脆不賣了，收租金。要么就再降降價(jià)，那些原本用來(lái)收租的房子也想拿出來(lái)賣掉算了。

【房地產(chǎn)商】

房地產(chǎn)商的情況很不一樣，中國(guó)大約有數(shù)千家房地產(chǎn)商，龍頭老大萬(wàn)科的市場(chǎng)占有率只有2%，因此這是個(gè)非常分散的行業(yè)。大型房企資金充足，遇到冬天還能死扛，而小型房企就慘了，特別是借了大量民間高利貸的小房企。

每當(dāng)市場(chǎng)到了這個(gè)時(shí)候，大型房企就特別無(wú)良。比如萬(wàn)科，在2007年底的時(shí)候，萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石就公開(kāi)宣揚(yáng)“拐點(diǎn)論”，號(hào)稱房?jī)r(jià)已經(jīng)到了一個(gè)拐點(diǎn)，大家準(zhǔn)備過(guò)冬。到了今年，還是萬(wàn)科的人跑出來(lái)唱衰樓市，毛大慶（萬(wàn)科副總裁）就是典型的例子。

萬(wàn)科想的是，在市場(chǎng)不好的時(shí)候再加一把力氣，讓那些小房企死得更快些。由于萬(wàn)科是市場(chǎng)老大，他說(shuō)的話大家都當(dāng)真，如果老大都唱衰，那么那些小房企的債權(quán)人會(huì)怎么想？當(dāng)然是來(lái)逼債。本來(lái)資金鏈就很緊張的小房企，怎么可能架得住逼債？跑去找銀行，銀行是不會(huì)給你錢(qián)了。唯一的辦法就是降價(jià)拋庫(kù)存房，你一降價(jià)，那些老業(yè)主就跑來(lái)鬧事，老業(yè)主一鬧事，債主就更加心慌。

網(wǎng)上就有這樣一則新聞《青島女地產(chǎn)大亨姐妹雙雙跑路欠貸或超70億元》。這位倒霉的女地產(chǎn)大亨就是被債主逼跑的，樓盤(pán)都蓋了一半，后面的資金湊不齊了，如果爛尾的話，那前面的投入就要打水漂，現(xiàn)在形勢(shì)不好又沒(méi)有人愿意繼續(xù)接手，那唯一的辦法就是——跑路！我相信接下來(lái)類似這樣的新聞會(huì)越來(lái)越多，大型房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在就看戲，等到進(jìn)入破產(chǎn)清算階段，他再來(lái)?yè)炱A子。

【房?jī)r(jià)】

現(xiàn)在的形勢(shì)和2008年很像，房?jī)r(jià)已經(jīng)進(jìn)入了下降通道，除非政府再出臺(tái)一個(gè)強(qiáng)力的刺激方案，否則的話，在中短期內(nèi)房?jī)r(jià)都不會(huì)上漲。政府被當(dāng)年的四萬(wàn)億痛罵了好多年，除非再遭遇比當(dāng)年還慘烈的情況，否則他不會(huì)再犯傻了。因此我的判斷是，房?jī)r(jià)已經(jīng)正式進(jìn)入熊市。

毛大慶有兩條說(shuō)的很對(duì)，即一線城市土地價(jià)格飆升過(guò)快，透支未來(lái)房?jī)r(jià)成長(zhǎng)空間。二線城市的土地供應(yīng)規(guī)模過(guò)大，透支未來(lái)住房消費(fèi)的數(shù)量。原本我認(rèn)為三四線樓市頂不住了，一線樓市還可以頂一頂，但現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)，覆巢之下無(wú)完卵，下跌是一定的，只是跌幅各有不同。

除此之外，還有更大的利空。從2015年開(kāi)始，中國(guó)的人口紅利正式消失。上世紀(jì)70年代中國(guó)夫婦從平均生育六七個(gè)孩子下降到三四個(gè)孩子，生育率出現(xiàn)了一輪巨幅的下降。在1980年計(jì)劃生育政策頒布后，生育率再度出現(xiàn)了下滑。

人口結(jié)構(gòu)和房?jī)r(jià)的關(guān)系是強(qiáng)烈的正相關(guān)，請(qǐng)參考下面這幅圖。日本的拐點(diǎn)出現(xiàn)在1990年，從1990年至今，日本的房?jī)r(jià)下跌了二十多年，因?yàn)闆](méi)有那么多年輕人了，而老年人根本不需要再買(mǎi)房。那些在90年代初買(mǎi)了房的人，現(xiàn)在房?jī)r(jià)也只有當(dāng)時(shí)的1/3，很多人還了一輩子房貸還沒(méi)還清。

從2000年至今，中國(guó)人就相信買(mǎi)了房永遠(yuǎn)不會(huì)虧，事實(shí)確實(shí)是房?jī)r(jià)連續(xù)漲了十幾年，但是2015年就是人口紅利的拐點(diǎn)。如果變成另一個(gè)日本，那么以后的信條就會(huì)變成：房子一買(mǎi)就套牢。