關于房地產基金行業發展的幾點思考

一、房地產基金的本質

中國房地產基金從幾個發起機構起步，已漸次發展成為房地產金融領域中的一個行業，而各家對其本質的定義可謂見仁見智。從房地產基金運轉的內在邏輯考察，我們可以發現，現金流是房地產基金支持房地產業及其運轉的本質內在推動力。整個房地產基金的一個生命周期，就是一個將資金流集合、募集、增值、放大、流動、撤出的過程，也是通過金融產品、金融工具、信用增級工具的設計提升及開發，實現資金流使用的規模化、體系化、機構化、金融化的過程。

在房地產開發的過程中，在其從投資到銷售的過程中，掌控好現金流是考驗管理能力的關鍵。與之類似，房地產基金運行過程中，貫穿其中的現金流管理，亦是對基金管理人核心能力的考驗。

房地產基金的現金流管理更強調流動性與收益性的動態平衡，通過對投資項目的管理，提高資金使用效率，避免資金短缺；強調以房地產投資項目的現金流為主線，向房地產投資開發階段的上下游延伸，增加凈現金流入量，豐富房地產基金產品線；強調建立多元而穩定的房地產基金募資渠道；強調建立高端金融資源支持；強調提高投資項目的回報水平，達到收益與風險的平衡規模；強調突破存量資產的流動性限制。

二、中國房地產基金管理人必需的五種能力

發現機會的能力：房地產基金行業產生至今，債權仍是主流投資模式。而債權投資本身具備了太多的投機成分，并非真正的價值投資。……