廿年長(zhǎng)成的中央別墅區(qū)

首都機(jī)場(chǎng)推動(dòng)中央別墅區(qū)發(fā)展

可以說，中央別墅區(qū)的發(fā)展很大程度上得益于首都機(jī)場(chǎng)帶來的重大價(jià)值機(jī)遇。由于區(qū)域本身的良好的天然條件帶來的宜居性以及靠近首都機(jī)場(chǎng)的便利，讓中央別墅區(qū)成為高端人群置業(yè)首選地之一。

上個(gè)世紀(jì)90年代，中國(guó)處于向國(guó)際化邁進(jìn)的第一階段，在成功舉辦亞運(yùn)會(huì)之后，開始積極籌備申請(qǐng)2000年奧運(yùn)會(huì)的舉辦權(quán)。當(dāng)時(shí)還是縣級(jí)行政區(qū)的順義縣提出“依托機(jī)場(chǎng)、服務(wù)機(jī)場(chǎng)，大力發(fā)展空港口岸經(jīng)濟(jì)”，隨后規(guī)劃出林河、空港兩個(gè)工業(yè)區(qū)和一個(gè)國(guó)家級(jí)出口工業(yè)區(qū)。

1992年，“北京外銷住宅”——麗京花園以北京首個(gè)外銷別墅的定位在中央別墅區(qū)天竺地塊橫空出世，這個(gè)緣起于當(dāng)年北京市政府的一次赴港招商工作而誕生的別墅項(xiàng)目以4小時(shí)銷售60套的業(yè)績(jī)震驚業(yè)界，從此也拉開了中央別墅區(qū)發(fā)展的序幕。

由于空港經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，順義吸引了以航空產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)和現(xiàn)代制造業(yè)為代表的臨空產(chǎn)業(yè)。很多跨國(guó)公司、外企也因此先后入駐。當(dāng)時(shí)別墅產(chǎn)品非常稀缺，跨國(guó)公司、大使館的高層管理人員都急切地搬入別墅，一些別墅產(chǎn)品往往還沒建成，他們就簽下租約，租期最少兩年，不少公司一下就簽了幾套。當(dāng)時(shí)跨國(guó)公司在中國(guó)的分公司大多剛成立，租金甚至從海外直接匯款過來。當(dāng)時(shí)投資者回報(bào)相當(dāng)可觀，每年回報(bào)率能達(dá)25%～30%。

在中央別墅區(qū)發(fā)展的同時(shí)，首都機(jī)場(chǎng)這個(gè)區(qū)域發(fā)展的發(fā)動(dòng)機(jī)也在時(shí)刻運(yùn)轉(zhuǎn)。作為空港經(jīng)濟(jì)區(qū)，順義經(jīng)濟(jì)一直保持較高的增長(zhǎng)率，國(guó)際知名企業(yè)的總部基地很多落戶順義，以現(xiàn)代汽車等為代表的汽車制造業(yè)及航空業(yè)支撐了順義的發(fā)展。此外，以北京銀行、中信銀行、民生銀行等金融企業(yè)為代表的金融行業(yè)也紛紛進(jìn)駐順義，打造新的金融產(chǎn)業(yè)帶，為順義發(fā)展增加新的動(dòng)力的同時(shí)，也對(duì)順義中央別墅區(qū)的發(fā)展起到了“推波助瀾”的作用。

隨著越來越多的企業(yè)、越來越多的高端人群在此聚集，以ISB為首的眾多國(guó)際學(xué)校、高爾夫球場(chǎng)、馬術(shù)俱樂部、和睦家醫(yī)院、日祥廣場(chǎng)等國(guó)際化配套日臻完善。至2007年，各跨國(guó)集團(tuán)入駐的“順義國(guó)際空港城”初具規(guī)模。此后，龍灣、財(cái)富公館等別墅項(xiàng)目市場(chǎng)均表現(xiàn)不俗，成為當(dāng)時(shí)京城別墅市場(chǎng)的中堅(jiān)力量。如今，中央別墅區(qū)歷經(jīng)二十年多的發(fā)展，從最早的天竺板塊，擴(kuò)展到香江、后沙峪、孫河等板塊，成為北京別墅市場(chǎng)不可忽視的熱土。其中，孫河板塊的龍湖雙瓏原著、泰禾北京院子單價(jià)均超5萬(wàn)元/平方米，中央別墅區(qū)核心板塊的遠(yuǎn)洋LAVIE單價(jià)超過5萬(wàn)元/平方米、九章別墅單價(jià)則超過單價(jià)7萬(wàn)元/平方米，甚至處于中央別墅區(qū)外圍的融科千章墅單價(jià)也直逼5萬(wàn)元/平方米，價(jià)格令人咋舌。

地產(chǎn)評(píng)論人馬躍成認(rèn)為，中央別墅區(qū)的形成以及快速發(fā)展主要得益于三大因素。第一，緊鄰首都機(jī)場(chǎng)和靠近燕莎等外國(guó)使館區(qū)的獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，有京承、京順、機(jī)場(chǎng)高速等道路便捷順暢的交通優(yōu)勢(shì)。第二，四季長(zhǎng)流的河水和茂密的成片樹林形成的自然環(huán)境，加之政府主導(dǎo)的綠色生態(tài)走廊規(guī)劃，使這一帶成為北京最適合居住的區(qū)域。第三，和其他別墅區(qū)相比，中央別墅區(qū)有二十年間累積起來的別墅氛圍，吸引高端人群。

從第二居所到第一居所

“機(jī)場(chǎng)既是一個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施，也可以成為一個(gè)經(jīng)濟(jì)中心，甚至成為一座城?！苯?jīng)濟(jì)學(xué)家李開發(fā)認(rèn)為，機(jī)場(chǎng)的魅力不僅僅在于自身的運(yùn)轉(zhuǎn)，更在于它的引擎力量。機(jī)場(chǎng)建設(shè)推進(jìn)的過程，也是帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展和配套完善的過程。而配套的完善、交通的便利也讓中央別墅區(qū)成為了北京第一個(gè)脫離遠(yuǎn)郊別墅區(qū)的城市別墅區(qū)，讓以往的第二居所變成了第一居所。

作為北京最早的高檔別墅群落，中央別墅區(qū)歷經(jīng)20多年的發(fā)展，已成為北京最負(fù)盛名的高檔居住區(qū)。時(shí)至今日，更是利好眾多。中央別墅區(qū)所在的溫榆河流域一直以來就是北京最適居的區(qū)域之一，而北京市政府投資15億元人民幣開發(fā)溫榆河生態(tài)走廊的工程建設(shè)，讓溫榆河兩岸的景觀帶更加宜人。機(jī)場(chǎng)高速作為北京市唯一一條永不堵車、永不封路的高速路，縮短了中央別墅區(qū)與市區(qū)之間的距離。2006年下半年開通的京密高速更為該區(qū)域交通錦上添花。便利的交通已經(jīng)成為眾多高端人群選擇該區(qū)域的一個(gè)重要原因。

“便利的交通使得中央別墅區(qū)脫離了‘郊區(qū)型別墅’的范疇，很多項(xiàng)目距市中心車程都在30分鐘左右，進(jìn)一步完善的生活配套也讓這一‘城市別墅區(qū)’名符其實(shí)。這塊由五環(huán)路、京承高速、機(jī)場(chǎng)北線高速、機(jī)場(chǎng)高速這四條高速公路圍合的區(qū)域，目前已經(jīng)成為北京最具國(guó)際居住氛圍的地方。臨近使館區(qū)和CBD的地理位置，為中央別墅區(qū)帶來了大量海外租賃客源，眾多跨國(guó)企業(yè)高管及家屬成為最穩(wěn)定的租客。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅介紹，目前中央別墅區(qū)的產(chǎn)品開始走向多元化，大戶型別墅逐漸成為供應(yīng)的主流。但從投資的角度來講，小獨(dú)棟產(chǎn)品是最好的投資選擇。從租賃人群分析，有近8成為海外人士，其中一半以上為歐美等國(guó)的企業(yè)高管，這類人群對(duì)于獨(dú)棟產(chǎn)品有較大偏好。相比之下，從近五年開始，中央別墅區(qū)的聯(lián)排產(chǎn)品并不好租。

除交通之外，直接面對(duì)外國(guó)學(xué)生的高端教育配套也是該區(qū)域的一個(gè)明顯優(yōu)勢(shì)。據(jù)了解，該區(qū)域目前已經(jīng)有京西國(guó)際學(xué)校、順義國(guó)際學(xué)校、瑞典小學(xué)、德威小學(xué)、蒙臺(tái)梭利幼兒園、伊頓學(xué)校等國(guó)內(nèi)國(guó)際學(xué)校，可謂名校云集。加之日祥商業(yè)廣場(chǎng)完善的商業(yè)休閑、餐飲配套；眾多高爾夫球場(chǎng)、棒球場(chǎng)、馬術(shù)俱樂部等休閑娛樂配套也為區(qū)域營(yíng)造出純粹、地道的國(guó)際化生活氛圍。在中央別墅區(qū)中，天竺區(qū)由于政府的支持、更有經(jīng)驗(yàn)的規(guī)劃以及國(guó)際學(xué)校的紛紛引進(jìn)、新日祥商業(yè)廣場(chǎng)的興建、距離機(jī)場(chǎng)和機(jī)場(chǎng)高速最近等因素，成為中央別墅區(qū)中增勢(shì)最為強(qiáng)勁的發(fā)展區(qū)域。

現(xiàn)在，中央別墅區(qū)已經(jīng)從傳統(tǒng)的郊區(qū)化別墅區(qū)向城市化別墅區(qū)轉(zhuǎn)型。發(fā)達(dá)的交通路網(wǎng)、區(qū)域環(huán)境質(zhì)量不斷提升、更加適合外籍人士居住的國(guó)際化社區(qū)以及新國(guó)展給這個(gè)區(qū)域增添的更加完善的設(shè)施和商業(yè)氛圍，已經(jīng)吸引越來越多的職業(yè)者選擇這里作為第一居所，中央別墅區(qū)基本已完成城市化別墅區(qū)的轉(zhuǎn)變。

邁入十萬(wàn)元時(shí)代

去年7月23日，朝陽(yáng)區(qū)孫河一低密地塊刷新北京單價(jià)“地王”，其商品房的地價(jià)已在5萬(wàn)元/平米以上。業(yè)內(nèi)驚呼，包括孫河在內(nèi)緊靠機(jī)場(chǎng)優(yōu)勢(shì)資源的中央別墅區(qū)項(xiàng)目，售價(jià)或?qū)⑼黄?0萬(wàn)元/平方米。

盡管經(jīng)過了二十多年的發(fā)展，近年來中央別墅區(qū)的風(fēng)頭依然不減。 從2013年9月至2014年2月底，孫河板塊幾次土地出讓如期而至。不到6個(gè)月的時(shí)間里，孫河板塊先后出讓土地共計(jì)四塊，萬(wàn)科、龍湖、華遠(yuǎn)、保利、融創(chuàng)、招商、綠地、九龍倉(cāng)、泰禾、懋源、首開、路勁等累計(jì)超過40家開發(fā)商相繼進(jìn)入角逐賽中，進(jìn)駐孫河板塊資格的爭(zhēng)奪越發(fā)白熾化。

從2012年9月龍湖拿下中央別墅區(qū)南側(cè)孫河鄉(xiāng)北甸西村二類居住用地開始，中央別墅區(qū)便屢次出現(xiàn)在人們視野，彼時(shí)龍湖的拿地價(jià)為14.7億元，折合樓面價(jià)為20158元/平方米，排在當(dāng)時(shí)北京住宅類地塊樓面價(jià)歷史第6位。而到2013年1月，區(qū)域內(nèi)另一居住地塊則被泰禾拿下，商品房樓面價(jià)約為2.9萬(wàn)元/平方米。前后僅4個(gè)月的時(shí)間，中央別墅區(qū)樓面價(jià)漲了41.67%。

受中央別墅區(qū)熱度空前的利好影響，目前區(qū)域內(nèi)多個(gè)項(xiàng)目去化率不錯(cuò)，其中龍湖·雙瓏原著、萬(wàn)通·溪悅瀾墅均銷勢(shì)看好，龍湖·雙瓏原著去化率已達(dá)到了80%以上。據(jù)該項(xiàng)目銷售人士介紹，由于項(xiàng)目距離孫河地王較近，不少置業(yè)者擔(dān)心未來會(huì)受地王影響提價(jià)，因此希望提前出手買入。

作為北京最早的高檔別墅群落，緊鄰首都機(jī)場(chǎng)的中央別墅區(qū)，吸引了多家實(shí)力房企進(jìn)駐，打造了一批高端住宅。二十年多來，順義別墅區(qū)價(jià)格也多次翻番，從當(dāng)時(shí)的每平方米1萬(wàn)元漲到了現(xiàn)在每平方米6～7萬(wàn)元，有的項(xiàng)目甚至高達(dá)10萬(wàn)元/平方米。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年前三個(gè)月，中央別墅區(qū)成交額在北京高端別墅市場(chǎng)上所占的比重分別為11.64%、53.83%和36.23%。而據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，中央別墅區(qū)3月份成交均價(jià)在5.16萬(wàn)元/平方米左右，為北京幾個(gè)別墅區(qū)中最貴區(qū)域。而在這一區(qū)域 3月份成交的91套別墅中，有90套均是千萬(wàn)級(jí)別墅項(xiàng)目，約占區(qū)域成交的99%。

經(jīng)過二十多年的發(fā)展，中央別墅區(qū)已有崔各莊板塊、天竺板塊、孫河板塊、后沙峪板塊和馬坡板塊五大精品別墅群落，每一個(gè)個(gè)體的發(fā)展在保持個(gè)性化的同時(shí)從未失掉中央別墅區(qū)特有的“低密、涉外”氣質(zhì)，因此中央別墅區(qū)成為北京頂級(jí)高端人群無限向往的居住“圣地”。目前，僅剩孫河有地塊可供房企拿地開發(fā)別墅項(xiàng)目。

而孫河就其地理位置而言，位于北五環(huán)朝陽(yáng)區(qū)，一河之隔，將別墅由順義帶入朝陽(yáng)，為真正意義上的城市別墅，區(qū)域交通便利，緊鄰地鐵15號(hào)線孫河站及京承、京平、機(jī)場(chǎng)高速三條核心高速公路，距離首都機(jī)場(chǎng)6公里，距望京7公里，距機(jī)場(chǎng)南線為1.6公里。擁有極其便捷的交通路網(wǎng)。且孫河板塊周圍配套成熟，除聚集諸如奧特萊斯、歐陸廣場(chǎng)、日祥廣場(chǎng)等國(guó)際化購(gòu)物中心外，還被國(guó)際高端學(xué)校、三甲醫(yī)院、商業(yè)會(huì)所、馬術(shù)俱樂部與高爾夫球場(chǎng)所環(huán)繞。

業(yè)內(nèi)人士指出，從1992年第一個(gè)別墅項(xiàng)目開始在這里興建到現(xiàn)在，中央別墅區(qū)的價(jià)值以及它所承載的產(chǎn)品得到了眾多發(fā)展商的認(rèn)可。目前，市場(chǎng)對(duì)中央別墅區(qū)產(chǎn)品的消化能力是很強(qiáng)的，因此明年的市場(chǎng)前景依然會(huì)很好。相對(duì)于北京其它別墅區(qū)而言，中央別墅區(qū)的國(guó)際化氛圍很濃，90%以上的居住者是外籍人士，已經(jīng)形成了很強(qiáng)的聚集效應(yīng)。住別墅的人是非?？粗猩鐓^(qū)環(huán)境的，對(duì)于高層次的外籍人士而言，什么樣的鄰居與他住在同一社區(qū)非常重要，因?yàn)檫@一點(diǎn)關(guān)系到社區(qū)的生活氛圍。

還有一個(gè)原因是，由于競(jìng)爭(zhēng)激烈，在中央別墅區(qū)每個(gè)開發(fā)商都在極力追求差異化，盡量做和別人不同的產(chǎn)品。這樣出現(xiàn)在購(gòu)房者面前的就是各式各樣的產(chǎn)品。在購(gòu)房者的個(gè)性化需求得到滿足的同時(shí)，別墅之間也避免了同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。

北京規(guī)劃學(xué)會(huì)秘書長(zhǎng)高毅存認(rèn)為，首都機(jī)場(chǎng)給中央別墅區(qū)帶來了活力、帶來了新的產(chǎn)業(yè)和支柱。天生氣候和地理環(huán)境的優(yōu)越以及配套規(guī)劃的齊全讓中央別墅區(qū)稱為成熟的國(guó)際化居住區(qū)，就像香港的淺水灣和半山一樣，如今這里就是富人區(qū)的代名詞。未來，這個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)今后依然看漲，單價(jià)超過10萬(wàn)元的項(xiàng)目會(huì)越來越多。雖然建成的房子隨著折舊會(huì)貶值，但不可復(fù)制性的土地和高端人群的無形價(jià)值是不會(huì)貶值的。