中國(guó)房?jī)r(jià)下降的十大理由

中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是最令人迷惑的市場(chǎng)，從一開(kāi)始到現(xiàn)在，還沒(méi)有人能準(zhǔn)確的把握住其走勢(shì)。無(wú)論是著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家，還是平民百姓都無(wú)法預(yù)知中國(guó)的房?jī)r(jià)到底還能升多高。許多人，包括經(jīng)濟(jì)學(xué)家們?cè)缭趲啄昵熬透吆埃袊?guó)的房地產(chǎn)泡沫非常嚴(yán)重，房?jī)r(jià)到頂了，要崩盤(pán)了。但事實(shí)與持這種觀點(diǎn)的開(kāi)了一個(gè)玩笑，那就是中國(guó)的房?jī)r(jià)不僅沒(méi)有下降，沒(méi)有崩盤(pán)，反而是上升了。是什么導(dǎo)致這種現(xiàn)象的出現(xiàn)呢？難道說(shuō)經(jīng)濟(jì)規(guī)律在中國(guó)的房地產(chǎn)上失靈了嗎？答案顯然是否定的。那是什么呢？這答案或許得從中國(guó)人的思維中找了。中國(guó)人多，從古代開(kāi)始到現(xiàn)代，人們時(shí)刻都期待并懷著居者有其屋的理念。也許正是這一思想的支配，讓中國(guó)人把房子看得非常重要，仿佛沒(méi)有屬于自己的房子，心里就不踏實(shí)一樣。所以大家一哄而上，最終導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的非理性上漲。然而，凡事都有其限度，過(guò)猶而不及。我國(guó)的房?jī)r(jià)也是如此，它的上漲也得有個(gè)度。現(xiàn)在，它的上漲顯然已經(jīng)超過(guò)了這個(gè)限度，因此下降回落已成必然。下面我就說(shuō)說(shuō)房?jī)r(jià)下降的十大理由；

第一，中國(guó)要促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)換代，就必須啟動(dòng)內(nèi)需，而啟動(dòng)內(nèi)需房?jī)r(jià)就必須降下來(lái)。目前，中國(guó)粗放的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式已很難推動(dòng)經(jīng)濟(jì)再上一個(gè)臺(tái)階了，主要是國(guó)內(nèi)外的資源已不再支持這種發(fā)展方式，環(huán)境污染也日益嚴(yán)重。無(wú)論是從促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度，還是為子孫后代著想來(lái)說(shuō)，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式都已刻不容緩。目前，世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)已經(jīng)越演越烈，再加上中日釣魚(yú)島爭(zhēng)端，世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)就目前看來(lái)只有加劇的可能，短期內(nèi)是不可能有所轉(zhuǎn)機(jī)的。我國(guó)必須把握住這個(gè)千載難逢的機(jī)遇，加速推進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，而且是越快越好，畢竟時(shí)間不等人，“過(guò)了這個(gè)村，就沒(méi)這個(gè)店了”。反之，越拖我們就會(huì)越被動(dòng)，就會(huì)失去轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的最好機(jī)會(huì)。我們要推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)就必須利用好國(guó)內(nèi)外兩市場(chǎng)，就國(guó)外而言，我們要在謹(jǐn)慎的前提上加快步伐走出去，利用世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)沖擊下，資產(chǎn)價(jià)格下降的有利時(shí)機(jī)，去收購(gòu)我們過(guò)去想要而又得不到的技術(shù)和資產(chǎn)，從而推動(dòng)我國(guó)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)；就國(guó)內(nèi)而言，我們要啟動(dòng)內(nèi)需，讓國(guó)內(nèi)的企業(yè)有更廣寬的空間和更充足的資本來(lái)實(shí)現(xiàn)升級(jí)轉(zhuǎn)型，從而實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的根本轉(zhuǎn)變。但是，我國(guó)目前的高房?jī)r(jià)，已幾乎把全國(guó)人民的錢(qián)都牢牢的套住了。正是如此，那些買(mǎi)到房子的人要月供，無(wú)力消費(fèi)，而沒(méi)有買(mǎi)到房子的人不敢消費(fèi)，這是一惡性循環(huán)，周而復(fù)始，消費(fèi)也就被凍結(jié)了，這也是我們叫了多年的內(nèi)需，卻始終無(wú)法啟動(dòng)的最大原因。所以說(shuō)，我們要轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，要促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)換代，要啟動(dòng)內(nèi)需，房?jī)r(jià)是必須降下來(lái)的。用溫總理的話來(lái)說(shuō)，就是讓房?jī)r(jià)合理回歸，讓房子恢復(fù)其居住本性，而不再是投資商品。

第二，世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)的演變及加深。從歷史上看，每一次危機(jī)的來(lái)臨都會(huì)使房?jī)r(jià)下降，遠(yuǎn)的不說(shuō)，就拿美國(guó)2008年以來(lái)發(fā)生的次貸危機(jī)和2010年的歐績(jī)危機(jī)的持續(xù)發(fā)酵，就使得世界的房?jī)r(jià)下降了許多。現(xiàn)在這場(chǎng)危機(jī)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有看到頭，也絲毫沒(méi)有結(jié)束的跡象，再加上中日釣魚(yú)島爭(zhēng)端，中日兩國(guó)經(jīng)濟(jì)交流已迅速冰凍，這在不久的將來(lái)，其所產(chǎn)生的副作用會(huì)慢慢顯現(xiàn)出來(lái)。除此之外，中國(guó)和日本是世界第二和第三經(jīng)濟(jì)體，一旦兩國(guó)發(fā)生經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)，將會(huì)沖擊到整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條，這對(duì)深陷危機(jī)的世界經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)無(wú)疑是雪上加霜。如今中國(guó)的經(jīng)濟(jì)已經(jīng)融入到世界經(jīng)濟(jì)中，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在這場(chǎng)危機(jī)中是不可能獨(dú)善其身的，是必然會(huì)受到影響的，經(jīng)濟(jì)減緩也是免不了的。在這種狀況之下的中國(guó)房?jī)r(jià)又怎能不受其影響，堅(jiān)挺而不下降？又有何理由不下降呢？

第三，經(jīng)濟(jì)規(guī)律的內(nèi)在性。稍微懂點(diǎn)經(jīng)濟(jì)常識(shí)的人都會(huì)懂得，經(jīng)濟(jì)發(fā)展是由經(jīng)濟(jì)規(guī)律支配的，經(jīng)濟(jì)發(fā)展無(wú)論如何都無(wú)法超越經(jīng)濟(jì)規(guī)律而獨(dú)自起作用。同樣的道理，中國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展也不可能違背經(jīng)濟(jì)規(guī)律的約束，其發(fā)展也必然受經(jīng)濟(jì)規(guī)律的支配。從世界各國(guó)歷史發(fā)展進(jìn)程來(lái)看，在房地產(chǎn)發(fā)展方面都曾經(jīng)瘋狂過(guò)，其中最具有代表性的是日本80年代時(shí)房地產(chǎn)發(fā)展的瘋狂。也正是由于日本人炒房炒得如此瘋狂，使得日本為此付出了慘痛的代價(jià)。如今20多年過(guò)去了，其經(jīng)濟(jì)還是停滯不前，成為了名副其實(shí)失去的20年。前事不忘，后事之師，中國(guó)雖然有中國(guó)的國(guó)情，但中國(guó)也不可能違背經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律。同樣的道理，中國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展也必定受到經(jīng)濟(jì)規(guī)律的支配，無(wú)論中國(guó)的國(guó)情如何特殊，也不會(huì)脫離經(jīng)濟(jì)規(guī)律的約束而獨(dú)自發(fā)展。我們必須牢牢記住這一點(diǎn)，如果我們忘記這個(gè)規(guī)律，我們會(huì)吃大虧的，而且我們?cè)绞钳偪瘢覀兂缘奶潟?huì)越大。如此看來(lái)高房?jī)r(jià)在經(jīng)濟(jì)規(guī)律的支配下會(huì)逐漸下降，直到最后回歸到其合理價(jià)值之上。

第四，推出持有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅。這一稅種的推出將會(huì)提高房屋所有者的持有成本，那些擁有幾套或者幾十套，甚至上百套房子的人，除此之外，還有那些期待買(mǎi)房養(yǎng)老的人們。他們都會(huì)在成本壓力不斷加大和人口變化的雙重打壓下，將會(huì)不斷的拋出房子，從而增加市場(chǎng)上的房子供應(yīng)量，進(jìn)而推動(dòng)房?jī)r(jià)的不斷下降，最終使房子走上真正的價(jià)值合理回歸之路。

第五，剛需的變化。目前，專(zhuān)家們?cè)谡務(wù)摲績(jī)r(jià)時(shí)都喜歡用剛需來(lái)說(shuō)事，都說(shuō)剛需是支撐高房?jī)r(jià)的最主要因素。他們的理由是，我們每年有2000多萬(wàn)農(nóng)民工進(jìn)城務(wù)工，還有1000多萬(wàn)對(duì)夫婦結(jié)婚，他們都需要住房，這就是剛需。剛開(kāi)始一看，這理由似乎很充分，但其實(shí)只要一細(xì)分析，這個(gè)理由又是那么的荒唐。說(shuō)句實(shí)在話，他們也確實(shí)需要住房，這話不假。但是，持有這觀點(diǎn)的人似乎忘記了這樣一個(gè)事實(shí)，那就是，這些人是否有實(shí)力買(mǎi)房呢？答案是否定的，先說(shuō)農(nóng)民工，他們一年的收入，不吃不喝也就幾萬(wàn)元錢(qián)，他們用什么來(lái)支付這幾十萬(wàn)，甚至幾百萬(wàn)的房子款呢？看來(lái)2000多萬(wàn)農(nóng)民工是無(wú)法指望了，那就看一下結(jié)婚的人吧，還有1000多萬(wàn)呢？他們總該有實(shí)力買(mǎi)房吧，其實(shí)不一定，從我國(guó)城鎮(zhèn)居民的收入水平來(lái)看，這個(gè)也不保險(xiǎn)。那幾萬(wàn)元人民幣的收入又怎能支撐起這幾十萬(wàn)，甚至幾百萬(wàn)元房子呢？從這點(diǎn)來(lái)說(shuō)我們的剛需，就是剛而不需了，這樣看來(lái)剛需的理由就不充分了。所以說(shuō)，剛需從本質(zhì)上來(lái)看，并不是固定不變的，它是隨著人們對(duì)住房預(yù)期變化而改變的，也就是說(shuō)只要人們對(duì)住房預(yù)期的改變了，覺(jué)得房?jī)r(jià)不會(huì)再漲了，慢點(diǎn)買(mǎi)房也是可以的，這樣剛需也就不復(fù)存在了。我國(guó)10年前的人口也不比現(xiàn)在少多少，但那時(shí)為什么就沒(méi)有這么多剛需呢？事實(shí)上，那時(shí)的人也是需要住房的，只是那時(shí)的人沒(méi)有現(xiàn)在的人一樣的預(yù)期，他們覺(jué)得房子不會(huì)漲得這么離譜，也就不著急買(mǎi)房。這樣看來(lái)，剛需這東西你說(shuō)它有它就有，說(shuō)它沒(méi)有它就沒(méi)有，它是隨人的預(yù)期改變而改變的，顯然剛需也無(wú)法支撐過(guò)高的房?jī)r(jià)。

第六，人口因素。我國(guó)第二輪人口生育高峰出現(xiàn)在1962-1973（1975）年，1962年出生的人口是2437萬(wàn)人，到1963年達(dá)到頂峰2919萬(wàn)人。但1964-1973年，每年出生的人口都維持著2400萬(wàn)-2700萬(wàn)人之間，我國(guó)歷史上稱(chēng)之為中國(guó)的“嬰兒潮”。也正是由于“嬰兒潮”一代的生育，才又造成了中國(guó)第三輪人口出生高峰，也就是1985-1993（1994）年之間，每年出生的人口都超過(guò)2100萬(wàn)人。2007年以來(lái)，這幾年正是我國(guó)第三輪人口出生高峰出生的人口進(jìn)入結(jié)婚生育期。因此，結(jié)婚潮、生育潮又帶來(lái)了嚴(yán)重的住房緊張，從而推升了房?jī)r(jià)。但是這輪結(jié)婚潮、生育潮到2013年也將告一段落，拐點(diǎn)就在2014年，2014年以后這股結(jié)婚潮和生育潮就會(huì)逐年減少。還有一個(gè)現(xiàn)象，就是近年來(lái)，中國(guó)育齡夫婦的生育意愿和人口生育率持續(xù)下降，不愿多生孩子的生育文化已經(jīng)形成，這就造成了中國(guó)人口總和出生率已下降到1.06。如果按照25年一代人計(jì)算，一胎化的長(zhǎng)期結(jié)果就是每一代人都會(huì)按照半數(shù)減少，成漏斗狀。現(xiàn)在，絕大部分村里都沒(méi)有了小學(xué)，要幾個(gè)村才湊夠一個(gè)班，這也從側(cè)面真實(shí)地反映出我國(guó)人口結(jié)構(gòu)的變化趨勢(shì)。如果按照目前這種趨勢(shì)，中國(guó)從2013年起，中國(guó)的結(jié)婚人口將持續(xù)減少，育齡生育意愿也持續(xù)下降，那么支撐高房?jī)r(jià)的結(jié)婚剛需拐點(diǎn)也將在2014年到來(lái)，這樣房?jī)r(jià)下降也就成為了必然，而且這個(gè)趨勢(shì)一旦形成就是不可逆的。試想，在這種狀況之下，高房?jī)r(jià)還能支撐嗎？答案是否定的。

第七，樓市“過(guò)剩”越演越烈，鬼城越增越多。鄂爾多斯、溫州、貴陽(yáng)的“過(guò)剩”是非常驚人的，僅貴陽(yáng)市花果園的一個(gè)樓盤(pán)，據(jù)說(shuō)可以容納50萬(wàn)人。如果是真的，那將是一個(gè)中等城市的人口規(guī)模，這又是多么的驚人。這樣例子在全國(guó)會(huì)有多少呢？在國(guó)家調(diào)控的重壓之下，最近許多地方開(kāi)始出現(xiàn)多個(gè)項(xiàng)目停建或者緩建的現(xiàn)象，其中包頭最大的房企老板魏剛更是在走頭無(wú)路時(shí)選擇上吊自殺，這難道不值得我們深思嗎？在供應(yīng)量不斷加大而需求量不斷下滑的前提下，又用什么理由來(lái)支撐如此之高的房?jī)r(jià)呢？

第八，高房?jī)r(jià)對(duì)我國(guó)社會(huì)的沖擊也達(dá)到了前所未有的程度。先是使社會(huì)貧富差距迅速拉大，許多人沒(méi)有房子，但少部分人卻擁有多套或幾十套，甚至上百套房子，這就造成了人們的心理不再平衡，而且在那巨大財(cái)富落差的沖擊之下，變得支離破碎，從而產(chǎn)生的各種各樣扭曲心理。與此同時(shí)，也正是過(guò)高的房?jī)r(jià)造成了人們對(duì)戀愛(ài)、結(jié)婚和家庭的觀念也出現(xiàn)了極度的扭曲。總之，高房?jī)r(jià)已經(jīng)使得許多人喪失了辯別是非曲直的基本能力，如果不盡快改變這種趨勢(shì)，任由其發(fā)展，對(duì)社會(huì)的危害將是非常巨大的。現(xiàn)在，許多年輕人由于沒(méi)有房子，不敢戀愛(ài)，不敢結(jié)婚，就算想結(jié)婚也過(guò)不了丈母娘這一關(guān)。在社會(huì)上也有一種說(shuō)法，說(shuō)中國(guó)的房?jī)r(jià)是丈母娘推高的，說(shuō)來(lái)也是有一點(diǎn)道理的。總之，高房?jī)r(jià)正在折磨著“嬰兒潮”這一代人和他們的子女們，他們這兩代人由于高房?jī)r(jià)的存在，各種各樣的悲劇正在不斷地上演，而且還沒(méi)有看到有結(jié)束的一天。因此，從維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定大局出發(fā)，房?jī)r(jià)也必須降下來(lái)，這是毫無(wú)疑問(wèn)的。

第九，我國(guó)提出的技術(shù)創(chuàng)新也需要把房?jī)r(jià)降下來(lái)。過(guò)高的房?jī)r(jià)使得許多高技術(shù)人才流失，同時(shí)這些人才在高房?jī)r(jià)面前也喪失了創(chuàng)新能力，他們的頭腦中裝的是如何賺錢(qián)買(mǎi)房，而不是如何創(chuàng)新。與此同時(shí)，我們的大學(xué)生在校園里也同樣盤(pán)旋著畢業(yè)后如何賺錢(qián)買(mǎi)房，而不是把精力放在學(xué)習(xí)知識(shí)上。這樣下去，我們國(guó)家還有創(chuàng)新動(dòng)力嗎？我們的發(fā)展還能持續(xù)嗎？答案顯然也是否定的。所以我們要把“中國(guó)制造”變成“中國(guó)創(chuàng)造”，也必須把過(guò)高的房?jī)r(jià)降下來(lái)，才會(huì)有希望。

第十，國(guó)家的威望。近年來(lái)，中國(guó)最高領(lǐng)導(dǎo)層也意識(shí)到高房?jī)r(jià)對(duì)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)所帶來(lái)的危害。于是，推出了一系列調(diào)控措施，包括限購(gòu)政策等等，但收效不大。部分原因是由于地方政府的抵制，在利益的驅(qū)使下，地方政府幻想著利用收入的增長(zhǎng)和時(shí)間推移來(lái)消除泡沫，以使他們利益得以最大化。于是，每到調(diào)控時(shí)都避重就輕應(yīng)付了事，行動(dòng)中總是不完全執(zhí)行中央的調(diào)控政策，從而使得中央對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策都是只見(jiàn)雷聲不見(jiàn)雨點(diǎn)，這也是房?jī)r(jià)越調(diào)越高的真正原因所在。如果房?jī)r(jià)再不下降，無(wú)疑將影響到中央政府的威信，這是最高領(lǐng)導(dǎo)層所不愿見(jiàn)到的。

綜上所述，我國(guó)未來(lái)的房?jī)r(jià)下降是必然結(jié)果，是不可逆的長(zhǎng)期趨勢(shì)，是不為人主觀意志所能改變的趨勢(shì)，并且離拐點(diǎn)已不遠(yuǎn)了。就算現(xiàn)在的房?jī)r(jià)還能往上漲一點(diǎn)，但也是到了最后瘋狂時(shí)刻。因?yàn)槟切┏諛鞘械娜硕蓟静灰?jiàn)了，反而轉(zhuǎn)到支持房?jī)r(jià)上漲那邊去了。然而物極必反，據(jù)此推斷，高房?jī)r(jià)久不了。其實(shí)炒房跟炒其它東西不會(huì)有什么不同，他們炒的都人們的預(yù)期。所以說(shuō)一旦樓市的下跌預(yù)期形成，是沒(méi)有人能改變其趨勢(shì)的，其下跌的趨勢(shì)將是不可改變的。不過(guò)，房?jī)r(jià)最好是緩慢下跌，這樣對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)沖擊最小，利于經(jīng)濟(jì)軟著陸。最后再?gòu)?qiáng)調(diào)一點(diǎn)，就是那些力挺房?jī)r(jià)上漲的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，他們難道就沒(méi)有分析過(guò)這些可讓房?jī)r(jià)下降因素嗎？這也是令我感到十分困惑的地方。按理說(shuō)，他們的水平絕對(duì)是比我高，難道是另有隱情不成。有句話說(shuō)得好，鼓勵(lì)瘋狂的人，終將落下千古笑柄。