試論房地產經濟波動的影響因素

摘 要：城市化規模的不斷擴大，很多鄉鎮居民涌向城市，使得當前各級城市出現了人口激增的現象。住房問題一直是人們關注的重點問題，是關系到民生的大事，無論是房產企業還是地方政府都投入了大量的人力物力進行研究和管控。隨著近些年來我國經濟的不斷改革與發展，目前房地產行業已經成為我國國民經濟的主要經濟支柱產業，對我國的GDP增長有著很大的貢獻。為了進一步促進我國房地產經濟的快速發展，在這里我們針對房地產經濟波動的影響因素及對策進行簡單分析。

關鍵詞：房地產經濟波動；影響因素；對策

引 言

在現階段我國實行的是社會主義市場經濟發展模式，也就是基于政府管控下的房地產交易市場化模式。作為國民經濟中不可或缺的一個重要組成部分，房地產經濟的地位日益突出。大量的研究和事實表明，通過對房地產經濟波動因素以及規律性的分析，加強對房地產市場的科學判斷，有利于引導我國房地產事業的健康持續發展。因此，對解析房地產經濟波動的影響因素及對策的探討有其必要性。

1 遵義市當前地產發展現狀

2013年遵義市整體市場環境良好，主城區改善型產品開始搶奪市場，紛紛采取促銷等活動，品牌地產逐步搶占市場，眾多開發商推出中高端產品，部分購房群體開始對品牌、品質有所關注，遵義市場出現兩旺，一種走品牌路線，做中高端產品，滿足中高端需求，同時以低價占領鋼需客群。從全年遵義供求分析看出，整體市場環境處于穩中略漲趨勢。根據遵義住房和城鄉建設網數據統計，2013年商品房成交102萬m2，成交套數9857套，其中全年紅花崗區成交4637套，成交面積44.6萬m2，匯川區成交2812套，成交面積32.5萬m2，遵義縣成交2408套，成交面積25.5萬m2。當前遵義市主導的房產政策為“五大政策置業南部新城”，即對個人首次購買90m2及以下普通住房的，契稅按1%征收；放寬住房公積金貸款政策，購買首套90m2以下的自住房，首付款執行20%的比例；改善型自住房，首付款比例統一執行30%，夫妻雙方都繳納公積金的，住房公積金貸款最高額度提高到40萬元；凡在南部新城購買物業的，均可申請戶口落戶在紅花崗區；對行政事業單位干部職工到南部新城購房置業的，予以一定團購優惠，同時，金融部門加大對房地產行業發展的支持力度，增加信貸資金的投入，采取區別化的信貸政策，提高辦事效率，支持房地產企業和購房人正常合理的信貸需求。

2 房地產經濟波動的影響因素

在房地產經濟發展的過程中，相關的影響因素相當多，必須要通過對這些因素及其相關關系的正確處理，強化對房地產經濟波動的分析，才能處理好投資與需求之間的相互關系。因此，以下對房地產經濟相關波動因素進行簡單分析，主要有土地因素、資金因素、市場因素等，現作具體說明：

2.1 土地因素分析

在房地產發展的過程中，主要會受到一級市場以及二級市場的影響，其中，一級市場就是地產市場，國家土地部門作為供給方，房地產開發商為需求方，土地就成為市場交易中的商品，而二級市場的需求方為購房者，房地產開發商為供給方，在進行市場交易中，土地的使用權以及房屋所有權就成為交易的商品。在實際分析過程中，則主要選取本年完成的開發土地面積、土地出讓收入、房屋竣工面積以及新開工面積等四個指標主要內容進行影響分析。

2.2 金融市場因素分析

房地產開發與金融的支持密切相關，為此，資金因素對房地產市場有著重大影響，在其運行過程中，主要是通過利率水平、貸款投向以及貸款規模等作為主要手段進行房地產的運作。因為房地產經濟屬于經濟密集型產業，其生存與發展必須依靠大量的資金，而這些資金一部分由企業自己來解決，而其他的一部分則必須要通過金融市場這一渠道和途徑來解決，為房地產開發籌集資金。

2.3 市場環境因素分析

在現代化經濟市場環境下，房地產的發展與價格機制有著不可分離的關系。因為房地產的需求，必然會影響到房地產價格水平的波動，從而進一步影響到房地產經濟的運行擴張。同時，商品房面積也是房地產消費需求的反映，所以，在一定程度上，其可以對未來房地產價格的走勢作出一個科學的預計。比如未來房地產價格預計下降，即使價格出現大幅度下降，而房地產的需求也會相應地減少，若是未來房地產價格上漲，即使價格出現升幅，但是對于房地產需求也會相應增加。

2.4 政策影響因素分析

所謂政策因素，主要是指與房地產業有關的財政政策，尤其是敏感程度較大的貨幣政策、經濟體制、產業政策以及經濟制度的改革、區域發展政策和政府發展政策等，同時，這些政策因素也是國家和政府對房地產經濟進行宏觀調控的主要手段，通過這些政策措施，對房地產市場進行各方面的調控，進而影響到房地產經濟的周期性波動。

3 控制房地產經濟波動的對策

從某種角度上講，房地產經濟的增長與宏觀經濟的增長一樣，兩者都不是以平穩的方式增長，都具有很大的波動性，但是從長期發展來看，房地產經濟還是呈現向上增長的趨勢，這種趨勢隨著相關因素的影響上下起伏，控制著房地產經濟的運行狀態。為此，為了保證房地產經濟的相對穩定，以下提出了控制房地產經濟波動的有效對策，具體包括以下幾點：

3.1 進一步規范土地市場

控制房地產經濟波動，必須要規范土地市場的管理，具體可以從以下方面入手：①強化土地批租管理，要全面采取總量控制，統一規范土地的管理權，確立嚴格的行政劃撥用地審批制度；②要嚴格按照規范操作，根據協議規定的具體內容，規范土地的招標拍賣轉變途徑和流程，從根本上實現我國土地轉讓的招投標的市場化，減少行政干預，改善土地管理現狀；③要強化政府的土地供給能力的同時，必須要進一步實現我國土地轉讓市場的開放化管理，優化土地使用權，利用市場機制下的調控手段，優化土地資源的配置與重組；另外，根據市場經濟的發展現狀，確立新型土地供應機制，從而有效地規范我國土地的出讓行為。

3.2 合理調整房地產投資政策

要制定長遠的適合于我國房地產經濟發展的投資政策，對于正常的政策制度，即便是造成了短期內的經濟下滑，抑制了經濟發展，也應該采用有效的輔導方法和手段，堅持貫徹執行。對于失控和不當的經濟政策，必須要采用有效措施及時糾正和制止，盡可能地保證房地產經濟的平穩發展。

另外，要根據我國現行的房地產經濟發展狀況，采用有效的房地產投資政策，調整房地產經濟狀況，保證房地產經濟的平穩、健康、持續發展。在制定和出臺相關的投資政策時，需要注意以下相關問題：①要明確投資主體，做到產權分明、職責清晰、規避風險的發生，有效地控制房地產經濟周期的變化；②要密切關注房地產經濟的規模變化，確保固定資產投資與規模發展相適應，確保投資的合理化；③明確市場定位，重視市場調查，在明確市場需求的基礎上，使得市場投資更為理性化。

3.3 完善開發金融制度

在房地產經濟發展中，必須要完善現有的房地產金融制度，具體做到以下幾點：①要構建完善的多元化房地產融資體系，如房地產信托、商業銀行貸款、市場直接融資以及產業基金等；②完善多元化的住房融資渠道，目前主要的融資渠道有政府優惠政策、商業按揭貸款、住房合作基金等；③建立完善的金融管理制度，要求房地產要積極探索發展出路，既要考慮到整個金融體系的構建，也要考慮到制度方面的建設，從而為融資創造一個創新環境。

4 房地產經濟未來的發展趨勢展望

4.1 房價相對穩定，漲幅有限

房地產市場在前幾年有較大幅度的增長，同時其增長速度對社會穩定造成了一定的影響。房價飆升對居民的正常生活造成不好的影響，在一定程度上也阻礙了國民經濟的發展。為此，國家也出臺了很多宏觀調控措施，包括限購以及調整銀行利率等，以便穩定房地產市場的發展。就近幾年來看，房地產市場已經日趨穩定，在國家的宏觀調控下，房價相對前幾年波動不大。

4.2 國家對房地產經濟進行有效的調控

由于前幾年房地產市場出現的劇烈波動，我國已經采取一系列措施加以調控，頒布了相應的政策，來遏制房價的快速上升。尤其是針對一些破壞市場經濟穩定發展的惡性囤地情況，國家更是嚴厲打擊，確保上地供求處于較為穩定的狀況。同時，國家對現有的房地產經濟市場體制進一步完善，使得房地產經濟能夠健康發展。

4.3 保障性住房建設會進一步發展

房地產經濟的發展與其他行業一樣，都是在市場經濟的大環境下，都需要遵循一定的經濟發展規律。通過對市場經濟信息進行分析，以及對我國政治形勢的研究，再結合房地產經濟發展的特點可以預測，為低收入人群提供一定的住房保障是未來房地產業發展的方向，同時在節能領域也會有較大的發展，房地產企業

應該注意加大在這兩個方向的投入。

4.4 房地產市場的發展日益成熟

目前來說，我國的房地產經濟發展已經到了瓶頸階段，但總體上還算穩定，房地產市場的交易量也正處于上升階段，再加上國家針對房地產經濟發展的波動情況進行宏觀調控，對房地產市場的發展給予適當的指導，房地產市場的發展日益成熟，以確保居民生活水平的提高。

5 結 語

總而言之，作為當前我國的經濟支柱行業，房地產經紀在各個地區都對社會整體發展產生著一定影響。對房地產經濟波動因素進行分析，不僅有利于對房地產經濟發展及其運行規律的把握，而且通過對其發展異常波動的分析，能夠制定出科學有效的針對性措施，加強房地產經濟的宏觀調控，有利于房地產的深化改革，推動房地產經濟改革的進步。

參考文獻

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作者簡介：潘治國（1977-），男，漢族，貴州人，本科，中級經濟師，主要從事遵義市住房和城鄉建設行業管理和房地產政策研究工作。