從賣樓向服務的互聯網轉型

“我不喜歡別人稱呼我是房地產開發商，我們的目標是成為最棒的社區服務商。”這是花樣年董事局主席兼首席執行官潘軍經常掛在嘴上的一句話。在潘軍的設想中，彩生活將發展為電商社區服務平臺，通過O2O實現社區內日常消費、金融、養老等綜合服務。

在從房地產開發向社區服務的輕資產轉型中，花樣年旗下的彩生活無疑取得了不錯的成績。今年6月剛剛登陸香港聯交所，即引發了業界轟動——無論市盈率還是市凈率，彩生活都全面超越母公司花樣年，甚至超過中海、華潤等香港紅籌上市公司。潘軍深信，未來的花樣年也將成為如同“BAT”一樣的巨頭。

花樣年的地產開發“天花板”

“我是一個有理想的青年。”年輕時候的潘軍總是喜歡這樣對別人介紹自己。如今已經過了不惑之年的他，雖然顯得有些蒼老，但是“理想青年”的夢想卻始終根植于內心。

從下海開公司當老板，到幫別人賣樓，再到職業經理人，一路走來，潘軍說，世界上最可怕的就是每天都在進步的人，我就想成為這種可怕的人。

1995年，潘軍曾參與主持過數十個房地產項目，并在2002年成功策劃了“克林頓碧海云天”中國活動，這讓還名不見經傳的潘軍一下子成了風口浪尖上的“超人”。借著地產東風，潘軍開始將目光鎖定在房地產開發上。但在地產黃金十年，花樣年并未因潘軍在地產行業的經驗及人脈，成為行業領軍企業。

花樣年在傳統房地產業的表現也并不盡如人意。去年以101億元的業績擦邊完成年度銷售目標，上半年多個主力城市推盤量和去化率不足。今年1月則受到節日影響銷售1.69億元，同比大幅下滑80%。

這些都讓潘軍越來越能感覺到近在眼前的樓市“天花板”。此時唯有“變化”，選擇一條不一樣的出路，才可能有機會讓花樣年實現轉型、走上坦途。

其實早在十年前，花樣年集團的“彩生活”和實現物業“零收費”的主張就在業界引起過廣泛爭論。2004年8月，花樣年物業在其管理的錦上花小區內頻頻降低管理費，在參與下沙村花好園、中銀小區、燃氣集團宿舍、紅樹家鄰等項目的競標過程中也是頻出低價，甚至喊出未來實現“零收費”的口號。此舉引起了業界的普遍關注，也帶來了諸多爭議。支持者認為“零收費”至少是經營模式多樣化的一種表現，而反對者則認為花樣年公司是根本拿不出真材實料，打著創新的噱頭來忽悠人的。

挫折并未讓潘軍知難而退。潘軍說：“在互聯網時代，房地產也必須去適應。”他相信靠房地產掙錢的時代一定會過去，彩生活物業將和金融一起，一定會成為未來花樣年的利潤重要來源。

因此在其他開發商紛紛跑馬圈地之際，潘軍卻一直在低調地開發物業中的互聯網產品。

“彩生活將會是線下的BAT”

2011年，花樣年設立了彩生活服務集團，并在今年提出分拆上市計劃。上市之前，大家都認為潘軍在吹牛，沒有人相信物業還能上市。但是潘軍卻對此非常有信心：“我認為彩生活很可能是下一個線下的BAT。現在線上的天下已經瓜分得差不多了，大家都在找線下這個切口，有人認為這個切口就是彩生活。”

花樣年集團包括金融服務、社區服務、文化旅游及養生養老等。去年7月，彩生活首款社區服務應用“彩之云”正式上線，這款APP整合了物業服務、O2O服務、虛擬服務、商品服務、智能管家、連鎖經營6個板塊，為業主提供物業費停車費繳納、投訴報修、小區通知、周邊優惠、天天特價、生活超市、彩票等10多項功能。

目前彩生活APP已經注冊的用戶高達50萬人，活躍用戶超過20多萬人。“業主一旦裝上彩生活的APP，是很難拆卸的。最終我們會推出第三方支付系統，通過這些大家會看到彩生活的互聯網基因，我們會對客戶信息進行大數據管理和應用。三年后我們預計管理面積達到5億平方米、600萬戶家庭、2000萬人口。”在潘軍看來，物業的互聯網化指日可待。“當然，我們所提供的服務產品都是與該行業內做得最好的企業合作開發程序。然后把這個程序放到彩之云APP界面，我們負責推廣它，而合作企業則通過我們的配送系統在社區落地。我十分贊同馬云說的，要么成為第一，要么和第一合作。”

事實證明，潘軍基于物業的這一創新確實得到了令人瞠目的利潤。8月14日，花樣年和彩生活分別發布了今年上半年的業績報告。截至2014年6月30日，花樣年實現營業收入約29.17億元，同比增長6.3%，毛利率達到34.7%。而彩生活實現營業收入約1.63億元，同比增長49%，毛利率則由12.1%上升至66.1%，相對于目前30%左右的房地產行業毛利率而言，彩生活堪稱暴利。

嘗到甜頭的潘軍決定未來不再推出花樣年住宅，只推彩生活住宅。“我們以服務作為住宅的標準，不再以開發為主，要向輕資產轉化，把互聯網和服務跟住宅開發捆綁在一起。比如智能家居，我們和TCL、360都在研究如何把彩生活的管理模式跟智能家居聯系到一起。”

這些被潘軍視作“輕資產化”。按照潘軍制定的中長期發展目標，彩生活計劃在未來三年內服務家庭數由200萬個左右增長至超過500萬個，服務人口1500萬人。到2020年，彩生活服務的社區將超10億平方米，服務超過4000萬人口，而開發與服務的比例將由原來的9：1變成5：5。

“所謂‘輕資產’就是少投錢、多辦事。”潘軍毫不掩飾自豪，“彩生活”去年利潤差不多1億元，但從2002年至今一共投了50萬元。第一年略賠，第二年保平，第三年已經回本，歷史上分紅2700萬元，形成了9000萬元的現金資產。

潘軍強調，未來不要把花樣年歸類于傳統地產公司，而應該看成一個“金融控股集團”。

花樣年與彩生活業績增長對比

8月14日，花樣年和彩生活分別發布了今年上半年的業績報告。截至2014年6月30日，花樣年實現營業收入約29.17億元，同比增長6.3%，毛利率達到34.7%。而彩生活實現營業收入約1.63億元，同比增長49%，毛利率則由12.1%上升至66.1%，相對于目前30%左右的房地產行業毛利率而言，彩生活堪稱暴利。