事業沒定型的年輕人不要著急買房
2014-04-29 00:00:00王石
iRead壹讀 2014年3期
我曾在海南參觀過一個別墅項目，為了體現奢華，別墅里許多設施都是雙配置—兩個廚房，臥室有兩張床，洗手間有兩個洗臉盆，甚至有兩個馬桶。我問為什么，回答：這是情人別墅，所以要好事成雙。
我心想，情人別墅可以有中西廚，可以睡兩張床，可以同時刷牙，但不大可能同時上廁所啊，怎么會有兩個馬桶？再一問，回答：國外的房子都是這樣的，配兩個。我一聽，明白了，國外的房子是一個馬桶一個女性盥洗盆，咱們沒看明白就抄，結果抄錯了，說到底是對客戶的生活理解不夠。
“火柴盒”住宅有其經濟合理性
2000年，“中城房網”在上海發起“新住宅運動”論壇，其間，我們請同濟大學的羅小未教授給萬科人講授“外國建筑史”。在評價近十多年來中國城市住宅開發現狀時，羅教授說：“姑且不談個別粗制濫造最后不得不推倒的偽劣產品，即使有些被認為不錯的也存在敗筆。”
羅教授認為的敗筆是什么呢？她舉例：“建筑形式宮廷貴族化、室內布置高級賓館化……”至于住宅單體，則是“歐陸式、古典式、英國式、威尼斯式，甚至是無中生有式”。
有許多發展商不認同羅教授的評價，但仔細回憶商品住宅市場所走過的路，認真看看城市新型住宅區的景觀，我們不得不承認：羅教授的話雖然刺耳了點，講的卻是事實。
“根據個人經歷，我勸告事業還沒有定型的年輕人不要急于購房，盡管購房有諸多的好處—尤其在房價上漲期間?！?/blockquote>上世紀六、七十年代，乃至八十年代中國城市曾大量建造的“火柴盒”行列式住宅，已經被市場否定，取而代之的是注重綠化居住環境、關注建筑立面、美觀、舒適的住宅。但換一個角度看，“火柴盒”行列式住宅卻是用較少的資源解決城市普通居民住房的最佳選擇，有其經濟上合理的一面。
而九十年代流行的住宅小區，無論配套環境公園化，還是住宅空間的無限擴大化、住宅裝修高級化、衛生間重復化，都表現出經濟的不合理。比如，從公用廁所過渡到單套住宅配備衛生間，是城市居住文明現代化的標志之一，問題是：單體住宅配置兩套、三套甚至四套衛生間合理嗎？萬科曾考察過日本的高尚住宅區，驚訝地發現，很少單體住宅配置兩套以上的衛生間。日本的人均GDP多少？中國大陸人均GDP多少？為什么我們的住宅衛生間配置這樣“奢侈”呢？
把房租給“通過互聯網找房，又不是開車來簽約”的年輕人
2005年10月，在建設部支持下，我們發起“海螺行動”，在全國征集“中低收入人群居住解決方案”。第一屆“海螺行動”中，我們收到了263個“城市中低收入人群居住解決方案”，最終將13份優秀方案作為成果上呈國家建設部住宅與房地產業司。
“海螺行動”之后，我和幾位萬科建筑師到福建山溝里去考察圍屋—目前保存完整的傳統客家住宅?？疾旌箢^腦里形成了一種廉租房的大致形象：借鑒客家圍屋圓形的外形，根據城市地塊緊張的特點，改造成半圓形、1/4圓形；圍屋厚實的土墻，在現代建筑中可以用雙層墻壁來實現，既美觀又可加速空氣流通；而底層則可以建成開放式的下沉廣場，變成聚會場所。
2006年11月27日，“萬匯樓”即萬科城市中低收入人群居住試點項目奠基；2008年5月，萬匯樓投入使用并被廣東省建設廳列為“面向低收入群體租賃住房試點項目”。
萬匯樓建有283間普通公寓及集體宿舍，以35平方米左右的小戶型為主。公寓面向那些“通過互聯網尋找租房，又不是開車來簽約”的人群，即剛剛走入社會的年輕人。一般簽約半年，最多簽一年，不能轉租但可以合租，一間公寓最多不得住超過六人。萬匯樓明確規定可以打娛樂紙牌，但不能打麻將，養寵物也不能影響到鄰居。樓內只提供簡單的物業服務，公共區域的衛生需要大家共同維護和打掃，并且實行垃圾分類投放。在未進行大規模宣傳的情況下，萬匯樓平均入住率高于90%，部分時段還達到了100%。
“寧買鉆戒不買房子”是未來的消費趨勢
2009年，電視連續劇《蝸居》激起社會同感，上至國家領導人，下至販夫走卒、大會上、辦公室里、網絡上、街頭巷尾，都在討論這部電視劇以及它所反映的社會問題。問題的核心，當然是人們對城市安居問題的困惑。
年輕人應該怎么看買房這個問題？
萬科的前身現代科學儀器展銷中心除購買住宅外，還租農民房解決員工居住問題—這種作法在當時很普遍，因為員工的工資積蓄還不具備購買住房的能力。
到了上世紀九十年代，萬科不再購買住宅作宿舍，原來擁有的住宅私有化給職員。我當時具備買房的能力，但一直租房住，覺得這樣挺好。
1995年，我44歲的時候，買了第一套住房；十年后買了第二套，購房款是自己的儲蓄加銀行按揭。
根據個人經歷，我勸告事業還沒有定型的年輕人不要急于購房，盡管購房有諸多的好處—尤其在房價上漲期間。
有一回，到長沙遠大參加活動，負責接待的是一位女孩子，北京人，剛剛大學畢業不久，她問我：“什么時候買房子合適？”
2013年，王石在美國參加一檔名為《60分鐘》的新聞對話節目，節目中，他說上海房價是普通人年薪的45倍以上，這是危險的，“有了泡沫，如果破裂，那就是一場災難”。 我有點納悶：剛大學畢業為何急于買房子？靠什么供房？女孩子解釋：“是同男朋友合買，小一點不要緊！”
是準備馬上結婚嗎？“沒有?！?/p>
那為什么著急買房？“房價漲這么厲害，三四年之后哪里還買得起？”
我笑了，照這邏輯，人們是不是還要考慮給自己的子孫后代買房子？這種心態下，已經不是為住而買，而是因為預期漲價而買房，已經是一種投資行為了。
我的邏輯：不要擔心房價高企買不起房子，城市中產階層買房壓力過重時，也是房價下調時。即使國家不宏觀調控，房價也會維持不住，市場規律會起作用。經耐心解釋，打消了這位女孩子對房價上漲的顧慮，決定三年后再買房。
現在一些大學生畢業沒幾年，就急匆匆考慮買房子。只要有能力購房，就不會考慮租房，使購房幾乎成為房地產消費的代名詞。這同中國農業文明的傳統生活習慣有很大關系。在雞犬相聞老死不相往來的農村社區，房子不僅僅是居住場所，更是一筆可以傳下去的寶貴財產，是一切生活的根基、命運的中心。但是在快節奏、高流動的后工業時代都市里，還是這樣來做購房決策，恐怕會拖累自己。
萬科在分析客戶購房能力時，年齡分段是基本的分析方法。比如，除非富翁，否則到了我現在的年齡再去買房，銀行愿意給按揭才見鬼了。同樣，年輕人也不是銀行按揭的優質客戶。銀行的選擇從一個側面說明了，購房與年齡有一定關系，年紀輕輕沒必要做力所不及的事情，被房子拖累。
在現代都市生活中，租房應該是年輕人的主流。兩年前，我的業務助理、一位畢業于清華的女孩子剛剛結婚，在萬科新總部大樓旁的露天婚禮上，新娘新郎“寧買鉆戒不買房子”的說法，讓我感受到未來的消費趨勢，相信租房這種方式將會被越來越多的人所接受。
