論當前我國房地產經濟與國家宏觀調控

摘 要：隨著我國經濟的多樣化發展，人們對于房地產產品結構的需求也成多樣化發展趨勢，不僅一線、二線及三線城市對房地產結構檔次需求有較大差異，而且不同群體的消費者對房地產檔次的需求也有所不同，為此，必須積極豐富房地產金融產品品種，加快房地產金融創新步伐。本文將從房地產經濟入手，針對國家宏觀調控政策及房地產特性功能展開探討，進一步分析當前我國房地產市場存在的問題，并提出一定的宏觀調控建議，希望能夠對未來房地產發展趨勢和投資動向有所幫助，起到拋磚引玉的作用。

關鍵詞：房地產經濟；國家宏觀調控；金融市場體系

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1674-7712 （2014） 02-0000-01

所謂房地產經濟，指的是國家通過經濟控制、法律行政等多種形式，從宏觀大局上對房地產市場進行有效指導、監督、調節和控制，促進房地產市場的供求及其結構平衡優化，實現房地產業與國民經濟的平穩協調發展及共同促進。目前，房地產業堪稱我國國民經濟的支柱產業，但在其飛速發展的過程中，存在著不少問題，政府對房地產業的宏觀調控措施層出不窮，自2010年宏觀調控手段更是由“寬松”向“收緊”方向轉變，其目的更多的是促進房地產業持續、健康、穩定發展，進一步構建社會主義和諧社會。

一、房地產市場的特性

房地產又稱不動產，顧名思義，是一種不可移動的特殊商品，與其他類型商品形成了較大區別。房地產雖然具有不可移動性，但可以隸屬于某人或某機構，因此，房地產交易應運而生。房地產市場就是指令土地和各種類型物業（ 如： 住宅、寫字樓、商店和工業廠房等） 的買賣雙方走到一起，并就某宗特定的房地產交易價格達成一致的任何安排。房地產開發則是動態過程，具有整體過程長、資金投入大的特征，房地產開發預算也存在很多隨客觀條件而變化可能。因此，房地產市場是房地產權益的交易市場，是地區性的市場，不同區域均有著不同市場條件、供求關系、價格檔次不同的房地產市場。目前，房地產人群仍舊是我國房地產消費者隊伍的支柱，多數人都是出于自住目的購房，只有很少一部分人希望通過房地產投機達到增加收入的目的。因此，對于多數房地產消費者來說，了解房地產最新價格及市場行情，根據自己購買房地產的位置及附屬設施等情況明確價格因素，仍舊存在一定困難，具有一定的不透明性。

二、當前我國國家宏觀調控政策不理想的原因

如前所述，隨著我國房地產市場向“泡沫經濟”轉變，2010年，我國針對房地產市場的宏觀調控政策開始由“寬松”走向“緊縮”階段。首次“緊縮”宏觀調控的“國十一條”一經出臺，在2010年年初，我國房價出現了交易量下降、房價上升緩慢的現象。而之后的“國十條”及其實施細則，則出現了模棱兩可等問題，對相應的重要概念沒有明確做出界定，更多地將權限下放各城市自主打擊房價過高現象，直接導致實施效果欠佳。同時，“國十條”中打擊炒房最有效的措施“引導個人合理住房消費和調節個人房產收益的稅收政策”（即房地產特別稅和收益稅） ，直至今日仍舊無法完善開展。而“國十條”中制約開放商的手段——對土地增值稅進行重點清算稽查，并未見到具體實施和具體部門負責。房價之所以居高不下，最根本的原因在于地方政府與房價的升降有著緊密的聯系，我國實施的是國有土地“招拍掛”的出讓方式，這種方式必然使掌握壟斷性土地的政府成為了房地產市場的利益主體，政府通過國有土地使用權招標等形式，參與到房地產經濟之中，將土地租賃價格不斷提升，達到促進當地經濟發展、減輕財政債務的目的，從而進一步促進了房價的連連攀升。因此，地方政府往往不愿意配合國家的宏觀調控政策，使政策處于難以落實的尷尬局面。

三、加強我國房地產經濟國家宏觀調控的對策

（一）進一步完善我國房地產業的稅制改革，制定修訂各類房地產稅法

要通過制度建設，使政府的各項房地產措施有法可依，進一步規范房地產評估機構，清理房地產業漫天要價的現象。要及時分析房地產收費項目，將隸屬經營性的收費項目轉入經營收入項目；將部分房地產收費改為稅收項目；將必須保留的收費項目，如各類手續費、資源及補償費等項目，列入規范收費序列。

（二）優化稅收結構，加大房地產擁有環節的稅收調控力度

不僅要不斷完善房地產銷售、二手房交易環節稅收體系，還要加大對擁有房地產環節的征稅力度，可按面積及擁有房地產套數情況，對房地產擁有環節征收物業管理稅、土地價格稅、農地收益稅、空地稅、高檔消費稅、定期土地增值稅等各種名目的稅種，讓持有過多不動產的投機者無利可圖，遏制炒房現象。

（三）實行差別稅收制度，發揮房地產稅的價格杠桿作用

目前我國已經開始實施差別稅收制度，但力度仍需加大，主要是注重房地產的評估價值，并從稅收征收上區別對待一套房、二套房及三套房，從而能夠充分發揮房地產稅的價格杠桿作用。

（四）在打擊房地產投機行為的基礎上，保證居民基本居住條件

積極推出保障房建設，改善城市中低收入人群的住房條件。同時，關注絕大多數人群，規范引導房地產市場向健康方向發展，打擊房地產的投機炒作行為，促進多數居民通過房地產市場交易解決自身住房問題，讓我國的房地產市場向居民消費為主導方向上走，提高廣大人民群眾的生活水平和生活質量。

四、結束語

總之，作為政府而言，必須把房地產宏觀調控放在首位進行到底，關注中低收入人群及絕大多數人群的根本利益和剛性需求，堅決打擊遏制炒房投機行為，通過稅收等調控手段，使房地產市場向平穩健康方向發展，唯有此，才能真正贏得民心民意。

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