廊坊 房價飆升 虛火來襲

Part 1

廊坊：對接“臨空經濟”

近來，在北京工作的小孟在廊坊大學城附近買的房子剛剛收房，眼看周邊房子價格已經比她購買時每平方米漲了近千元，本來她打算轉手賣掉，但朋友們的規勸讓她改變了主意。朋友們都認為，廊坊離北京近，交通也比較便利，再加上北京首都第二機場建成后必然推高房價，賣掉后怕會吃“后悔藥”。

朋友們的建議并非沒有道理。自北京首都第二機場選址確定后，廊坊市立即組織開展臨空經濟相關研究，邀請國際知名公司策劃，開展了廊坊市空港新區的總體定位、產業定位、空間布局和發展策略研究。目前，河北和北京已做完臨空經濟區發展規劃，并于6月上報國務院，提出將北京新機場臨空經濟區建設上升為國家戰略。

廊坊市政府工作報告明確提出，圍繞航空運輸業、航空物流業、現代制造業、現代服務業等臨空產業，儲備一批好項目大項目，適時啟動規模招商活動。廊坊規劃部門希望，將新機場北航站樓場前聯絡線、南出口至霸州、唐廊高速三條高速公路納入近期規劃，與新機場工程同步建設。

此外，希望在京九城際、廊涿城際兩條城際鐵路和北京機場快線及R4/S6兩條軌道交通之一，引入廊坊市區和空港新區方面給予進一步支持，預留充分連接條件。廊坊市長馮韶慧接受媒體采訪時介紹，關于臨空經濟區最核心的交通體系的組織和規劃，包括高速公路、城際軌道交通的對接問題，規劃已經做出來了。北京新機場將建成亞洲最大航空樞紐港，會使廊坊成為河北臨空開放的新窗口。廊坊規劃界資深專家楊肖明表示，北京新機場建設是周邊區域價值提升的重大機遇，將有利于區域產業結構優化升級、資源優化配置、改善投資環境、降低交易成本、提高區域經濟的整體競爭力。

當前全國樓市普遍遇冷，各城市都在炒概念，“環首都經濟圈”之后，廊坊樓市又開始借勢“北京新機場”利好帶動房產銷售。近期，首都第二機場將開工的消息成為不少“手機廣告”的宣傳內容，一度遇冷的廊坊樓市也有了回暖的意味。

在廊坊某項目的銷售現場，其銷售人員介紹說，最近一段時間廊坊的房子又火起來了，今年初項目的主要購買力還在本區域，北京只占兩成左右，但最近從北京來看房的人明顯增多，而且成交也有了起色，特別是一些50平方米左右的一居和80平方米左右的小兩居尤其受買房人的青睞，而7月第一個周日就有約30組買房人前去簽購房合同。但接受采訪的多位業內人士都認為，連續多年的利好刺激，廊坊整體的住宅市場價格已經處于高位，而本地需求已經飽和，僅僅依靠外來的投資需求，未來上漲空間并不大。

公開資料顯示，2002年廊坊普通住宅均價為1500元/平方米左右，到2007年均價已達到4500元/平方米。五年時間內，房價漲幅翻了3倍，年均漲幅超過了25%。2007年底，京津等域外人士在廊坊購房比例接近30%，而且近幾年這一比例在持續擴大。

此后，受益于北京多次的東進政策，廊坊也隨之進入了一個持續的經濟增速發展期。自2009年起，廊坊一直從道路建設、產業配套及投資等方面與北京進行多角度對接，為融入京津、借勢京津提供了有利條件。同時，首都經濟圈規劃加快編制并上升為國家戰略、北京首都第二機場和臨空經濟區啟動建設、首都產業功能加快向外轉移，再次為廊坊發展創造了重大機遇。

專家觀點

廊坊樓市應避免短期“炒作”

馬躍成 地產評論人

今年首都第二機場開工的消息，讓廊坊市區內的一些樓盤加入到漲價的行列中來，一些要開的新盤價格聲稱肯定要上漲。廊坊北部開發區一家樓盤7月份要開的新盤均價直接從8000元/平方米漲到8500元/平方米。截至目前，廊坊的平均房價已達到8500元/平方米左右，局部區域的高檔小區甚至已經達到1.3萬元/平方米。廊坊樓市的此次升溫始于3月下旬，北京人充當了看房和買房的主力。5月2日廊坊一新開樓盤當日賣出200余套住宅，75%賣給了北京客戶。？？？

北京首都第二機場的建設肯定會給廊坊帶來諸多利好，但目前廊坊樓市尚需實際利好落地，否則短期炒作不利于當地樓市合理成長。

Part 2

固安：銜接北京 承接外溢

受北京首都第二機場建設利好的影響，位于固安的孔雀城劍橋郡售樓處里，無論周末還是工作日，前來看房的人都熙熙攘攘，“北京新機場”、“臨空經濟區”等醒目標識被設計在宣傳背板的中心位置，而不少前來看房的購房人都坦誠表示：在此置業為的是期待物業未來的升值前景。樓盤所在的固安“新城”，也被劃在愿景規劃階段的臨空經濟圈范圍之內，連新機場建設參與方都不確定的規劃機場高速、規劃南中軸路、規劃京臺高速都被明確地標識出來。

固安作為河北廊坊與首都銜接的門戶，一直是北京樓市需求外溢的受益者。在北京首都第二機場將在今年啟動建設后，固安當地的房地產商似乎找到了更好的宣傳策略，“搶占新航城價值洼地”、“占領空港區域價值主場”等詞語變為宣傳重點。業內認為，隨著新機場開建，固安將在交通、配套方面獲益。

受益于此，固安目前在售項目銷售情況大都比較樂觀。據熟知固安樓市的業內人士介紹，今年上半年固安有大批樓盤放量，永定河孔雀城英國宮在內的多個樓盤均計劃在7月份再次放量。這些項目大多以剛需產品為主，隨著大廣高速和首都第二機場的利好，吸引了大批北京人在此購房。

“北京新機場今年就已經開始建了，等新機場一起來就會修輕軌，直接接駁北京地鐵4號線，固安專門有一站，以后出了小區40多分鐘地鐵直接就坐到北京城里了。”孔雀城英國宮的一位銷售顧問介紹，該項目最新一期的聯排均價13000元/平方米，獨棟17000元/平方米，低密度花園洋房區的價格也達到了每平方米10000元至14000元。

與包含別墅、低密度住宅的孔雀城英國宮相比，固安其他一些普通住宅項目也賣到了均價7500元～8500元/平方米。雖然與大興只有一河之隔，但固安房價比大興房價低三四倍。“固安項目的性價比還是比較高的，我們的產品其實不輸于大興，就是位置遠一點而已，但房價差距也太大了，這充分說明固安房價是價值洼地。”一位固安房企的內部人士透露。業內人士指出，這種價格無論是對北京的客戶，還是當地的居民，都有強烈的吸引力。

“我們這里是北京首都第二機場重點發展的區域，項目未來升值空間很大。此外，在固安區域逐漸成熟、一些樓盤熱銷等利好因素的影響下，固安區域樓盤漲價潮即將來臨。”正如固安某項目銷售人員所說，固安已經成為了第二機場規劃受益最大的區域。據了解，固安一些代表項目已經開始漲價，幅度在300元/平方米左右，如這一區域內代表項目的樓王產品最高漲幅達到了500元/平方米。不難看出，固安未來房價受抑制因素正在減弱，下半年固安有可能還會迎來一輪漲價潮。

“來看看房子吧，自住投資都合適。新機場就在那邊。”在河北廊坊的固安縣城，沿106國道從南向北，只要遇到紅綠燈，便有十幾個房產中介一擁而上，為掛著外地牌照的車主和購房客熱情地推薦房子。

記者了解到，隨著北京首都第二機場的建設啟動，大部分開發商已改印了新的宣傳單冊，銷售人員從新組織學習。與其他樓盤一樣，在各項政策助力的同時，固安房價不可避免地遭遇“概念炒作”，但一個鐵的事實是，北京首都第二機場帶給固安當地百姓最直觀的感受就是——房價變化。

雖然北京首都第二機場規劃被眾多樓盤炒得如火如荼，但實際上固安吸引了眾多的置業者，與其價格優勢分不開。“北京目前六環邊上的新房，單價已經接近2萬元了。固安到六環的車程僅一、二十分鐘，目前的售價僅9300元/平方米左右，對北京客戶有很強的吸引力。永定河孔雀城英國宮銷售人員介紹，項目推出的80平方米兩居室，總價為70多萬元，讓購房者的經濟壓力小很多。”

某樓盤銷售人員介紹，與目前固安以高層為主的產品類型不同，項目主打低密產品。目前他們的客戶很多都來自北京。有專家認為，由于目前拆遷成本的增長，土地成本越來越高，而且土地屬于不可再生資源，所以其價值只會伴隨著供應量的減少而上漲。與其等到房價瘋漲的時候高價買入，不如趁現在區域發展初期，以較低價格搶占更多地產升值空間。

“北京首都第二機場還在按照程序進行報批，剛進行到第二輪環評，除了首期新機場本體建設規模已經確認外，到底未來環繞新機場的臨空經濟區怎么建、建多大，包括新機場是否啟動建設輕軌連接地鐵大興線、是否修建新的交通通勤設施，現在還都不能確定。很多樓書上寫的規劃、售樓處的宣傳語都是開發商自己臆造的。”一位業內人士直言，北京首都第二機場肯定會給固安帶來利好，但是這個“餡餅”有多大，現在也無法估算。

專家觀點

固安樓市利好尚需落實

張大偉 中原地產首席分析師

在各種利好情況的促進下，固安房地產市場將走到一個怎樣的高度，而在依然不斷上漲的市場情況下如何冷靜面對，如何選到更有增值潛力、更符合居住需求的房子，成為老百姓關注的問題。

第二機場的落定，對固安發展是利好，但具體落實還需要時間。京津冀協同發展，有助于固安樓盤去庫存，但這些政策同樣會對包括保定等其他環京城市產生利好，不排除部分原本希望在固安置業的群體撤離，這會進一步加大固安庫存壓力。除了住宅房地產的開發，當地還有待引入其他產業，推動經濟的持續發展。隨著機場定址，新航城的概念也開始升溫，但在2018年新機場投入使用前，固安的樓市依然會處于尷尬地位。

Part 3

永清：產業升級 迎來“美好時代”

去年夏天在北京工作卻在北京買房無望的小于眼看著燕郊、香河也買不起了，開始關注北京周邊其他區縣的房子。沒想到，在今年整個房地產市場遇冷的情況下，他所關注的保定高碑店市和廊坊市永清縣的房價都出現節節上漲的情況。

尤其是永清，很多樓盤漲幅超過20%。今年4月份，他終于還是出手買下了位于老城區的金地經典的一套房子，當時的成交價格是6600元/平方米，在業主群的其他業主告訴他，2013年7月該樓盤的均價才3800元/平方米。而他之前關注的另一個樓盤世嘉正園已經售罄，接下來5月1日新開盤的一棟樓價格初步定為7500元/平方米，但本刊記者6月26日通過電話查詢，該項目已漲至8000元～8500元/平方米。

在“動批（北京動物園批發市場）搬遷”、“京臺高速推進”等一批利好消息下，讓河北廊坊永清地區在近年成為焦點。而今年首都第二機場動工的消息又推動了新一輪快速上漲之后，永清縣城老城區許多樓盤的價格已經超過了6000元/平方米，新城區個別樓盤的價格甚至超過了8000元/平方米，勢頭直追廊坊市區和固安。

“動批就要到永清了，首都第二機場也靠近永清，我覺得永清的房子肯定能升值。”畢業后一直在北京工作的趙靜和老公商量，想在永清買套房讓退休的父母來住。

眼下越來越多的北京人選擇在京畿河北置業。3月29日，河北省交通廳公布，環繞北京的大外環高速公路將于2015年全線通車，京冀一體化進入倒計時。這一利好再度帶火京畿樓市。尤其是位于京南環京帶的永清，在新航城建設、京臺高速通車半小時入京等多重利好下，凸顯價值洼地效應。

“最近來自北京的客戶越來越多了。”永清大盤國瑞生態城售樓員介紹。距京50公里的永清與大興毗鄰，距北京城區50公里，因生態優勢突出，素來有“京南綠色生態家園”的美稱。近年來隨著產業升級步伐的加快，永清已形成了永清工業園、臺灣工業新城、中太現代服務業基地等“一區六園”產業發展格局。其中位于臺灣工業新城、投資300億元的浙商新城項目，位于中太現代服務業基地、投資超過500億元的“中國北方金融產業后臺服務基地（A區）”項目，均已成為當地產業經濟的名片。

除了住宅板塊受益外，依托北京首都第二機場，廊坊永清縣還將打造一個占地面積約30平方公里的高端產業園區，力爭經5～10年發展，使該園區內形成以“科技”、“環保”、“知識”為核心的產業集群。園區位于永清縣曹家務和后奕鎮，距離北京和天津均約60公里，距正在建設的北京首都第二機場僅15公里，區位優勢明顯。

據項目負責人介紹，該園區將借助京津高科技企業和高校，謀劃一批知識密集型、科技密集型產業，通過打造關鍵領域的研發孵化及產業化平臺，實現研發與生產服務相結合的產業化集群，同時利用北京首都第二機場的區位優勢重點發展現代物流產業，為園區提供物流傳輸的產業配套。

“我們的樓房均價在7200元/平方米，不到40萬元就可以買到一套，這兩周北京來的投資客戶多些，過段時間應該也會調價。”位于廊坊永清天圓香漫里項目的一位銷售人員告訴來訪人員，“房子賣得特別好，每天都要賣幾十套。”

目前，永清在售樓盤的價格基本都超過了5500元/平方米，位置稍微好一點的甚至超過了6000元/平方米。除了金地經典將近7000元/平方米外，星宸新天地的報價是6300元/平方米，鑫鼎華庭是6225元/平方米，新城區一些樓盤的價格更高。而去年同期，永清大部分樓盤的均價還在4000元～5000元/平方米。

北京開發商開發的國瑞生態城是永清最大的樓盤，其主打項目是別墅，去年10月份時，其別墅均價還只有9800元/平方米，而其銷售人員稱，目前已經上漲到了15000元～16000元/平方米。另外，這名銷售人員還告訴本刊記者，7月份該樓盤的高層住宅項目將開盤，價格大概在8500元～9500元/平方米。

專家觀點

永清房價有“虛火”

胡景輝 我愛我家副總裁

首都第二機場項目的確立對永清經濟的發展有著決定意義，距離首都第二機場僅約15公里的永清在某種意義上可以實現了與北京的“同城”發展。根據近日公布的“2014年市政府折子工程”清單，新機場主體工程全面開工的同時，外圍交通體系建設將加速進行。屆時京臺高速與首都第二機場間將設置5公里高速聯絡線，從永清入口進入高速，10分鐘便可抵達首都第二機場。

但冒進的永清房價明顯有“虛火”，盡管有“動批”搬遷和首都第二機場今年動工的消息，但永清房價短時間內被推高背后水分太大，購房者需要保持冷靜和理智。