房地產測繪的特點與技術應用

摘 要：測繪學中一個重要的分支即是房地產測繪，它是將測繪技術與房地產的實際工作聯系起來，也發展成為專業測繪工作。本文首先闡明了房地產測繪的概念，然后從房地產測繪的特點入手進行分析，同時研究了房地產測繪的技術應用，重點論述了結合專業科學技術讓房地產測繪向更全面、更科學、更精確的方向發展，一定程度上使房地產測繪技術應用方式得以優化，推動了房地產業的發展。

關鍵詞：房地產測繪；特點；技術

1 房地產測繪概念

作為測繪學里面的一個分支學科，房地產測繪是借助專業測繪技術以及測量儀器，展開與房地產業有關的測繪工作的專項技術活動，包括了房屋實際占地空間、面積和范圍，房地產項目的界址、房地產施工現場定位等各類科學測繪，而測繪結果的可靠性與真實性也可為政府建設相關管理部門和房地產產權人給予精確的信息服務。

2 房地產測繪的特點分析

2.1 專業測繪人員即要懂房地產又要懂測繪

從事房地產測繪工作的專業技術人員除了精通基本測繪方法、測繪業務和測繪技術之外，還需要全面了解房地產相關的專業知識。因為合格的房地產測繪人員不能只局限于測繪本身，而是要將專業知識融入到房地產工作當中，同時了解與房地產有關的國家條例和法規，對房屋的各類面積能夠精確測算，這樣才能成為房地產經營交易過程里的鑒證者，服務于房屋的權屬管理，因此這成為了房地產測繪同其他普通測繪的區別。

2.2 及時進行變更測量、補測及修測

通常而言，城市會在六到十年對其基本地形圖進行一次復測，但是房地產測繪沒有這么長的復測周期，由于城市市區的擴張可能會對土地及房屋展開實測工作，而對于用地及房屋的權屬有所改變時也會進行有效修測，而土地與房地產的非權屬發生改變也會進行變更，這樣才可以確保最終測繪結果的時效性、現狀性和現勢性，得出的配套冊、表、卡、圖也會和實際情況相符，因此房地產測繪需進行變更測量、補測及修測等。

2.3 區分地形測量同測繪內容的差異

房地產測繪并不像地形測量那樣針對地物和地貌進行測繪，其更多的是針對房屋用途、數量、質量、權屬、位置、尺寸等狀況展開測繪，還有同房地產權屬相聯系的地形要素。在房地產測量工作中，需要調查房地產并對其價值與質量進行評估，要精確測算房屋面積，對房地產界線與范圍進行測定，調查使用權和所有權的性質，對房屋用地進行精確定位等。而地形測量沒有上述這些工作內容，但是卻需要標明等高線或高程等，在房地產測繪中較少運用高程。

2.4 測圖比例尺較大

房地產測繪通常是在城鎮或市區中進行，在測圖上會顯示權屬界限等諸多與房地產相關的內容要素，較多的內容和信息量決定了房地產測繪中的分幅圖具有較大比例尺。我國運用最多的房地產大比例尺圖紙有1：1000、1：500等，樓層分層分戶的平面圖中用到的比例尺會更加大，倘若比例尺過小，那么圖表中的內容就不會詳盡標明出來。

3 房地產測繪的技術應用

3.1 房地產測繪的工作內容

房地產測繪涵蓋了基礎測繪以及房地產項目測繪兩方面內容。房地產測繪是借用合理測繪手段、測繪技術、測繪儀器對房屋數量面積、占地范圍、界址位置等進行測量，其主要工作內容有房地產最終資料的驗收與檢查、變更測量、面積測算、繪制測繪圖、房地產構成要素測量、房地產調查以及平面控制測量。房地產項目測繪則是針對房地產相關權屬管理、交易、經營、開發等內容進行的測繪工作，并且繪制分層分戶平面圖，最終形成數據、簿、冊、卡、表、圖等相關信息的活動。

3.2 房地產測繪主要功能

3.2.1 將信息服務提供于房地產管理工作

一方面，國家房地產行政管理部門在修改或制定房地產相關政策時，要如實掌握目標范圍中房屋利用狀況、行業分布情況、房屋地域分布、房屋總量等數據資料，這些數據信息就需要通過房地產測繪來得出；另一方面，有關管理部門要通過需要房地產測繪明確房屋產權單位的面積、占地范圍、界址、具體位置等信息，以便進行房地產權屬的登記發證管理相關工作。

3.2.2 推動房地產的交易、經營與開發

房地產測繪結果與項目工程量度息息相關，這也為整個房地產公司進行建設項目開發、銷售、經營決策等提供現實依據，同時也方便了消費者在購買、選擇房屋時的參考，當房地產買賣雙方通過合約形式登記產權時，那么房屋價值就會直接與房地產面積相關。

3.2.3 形成參考資料

房地產測繪除了與房地產業本身相關之外，房地產測繪所形成的參考資料還能夠為國家保險、稅收、仲裁、司法機關判案、城市建設等有關部門提供現實信息依據和基礎數據資料。

3.3 房地產測繪用于面積測算

測算房地產的面積，主要涵蓋了用地面積和房屋面積兩方面的測算，其中，房屋面積測算分為公攤建筑面積、房屋使用面積和建筑面積的測算；用地面積測算則分為共用土地面積的分攤、類面積測算、丘面積測算和占地面積測算。對房地產產籍產權以及權屬證書而言，房屋用地面積是十分關鍵的，這是房地產公司對項目進行決策經營，同時維護合法權益的重要資料。測算房地產面是精度性高、技術性強的專項工作，與權利人、消費者、開發商甚至國家的利益均密不可分，在房地產測繪里面十分重要。

最常用的測算房地產面積方法是解析法，用幾何圖形法可以算出房屋面積，用坐標法能夠更好的測算房屋用地面積。解析法主要是按照實地測量得到的坐標、角度、邊長等實際數據，運用正確計算公式求出面積值。圖解法則是按照己經由設計單位給出的房地產建筑圖和結構圖，借助各類合理的儀器測量得出最終面積，有光電面積量算儀法、模片法、稱重法、求積儀法等等。

4 結束語

總體而言，房地產測繪與城市經濟的發展、房地產業的進步和人們的日常生活都密切相關，這不僅是政策性較強的工作，也是技術性要求很高的工作。為了確保測繪成果以及測量精度的準確性與唯一性，建議國家房地產管理部門針對新開的房地產工程項目在施工放樣過程中組織現場驗線與驗收，同時按照設計圖紙尺寸對比計算。用設計圖紙配合測繪成果，共同完成對房地產面積的表示與描述，依據行業規范，建筑工程裝修過程中的墻體，內墻厚度需要計算建筑面積，而外墻厚度則不用計算。

參考文獻

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