房貸新政博弈

一般來說，任何一項重大政策的出臺或調整，都是一次重大利益關系變化的過程。10月1日，央行及銀監會下發了《關于進一步做住房金融服務工作的通知》（以下簡稱《通知》）。這項重大的房地產政策將引發房地產市場利益關系的激烈博弈，分析這種利益關系的變化，有利于幫助國人認識《通知》之核心與實質，把握國內房地產市場未來趨勢。

《通知》的出臺，可以從以下幾個方面來看國內房地產市場利益關系的博弈。一是央行與地方官員的博弈；二是央行與商業銀行的博弈；三是商業銀行與購買住房者的博弈；四是房地產開發商與購房者博弈；五是購房者之間的博弈等。

首先，央行與地方官員的博弈。可以說，今年以來的中國住房市場，隨著住房銷售急劇下降及住房庫存快速增加，房價有些許下跌，帶給地方經濟增長下行的壓力及地方土地財政的風險越來越大。因此，從5-6月份開始，地方政府紛紛放松各種限購政策，并要求商業銀行通過過度優惠的住房信貸政策來釋放住房需求，但是由于住房信貸優惠政策地方政府沒有管轄權，商業銀行并沒有對地方政府政策放松聞風起舞，所以地方政府政策出招后對市場起到的作用十分有限。

在這種情況下，地方政府不得不聯合起來逼迫中央要求央行出招。因為，中國央行盡管專業性不亞于發達國家之央行，但獨立性比較有限，央行的公權力可能捉襟見肘，往往容易偏離實際的功能。可以說，《通知》可能就是在這種過招中出臺。因為，從《通知》內容來看，這些內容基本上改變央行一向以來支持真正居住消費遏制住房投機投資需求的原則，而是把居住消費過于泛化，并希望通過過度優惠的住房信貸政策來刺激過于泛化的居住消費（這種過于泛化的居住消費實際上更多的是住房的投資投機需求），以此來滿足政府住房“去庫存化”的要求。還好，央行對新的住房信貸政策規定是間接的，具體接招還得由商業銀行來定。

其次，對于《通知》設定的住房信貸優惠政策，國內商業銀行有沒有意愿來接招。當前國內金融市場條件與2008年不可同日而語，不僅利率水平全面提升，銀行一年期理財產品的利率基本上在5厘以上，而且銀行的長期負債占比較高，商業銀行可投放的資金不是太多。面對當前中國房地產市場的巨大風險，國內商業銀行要全面執行《通知》按揭優惠條款意愿不會太高，這樣做會使銀行的利潤消失而且也讓銀行面臨較大風險。

商業銀行對《通知》執行的力度到底有多大？當然，對于國內各大商業銀行的行長來說，他們不得不來執行，否則，這些行長可能面臨換人之風險。國內大多數銀行的行長多以是各政府部門來任命，這些行長更多的是對任命者負責而不是對所任職銀行負責。但是，對于具體的信貸經理及工作人員來說，不僅要對這種住房貸款的風險嚴格考量，否則，如果自己所做的貸款成為不良貸款會影響其職業終身，而且也得計算所放出貸款的利潤水平，如果放出貸款沒有利潤甚至虧損，既影響其業績也影響其獎金，有相當直接的利益關系。這就使得《通知》對居住消費的泛化會有一定約束作用，銀行對這種泛化的居住消費貸款會采取謹慎的方式。當然，如果央行能夠給商業銀行更多的政策性資源注入（比如央行以更低利率向商業銀行注入常備借貸便利（standing lending facility，簡稱SLF），商業銀行的借貸行為又可能不同。而商業銀行與貸款人的博弈關系，后者往往處于被動的狀態。

第三，房地產開發商與購房者的利益博弈。對于房地產開發商來說，住房價格當然是越高越好，特別是當住房處于賣方市場時，房地產商對住房的壟斷性定價隨處可見。房地產開發商之所以能夠對住房壟斷性定價，不僅在于住房為賣方市場，而且在于住房是一個以投機投資為主導的市場。如果住房是一個消費為主導的市場，購買住房者的支付能力十分有限，對房價十分敏感，住房的價格高，住房消費需求很快就消失。而對住房的投資者來說，情況則不是這樣。住房投資者并不在于住房價格的高低，而在于購買之后有沒有人以更高價格接手，如果投資者預期購買之后有人要來接手，那么住房價格最高也會進入。這就是為何《通知》出臺之后，房地產開發商不僅在輿論上大叫房價還會上漲，要購買住房者盡早進入市場，而且有些房地產開發商已經開始上調房價。他們就是通過這兩個方面來影響房地產市場預期。房地產開發商知道，只要預期轉變，房價隨之上漲，住房投機投資者就會涌入市場。

不過，當前國內住房市場的情況與早幾年有不少差別，投機投資者要涌入住房市場估計會比以前慎重。因為，一是房價持續上漲十幾年，不少地方的房價漲到天上去了而不是在人間；二是住房的供過于求隨處可見；三是現在能夠進入住房市場投機投資者一般手上都有住房存貨；四是這些住房投資投機者盡管沒有經歷過血與火的洗禮，但是對住房投資的風險會有所了解，不會被他人隨意忽悠。針對這些情況，房地產開發商與住房投機投資者利益博弈會十分激烈，誰贏誰輸要見分曉估計是一個長時間過程。

第四，就是住房投機投資者之間的利益博弈。這種博弈主要表現為前一期住房購買者如何以更高的價讓下一波的購買者來接手，而不是讓自己成為住房投機投資最后的接棒者。對國內住房市場來說，《通知》出臺之后，即使會讓市場回光反照，也是十分短期的。從中長期來看，國內住房市場所面臨的風險會越來越來，這個巨大的房地產泡沫什么時候破滅誰也不知道，但肯定會破滅。

可以說，房地產市場的激烈利益博弈將重組國內房地產市場利益格局。在這場利益格局的重組中，房價若越來越高，最大輸家是沒有支付能力進入市場的真正住房消費者。最大贏家是地方政府及房地產開發商，因為他們既可把巨大的風險掩蓋起來及轉移出去，也可重新獲得暴利。至于住房的投資投機者結果如何則是相當不確定，因為他們不知道自己是否會成為這個巨大的房地產泡沫最后接棒者。

（作者系中國社會科學院金融研究所研究員）