以房養老試點暫不涉及農村住房

以房養老”的展開依然會面臨很多障礙，導致銀行和保險公司等金融機構的參與積極性不太高……

“以房養老”的時間表日漸清晰。近期，幸福人壽保險股份有限公司監事會主席孟曉蘇在多場合公開表示，相關部門已讓保險公司2013年12月份拿出試點方案，今年1月份推出相應的保險產品。

“時間表雖然已經擬定，但試點方案推出需要一個過程，不會那么順利。”國家行政學院公共政策教研室主任竹立家接受記者采訪時表示，“以房養老”的展開依然會面臨很多障礙，導致銀行和保險公司等金融機構的參與積極性不太高。

據了解，最近保監會曾就此事召開了內部會議，參與的保險公司只有幸福人壽、平安、泰康、新華、合眾、中宏等7家。

老齡化倒逼提速

從廣義上來講，任何利用自有住房以取得或增加養老資金的做法都是“以房養老”，但狹義上來講即是“倒按揭”，也就是通過金融或房屋機構買斷老年人自有住房產權，通過測算定期給予養老補貼，老年人仍然可以在自己住房里終生居住。

其實，我國提出“以房養老”的概念也已有10年，并且從2007年開始在北京、上海、南京、杭州等地進行過試點，可惜效果不佳，并未被市場接受。

“十年前，‘以房養老’的建議就得到了當時中央高層的認可。時隔十年之后，國務院才首次提出開展‘以房養老’試點。”作為“以房養老”的首倡者，孟曉蘇坦言，十年間未進行大力推廣的阻力主要是金融機構對房價下行的擔心，加之人均預期壽命在增長，致使銀行、保險公司等機構選擇了集體沉默。

據了解，倒按揭與正按揭恰恰相反，時間越長金融機構承擔的風險越大。

如今，客觀因素并未有太大改變，但國家對養老領域的扶持力度日漸增強，很多地產、保險及銀行等多個行業的公司紛紛布局養老領域，將產品與養老地產相結合，成為很多公司拓展業務的新渠道。

“‘以房養老’是給老百姓提供的一個養老渠道，老百姓可以自愿選擇，金融機構也可以自愿選擇。就目前參與的險企而言，大都有涉足地產的意愿。”12月3日，中國人保一相關研究員接受記者采訪時表示，“以房養老”牽涉到房地產業、金融業、社會保障、保險以及相關政府部門，對這些領域的運作質量要求相當高。如何保證這些行業、部門公平、公正地經營、管理和執法，在當前法治不健全的條件下是個極大的挑戰。

據了解，“以房養老”的第一步就是對現有房產進行評估，比如，老人以評估價值200萬元的房屋參保，每月大約可得到1萬元。但是，由于我國房地產評估機構還極不規范，不但整體素質偏低，而且市場存在惡性競爭，最終導致同一房屋或會有不同的評估結果。

問題雖然存在，但急需增加養老渠道的現實同樣刻不容緩。2013年10月，國務院出臺了《關于加快發展養老服務業的若干意見》，其中明確提出“開展老年人住房反向抵押養老保險試點”，試點方案將于2014年一季度拿出。記者同時了解到，各地有關部門已開展調研，并陸續草擬了貫徹落實國務院文件的實施意見，相關細則大都在年底前出臺。

試點暫難惠及農村

“以房養老”的大網雖已張開，但由于中國傳統的觀念以及現行房產制度的影響，真正惠及的人群不多。

“在中國傳統觀念影響下，老人更愿意將房產留給子女，而將房屋抵押最終賣給保險公司，不少市民很難接受。”去年12月3日，中國老齡辦一工作人員接受記者采訪時表示，就此問題，他們曾做過一項調查，絕大多數人依然選擇將房產留給子女。其實，據了解，老人身后的房產并非絕對要留給金融機構。當老人去世的時候，銀行或保險公司將有一筆錢幫老人打理后事，同時處理房產。

“除了觀念問題，‘以房養老’在技術和法律上都已不成問題。”上述老齡辦工作人員介紹，前陣子住建部已對房產登記制度進行革新，房產證可以登記兩個人的名字，這樣一來，“以房養老”在房產登記制度上的問題則迎刃而解，老人一旦選擇“以房養老”，房產證上便可加上保險公司的名字，以便日后進行房產交易。

“以房養老”在技術和法律上雖已不成問題，但我國現行的房產制度使得最有養老需求的農村老人暫難參與其中。

我國房產的性質多種多樣，有商品房、保障性住房、小產權房以及農村宅基地等等，不同性質的房產面臨的問題都不一樣，政府應對市場情況進行細化調研之后再出臺具體細則。”竹立家表示，小產權房首先是要清理的，農村宅基地房屋是無法確權的，以上兩種房產性質都不會納入“以房養老”的方案之中。同時，二三線城市的房屋評估值相對較低，房屋價值幾乎不夠養老，金融機構參與的積極性也不會太大。

據悉，“以房養老”的此次試點主要涉及一線城市的城鎮住房，農村住房暫時不在試點之內。同時，首要涉及人群多為失獨和無子女家庭。