論房產住宅精裝修設計管理

摘 要：隨著我國城市化進程的加快和人民生活水平的日益提高，房地產市場的日趨成熟，人們對房屋質量和居住環境要求也在不斷提高，房地產住宅項目的精裝修越來越普及。行之有效的精裝修設計管理將對整體的住宅品質起到決定性的作用。

關鍵詞：精裝修；設計；管理

1 精裝修設計管理特點

大批量的住宅精裝修項目不同于小業主自行裝修住宅，也不同于一般的酒店裝修。精裝修住宅項目具有以下顯著特點：①參與精裝修的專業面多，建筑、室內裝飾、給排水、空調、建筑電氣、智能化等等；②非常繁瑣的細節管理，這涉及到精裝修產品的全部環節；③具有全局調度管理、合理組織施工工序的問題。

2 精裝修設計管理各階段主要工作重點

房地產精裝修的設計管理一般分成五個步驟：設計前的準備階段、設計過程的監督及審定階段、樣板房的評審階段、大范圍精裝房施工時的配合階段、竣工后的驗收階段。

2.1 設計前的準備階段

精裝修住宅項目開始實施之初，就需要做好前期的準備工作，房地產公司應當召集所有的相關人員共同制定一個可行的總體設計施工管控計劃，同時還應該將總控計劃細分到各個相關單位，以利于詳細監控，在總控流程計劃中不僅要畫出關鍵路線，同時設置不同里程碑作為對工程不同階段的監控點。因此，在精裝修設計管理中選擇適合項目的設計單位是重中之重，是做好設計工作的第一步，設計單位的選擇通常從如下幾方面著手：

（1）通過各渠道收集優秀設計單位中優秀設計師資料，如有條件盡量整成資料庫，把各類型的設計單位及設計師資料分類歸檔，資料需盡量全面，不限于成功案例、擅長風格、收費標準、設計周期等。

（2）根據自身的項目特點及預算情況選擇適合項目設計的設計師，設計師的選擇中，我們不否認知名度高的設計師的設計能力和創新能力都比較強，但他們的設計收費及設計周期相應的都較高和較長。因此這個階段設計管理需要有敏銳的洞察力及分析能力，從眾多的優秀設計師中選擇適合的設計者來承擔項目的設計。

（3）考察設計單位成功案例的配合度，很多優秀設計單位中的主創設計師會因為設計案子過多，經常會遇到設計師無法及時變更圖紙或是進行現場指導，所以在確定主創設計師及設計團隊前一定要充分了解主創設計師及設計團隊的檔期及其它成功案例的配合情況，如果選擇境外設計師，還需要考慮語言溝通等會影響項目設計的因素，從而才能應對項目設計過程保質、保量、按時完成。

2.2 精裝修設計的監督及審定階段

進入正式的項目設計階段，一般按項目設計的流程分成五個環節：概念設計階段、深化設計階段、施工圖階段、軟裝設計階段、招標配合階段。在這些設計階段中我們需重點關注其管理要點主要有：

2.2.1 對于設計進度的把控

在工程總進度計劃中，裝修工程的進度受設計進度影響很大，由于裝修階段的設計變動較多，通常很多工程的主體結頂已很久了，還不能完成裝修圖，極大地影響招標準備和施工單位進場的時間，從而造成工程總進度的滯后。所以，裝修住宅的設計方案需在土建施工前確定，以保證土建施工能滿足精裝修的要求，避免因為裝修而導致土建大規模的改動。

通常來說，精裝修圖紙的設計進度跟不上總控計劃，雖有設計院的原因，但很多時候是房地產自身反復調整造成的。從精裝修住宅的整個設計流程來看，依次是平面布置圖、效果圖、吊頂圖、立面圖。平面布置圖直接影響著今后的使用功能，方案效果圖決定了裝修的效果，這兩個階段的成果是后續設計的設計基礎，它確定了功能定位、設計風格、分區及室內交通組織流線，對設備系統的配置給予初步的組織，因此，在平面圖與效果圖階段論證和修改的時間比較多，而吊頂圖和立面圖兩個階段的工作量很大，如果在吊頂圖和立面圖完成后，再提出調整平面布局，設計修改量是比較大的，將影響整體出圖的時間。

2.2.2 確定標準

通過市場調查研究，結合裝修的流行趨勢，明確銷售對象，確定裝修標準。其裝修水平至少應達到購房者所期望的檔次和標準。

精裝修項目室內設計工作前，設計管理人員應根據項目具體情況，組織營銷、策劃、成本等部門一起完成市場精裝修需求調查和項目成本控制，完成對工程裝飾內容的裝修標準定位，確定項目是高端還是中端、或低端的裝修標準，為《室內設計任務書》的編制和材料設備選型提供依據。

2.2.3 設計圖紙應符合各項法規

設計圖紙應符合各項規定。裝飾設計通過對原建筑圖的布局進行分隔，形成若干個空間，對原建筑設計的變動是比較大的，因此建設單位應將裝飾設計的圖紙送原建筑設計院各專業審核，確認平面布置、設備安裝等的變動與建筑、結構等設計無沖突。此外，還必須得到消防和規劃等政府主管部門的審查，使得設計符合規定，滿足今后驗收的要求。

2.2.4 做好與各專業設計的協調、溝通工作

裝飾設計除了建筑、結構、水、暖、電外，還會牽涉到與智能化、空調、新風、吸塵、地暖等專項設計的交叉配合，譬如裝修確定某個房間、某個造型吊頂的標高時，除了需要考慮美觀和使用要求外，還要考慮結構高度、設備管路及橋架的走向及布置等各種因素。因此作為建設單位來說，設計協調的工作量很大，在遇到需要多專業解決的問題時，需要及時組織所有相關專業參加討論，使得各方能清晰地明確意圖，以利于設計推進，避免在實際出圖過程中，各個設計專業相互推諉，影響設計出圖的時間。最終能做到將已定各管線圖合并，出具一張能反映所有管線走向圖紙。2.2.5 圖紙空間尺寸與部品部件規格的吻合關系。

圖紙空間尺寸要與部品部件規格吻合。精裝修住宅在設計前應當及時了解建設單位提供的材料庫產品的規格、樣式、品質及安裝方式，尤其對于廚房、衛生間的設備，必須通過排列后才能確定空間尺寸，并此確定設備尺寸，否則容易出現潔具、廚具進場后不夠尺寸安裝的情況。

2.3 精裝修樣板房的評審階段

在項目設計完成后，通常對于精裝修項目，開發商會選擇有代表性的戶型制作樣板房，以實景板房進行設計評審，以確保大面積精裝施工的方向性和總體效果。樣板房完成后，為了保障大范圍精裝修房裝修效果及可行性，需要對已完成的樣板房的效果做一系列的評定。重點有如下環節：

（1）整體風格的審定，需要評定是否能夠達到購房者的要求。

（2）裝修造價的審定，需要評定是否按限額設計的要求，控制裝修的總價，是否滿足房價的標準

（3）施工過程及施工材料的優化，這是設計管理過程的重要環節，從而能更好的提高裝修品質，并且降低施工成本。

（4）制定精裝修房的交房標準。

2.4 大范圍精裝房施工時的配合階段

在對實景樣板房進行了可行性評定后，優化樣板房中的不足，便進入大范圍的精裝修房的施工，這個重要環節。設計管理的主要控制方向應該放在如何為精裝修設計方案有效地執行上，需要設計管理有統籌能力，對如下方面進行控制：

（1）協調室內設計與建筑的相互關系，包括與外墻的整體結合、效果的呼應、環境健康住宅的創造。

（2）按交房標準有效的對大范圍精裝修項目進行審核，有效的執行設計概念。

（3）配合項目部及監理單位對施工質量進行把關，有效的精裝修房嚴格按國家標準進行施工。

（4）總結項目設計在施工中的不足。

2.5 竣工后的驗收階段

在所有精裝修房完工后，參與項目的竣工驗收，從設計的角度對項目施工情況做客觀評定，從而不斷的提升設計管理的有效性。

3 總 結

總之，在精裝修項目中，每一個環節都需要設計管理進行有效的把控，才能保證項目成果的最終效果，才能為購房者創造更加合理、更環保、更加舒適的使用空間，精裝修中的設計管理已在房地產業起舉足輕重的作用，設計管理的好壞將直接影響到房地產企業的信譽和銷售。