關于房地產企業加強成本管理的思考

程維才

摘要：隨著我國經濟的不斷發展，房地產企業面臨重大機遇的同時也面臨著巨大的挑戰。為了提高房地產企業的核心競爭力，有效降低其項目開發成本，房地產企業必須結合我國國情和自身實際情況，尋找行之有效的解決措施，從而不斷促進自身的發展和壯大。本文主要通過分析房地產企業的發展現狀、特點以及存在的問題，思考如何加強房地產企業的成本管理，以便為我國房地產事業的不斷發展奠定夯實的基礎。

關鍵詞：房地產;成本管理;策略

在經濟和科技不斷發展的大背景影響下，人們對房產建筑的要求越來越高，我國的房地產企業正在面臨著巨大的挑戰。為了提高房地產企業的核心競爭力，使其能夠不斷地適應社會發展的潮流，房地產企業必須加強其項目開發過程中各個階段的成本管理，加強企業成本管理體系建設，全面推行預算管理理念，建立完善的質量管理和成本管理責任體系，對開發項目實行全過程成本控制，從而達到房地產企業實行成本管理的根本目的，有效提高房地產企業的資金利用率，降低房地產企業的投資風險值，不斷擴大房地產企業的經營規模，為房地產企業的良性穩步發展提供必要的保障。

一、房地產企業發展現狀

隨著我國經濟的不斷增長，房地產企業也正在面臨重大的機遇和挑戰。近年來我國的房地產行業進入了高速發展時期，房價一路上揚。在房地產受國際金融危機影響而出現萎縮時，政府積極采取相關措施，以國家政策為支撐，加大了對房地產企業的財政投入。除此之外，隨著我國的城市化建設不斷推進，國家為了提高城市用地的科學性和合理性，開始大力開展“舊城改造”，完善城市的建設和規劃，這也為房地產行業的不斷發展提供了源源不斷的動力。但是，土地是一種不可再生的資源，隨著建筑用地的不斷擴張，我國的人地矛盾日益加劇，加之當地的土地政策和開發商等多種因素，致使我國房價一路上漲，增加了居民購房的困難。因此，房價不斷上漲成了當前房地產企業所面臨的巨大挑戰之一，嚴重制約了房地產企業的發展和壯大。

二、房地產企業的特點

（一）資金密集

房地產企業是一個資金密集的行業，一個項目從設計到施工以及銷售，其資金需求少則需要幾千萬元，多則幾億元到幾十億元不等。前期的資金投入是房地產項目順利開展的必要保障，也是房地產項目開發的關鍵所在。資金的不足會嚴重影響項目的發展進程，這是目前中小房地產企業所面臨的重大挑戰之一。除了資金的大量投入之外，對現有資金的利用和分配也對房地產企業的發展有著至關重要的影響，因此房地產企業還應結合自己的實際情況，加強財務部門的建設，提高資金的利用率，加強企業內部的成本管理。

（二）管理密集

隨著時代的不斷發展，房地產企業的人員分工也越來越明確，目前市場上存在著較多的項目評估公司、策劃代理公司、設計公司、建筑公司、裝飾公司、物業管理公司等，這些公司為房地產企業的不斷發展提供了極大的便利。但是如何將這些公司有效地利用起來，使其能夠有效合作，共同致力于房地產企業的發展，這成了當前房地產企業面臨的重大問題之一。因此，房地產企業應加強企業的管理能力，使各個部門能夠達到有機的協調和統一，為房地產企業的不斷發展和壯大提供有力的保障。

（三）周期性強

房地產企業一個項目從設計、貸款、施工到銷售至少需要幾年時間，其生產周期相對較長，其中可能出現的不利因素較多。因此，房地產企業要加強對各種突發情況的應對能力。此外，房地產企業的各個環節之間密切聯系又相互制約，房地產企業還應加強對各個環節的整體把控和有效控制，使各個部門能夠各司其職又相互合作，共同提高房地產企業的經濟效益。

（四）風險高

房地產本身就是一場高風險的投資，受當前市場情況以及國家政策的影響較大，其投資存在很大的不確定性。就目前的房地產企業而言，國家政策不斷調整，其市場瞬息萬變，加之投入資金較大、項目建設周期較長。因而房地產投資存在著極高的風險。因此，在房地產投資建設中，相關人員要做好成本管理控制工作，有效降低房地產企業項目開發的風險值。

三、房地產企業存在的問題

（一）經營規模略顯不足

我國的房地產企業數量較多，但大多數為中小企業，其經營規模與國外相比略顯不足。房地產行業是一個比較特殊的行業，具有高投入、高回報、高風險等特征，對企業的經濟實力要求較高;但是由于我國的房地產企業大都規模較小，導致現有的資源被分散，其整體開發能力相對較低，開發項目規模也較小。

（二）資金運轉不足

目前，我國大多數房地產企業都存在著較高的負債率，資金不足成了行業中普遍存在的問題。他們的資金主要來源于銀行信貸，但是房地產企業的投資周期較長，其間存在著許多不確定因素，如拆遷風險、資金鏈斷裂以及施工風險等，其經營風險較大。房地產企業受高負債率和高風險特點的影響，其信貸問題進一步加劇，增加了房地產企業項目開發的運營成本，其經營不善易導致盈利水平下降甚至出現虧損的情況，進而引發負效應的連鎖反應。

（三）管理模式家族化

我國的房地產企業以中小企業為主，大都屬于民營企業的范疇，其制度化管理尚未真正落實，使企業的經營理念和戰略規劃都無法獲得較大的突破，嚴重限制了中小型房地產企業的穩步發展。此外，一些房地產企業在制定自我發展計劃時，未能考慮到企業內部的實際情況，一味照搬國外大型房地產的規章制度和經營理念，進一步制約了房地產企業的發展。

（四）人才流失嚴重

隨著房地產企業的不斷發展，其對人才的需求日益增加，使得中小企業的人才隊伍建設面臨著嚴峻的挑戰。此外，由于中小企業自身的局限性，導致其無法有效吸收高素質的綜合性人才，加之其管理思想和經營理念未能做到與時俱進，大多數中小型房地產企業在設計、創意以及管理等方面的資金和人才投入較低，而將資金大量地投入到宣傳和炒作上，使房地產企業的建筑質量和外觀設計無法滿足現代人的真實需求，從而導致了一些房地產企業不斷走向衰敗。

四、房地產企業加強成本管理的策略

（一）加強企業成本管理體系建設

為了有效提高房地產企業的管理成本，建立健全相關的制度體系顯得尤為重要。首先，房地產企業要加強成本管理的隊伍建設，吸引優秀財務人員和管理人員的加入，建立起一個以總會計師、總工程師、總經濟師為首的企業成本管理中心，為企業重大項目的抉擇進行必要的策劃、執行、控制和考核;及時糾正房地產項目發展中的偏差和不足，從而保證資金的有效利用，實現房地產企業的成本管理。其次，房地產企業還要加強相關管理制度的建設，通過行之有效的制度管理和約束，使房地產企業的成本管理工作進一步趨于科學化、合理化以及規范化，讓每個項目的開發都符合企業本身的發展目標和發展規劃，將目標成本盡可能做到精細化管理，并將其有效運用于房地產項目的建設中去，切實提高房地產企業的成本管理效率。在房地產企業實行企業成本的制度管理，必須有一套完整的管理體系作為制度支撐，建立可行的約束和激勵制度，并對企業的各個部門進行必要的考核和檢查，將員工的個人效益與企業的整體效益有效結合起來，從而提高員工工作的積極性和主動性，有效提高員工的工作效率，從而真正實現企業的成本管理。

（二）全面推行預算管理

由于房地產企業具有投入資金大、建設周期較長以及風險值較高等特點，加之其開發成本與國家政策、建筑材料價格以及市場變化等情況息息相關，因此房地產企業應該加強企業內部的預算管理，為房地產企業的穩步發展奠定良好的基礎。預算管理是房地產企業進行成本管理的有效措施，可有效降低房地產企業的運營成本。房地產企業的開發預算不是簡單地計算開發項目過程中所需要的費用，它的工作還包括對房地產開發投資進行必要的分配、管理和監督;房地產企業的預算管理應該逐漸滲透到房地產項目開發的各個環節中去，從規劃設計、項目招投標、施工、銷售等各個環節推行全面預算管理，實現資源的最大化利用，減少不必要的資源浪費，有效降低房地產企業的項目開發成本，降低項目投資的風險值。

（三）建立完善的質量管理體系

建筑質量是房地產企業開發的重中之重，是一個項目是否成功的重要標準之一。因此。房地產企業在項目開發的過程中，要建立完善的質量管理體系，深入落實質量管理標準，在保證建筑質量的基礎上，增強項目的設計和宣傳等工作。建立完善的質量管理體系，可有效提高項目的建筑質量，防止豆腐渣工程的出現，影響房地產企業的整體發展，危害人民群眾的人身和財產安全。全面貫徹落實企業質量體系認證標準，有利于提高房地產企業在公民心中的認同感，降低企業的廣告和宣傳成本，有利于樹立一個積極正面的企業形象;還能有效提高企業在同行中的競爭力。總之，房地產企業加強項目質量管理建設，可使其不斷擴大市場份額，有效把握房地產市場所給予的機遇，有利于房地產企業將現有的資源重新整合利用，從而不斷優化項目開發成本，有效提高企業的經濟效益。此外，建立完善的質量管理體系，減少了房地產企業的返工和維修工作，為房地產企業的開發建設節省了大量的人力和物力，并為房地產企業奠定了良好的信譽基礎，有效降低了項目開發的運營成本，有利于房地產企業的不斷發展和壯大。

（四）建立成本管理責任體系

建立成本管理責任體系，是房地產企業加強成本管理的重要保障，可使各部門明確自己的工作職責，充分發揮監督成本管理全過程的重要作用。首先，房地產企業要明確責任的主體。按照職能部門的不同確定相應的責任主體，明確責任主體的相關職責范圍，并在各個環節中做到與其他部門相互交流以及密切合作。其次，建立考核指標。考核指標的建立要符合公司的實際情況和真實需求，以定量指標為主，具有極強的實用性和可操作性。最后，建立完善的評價機制。評價機制的不斷完善，有利于管理人員及時掌握責任成本管理結果，并綜合考慮該結果的可操作性，可進一步加強房地產企業的成本管理工作，有效降低工程項目的建設成本，達到加強企業成本管理的根本目的。

（五）對開發項目實行全過程成本控制

房地產企業項目開發全過程成本控制，是當前房地產項目開發日常管理體系的重要組成部分，也是房地產企業進行成本管理的靈魂和核心。對開發項目實行全過程成本控制，包括：項目策劃和投資決策階段、設計階段、動遷階段、招投標階段、合同洽商階段、施工階段以及結算階段。各個階段的成本控制是否到位都會直接影響開發項目的成本控制結果，因此成本管理控制要切實滲透到開發項目實施的各個階段，為實現房地產企業的成本管理控制奠定良好的基礎，提高資金的利用率，減少資金的無效浪費，實現真正意義上的成本控制。

結語

為了擴大房地產企業的市場份額，提高自身的行業競爭力，有效規避不利因素的影響，提高資金的有效利用率，各個房地產企業大多開展了企業的成本管理工作，不斷加強企業內部的體系建設，全面推行預算工作，切實提高企業的經濟效益。加強房地產企業的成本管理工作，是當前時代發展的必然趨勢，也進一步促進了房地產企業的發展，為房地產企業的發展灌注了新的生機和活力。

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