房地產業能否分享城鎮化盛宴？

在房地產業進入全行業調整的今天，對于未來的行業走勢，業內人士基本持兩類主要觀點，其一是悲觀預期，即受到國際國內經濟走勢下滑影響，房地產行業將進入較長期的衰退；其二則是樂觀預期，即從中長期看來，中國的房地產行業發展依然將穩步前行。樂觀派的主要依據之一，是當前中國城鎮化大潮對房地產的巨大需求。那么，城鎮化能否成為中國房地產業的一顆長效“定心丸”呢？影響城鎮化進程的因素有哪些，又該如何從城鎮化角度判斷房地產業的機遇所在呢？

城鎮化與房地產業同步發展

城鎮化進程是城鎮人口比重不斷提高和城鎮的生產、生活方式不斷擴大的過程.其實質是工業化進程中，農村剩余勞動力向城鎮第二、第三產業轉移。房地產業作為城鎮形成的外在支撐之一，很自然地與城鎮化結成必然的緊密聯系。房地產業的發展既是城鎮化過程中城鎮擴展、職能升級的結果，同時也是推動城鎮經濟，進而推進城鎮化進程的作用力。一些學者的定量分析表明，中國房地產業與城鎮化進程的同步發展有著顯著的正相關性。

房地產業與城鎮化是互為依存的關系，因此，要深刻理解房地產業，就要了解城鎮化本身以及中國的城鎮化進程。關于城鎮化的發展軌跡，有一個著名的“S型曲線”模型，它把城鎮化劃分為不同的階段，通常分為初期、中期和后期。一般以城鎮化水平低于30%的為初期階段，30%～70%為中期階段，70%以上為后期階段。……