投資移民潮與海外房產全解析

據有關調查顯示，中國未來或有1.1萬億元人民幣投向海外房地產市場，約占個人投資者人群可投資資產的5%。而其投資理由已從傳統移民、子女教育延伸至資產保值增值。與此同時，國內房價太貴，升值空間有限，不如購買海外地產進行投資，“連李嘉誠都去歐洲抄底了”……歐洲購房換居等投資項目熱火朝天，房產成了“移民”之外中國人目光聚焦海外的第二個關鍵詞。

美國投資移民來到“世界的十字路口”

在美國投資移民中，開發商扮演著舉足輕重的作用，其運作項目的經驗及自身的實力直接關系到未來50萬美元投資金的返還。

美國移民局2014財年前兩季度新接收4683個投資移民申請、審結3950個。按此趨勢預計至2014財年末接收個案將可能達到創紀錄的9000余個。通過數據比較，I-526審批平均時間從2013年末的20.8個月加快到近月的12.4個月。從多個曼哈頓高端地產項目快速獲批、近月多達百余個家庭順利通過美領館面簽的情況來看，其中具備優越的商業價值、強大開發商穩健的經濟營運模式、實際建設硬成本創造大量就業的項目，對成就申請人的綠卡和投資保障、搶占EB-5投資移民配額具有十足的優勢。

外國的購房者或者租客，對地段、交通和周邊生活環境尤其關注。對于美國投資移民里的房地產項目而言，開發優質地段附屬的極高的商業價值，是項目安全的核心保障之一，也是投資人甄選EB-5項目的重要考量。

拿著“綠卡”去海外買房

如今，關注移民的人是越來越多，獲綠卡拿身份也不再是可望而不可及的事情。對于傳統的移民國家（如：美國、加拿大、新加坡、澳大利亞）無論是良好的居住環境，還是世界領先的教育福利，廣闊的事業發展平臺，眾多的優勢都使其成為投資人首當其沖的選擇之一，而其中被投資者最為關注的，是在海外置業上的投資空間。

移民帶動海外掌區房可以說一個海外身份對于投資人未來海外投資的發展是有著直接或間接的影響的，而對于未來希望長居海外的人士來說更是有著必須的重要性。現在很多人選擇移民是為了孩子能夠入讀美國的名校，或者是海外旅游便利，進行海外投資等等。所以大部分的客戶還會保留中國國籍，同時拿一個綠卡身份。很多客戶會在先移民的基礎上，再去進行海外投資買房。在某種意義上來說，移民會帶動一些房地產的發展，甚至是增值。例如現在很多客戶關注的美國，學區房又是他們關注的重中之重。為了孩子能在當地讀書，客戶會選擇購買學區房。像華人聚集地亞凱迪亞、歐文市一些學區房，可能每年都會不同幅度地上漲，而且現在房源也非常稀缺。

在類似這種學區地段要購買一個獨立屋的話，已經達到了100萬至150萬美元。對于我們的移民客戶來說，在成功移民之后，在當地購房的比率還是非常高的，甚至可以達到95%以上。所以說這種熱門國家，華人集聚地的城市，它的房產可能會更加地受到移民客戶的追捧。

“抄底”歐洲房產與歐盟綠卡

從去年開始興起的歐洲國家移民項目，叫做買房送移民身份。特別是像葡萄牙、西班牙還是得到了很多客戶的認可，甚至是追捧。作為歐洲第一個官方正式推行購房移民政策的國家，葡萄牙無疑是移民目的國中的一匹黑馬。

自2012年9月葡萄牙推行“黃金居留計劃”以來，葡萄牙投資移民日益如火如荼，從2012年10月到2014年5月，葡萄牙通過黃金居留許可項目吸引了5.4億多歐元的投資。在成功獲批的894組申請家庭里，80%是中國人，并保持持續強勁的增長勢頭，2014年上半年的獲批量幾乎與2013年整年持平。

與此同時，已遞交黃金居留申請等待獲批的投資人數量遠在3000以上。自2013年第四季度以來，葡萄牙GDP保持持續增長，由于經濟恢復好于預期，葡萄牙政府今年5月宣布”干凈地”退出救助計劃，新移民的投資給葡萄牙的經濟復蘇注入活力，而葡萄牙國力的高歌猛進也給新移民帶來了更優質的生活、更保障的福利和更多的投資機會。

從大環境來看，各大機構與投資大鱷看準歐元升值；從小環境來看，葡萄牙經濟復蘇帶動房市復蘇，已是大勢所趨，房價開始觸底反彈。

移民美國后，“學區房”選擇玫略

越來越多的中國家長把目光投向海外教育資源。而美國作為世界上教育水平最高的國家則成了中國家長為子女教育海外購房的首選地之一。據有關統計，逾六成的中國買主買房是為了子女的教育。盂母三遷的精神和做法，全世界都一樣，美國人也不例外，美國同樣存在學區房的概念。

美國學區房通常指的兩種房產，一種是各所大學周邊的公寓房，這種房產多為給大學生出租所用，這種學區房多為房產公司或專業投資人所有，我們這里更深入探討的是另一種通常我們投資移民人士最關心的學區房，中學及小學所在學區的房子。美國學校公立中學和小學，都是采取就近入學的原則，跟中國一樣。美國全國共有15000多個學區，任何居住在某個學區內的孩子，都享有在學校接受免費教育的權利。美國的學區劃分和行政區沒有直接關系，是具體到每一條街、每一個門牌號的。美國家長也極為重視孩子的教育環境，學校質量好的地區，就會吸引有孩子的家庭搬到這些學校周邊居住，便形成并區分出好壞學區房。

雖然也有好壞學區之分，但與中國的情況不同，美國好學區的房子并沒有貴得非常離譜。主要有兩個影響因素，最重要的是美國不實行戶籍制度，作為推高房價的戶籍因素在美國不存在。劃片入學只跟你是否居住在本學區有關，與你是否擁有房子的產權沒有關系，與家長是否為美國公民沒有關系，甚至與家長是否擁有合法身份也沒有關系。因為租房子一樣能夠入學，去學區給孩子登記時拿著租房合同就可以，即使你剛剛搬到這個學區也沒關系。不管孩子是哪國人，也不管孩子是否非法移民，只要到了適學年齡，就能入公立學校，且享受免費教育。這就很大程度上減弱了必須買房，學區房被爭搶的漲價動力。另外一個重要因素是教育資源的分布相對分散，分公立和私立兩條發展線。有錢不一定非得通過買房才能享受到優質教育，完全可以將買房的錢用來上好的私立學校。一般來講，私立學校都是好學校，就是比較貴。但也正因如此，降低了學區房的絕對價值，因為買房與接受優質教育沒有必然關系，如果一個學區的房價實在太高，大家完全可以不買，讓孩子上私立學校，扎堆搶購好學區房的迫切需求受到抑制。

在選擇學區房上，通常需要注意位置、稅收及適度置業者幾個方面。很多人誤以為好學區就是這個學校所在的城市或地區，其實不然，美國學區劃分具體到每一條街、每一個門牌號，如果不針對物業所在的具體地址進行核實，很有可能出現即使買在好地段也無法就近上到好學校的情況，所以如果以購買學區房為目的，購買前一定要具體到每一個物業的地址，查詢物業所在的學區。特別的，美國好學區房的分布與中國的基礎教育資源分布正好相反，國內的好學校絕大多數位于城內，郊區往往是落后的代名詞。但美國基礎教育資源普遍市區整體不如郊區，而且往往城內公立好學校的入學存在困難，需要排隊；郊區公立好學校的入學比較簡單，基本不需要排隊。

美國公立學校的教育資金主要來源于學校周邊地區的房地產稅，學區的資金跟房地產稅的數額是成正比的。學校資金多，則有更多財力提高教學質量。地方政府每年都要詳細公布房地產稅的去向，通常各地的房地產稅總額的一半以上都用于公立中小學，如修繕校舍、添置設備、聘請老師、開展活動及校車接送等。一個學區如果房子價格高，房地產稅也就相應較高，用于學校的錢就相應充裕，學校教學質量便會提高，如此又必然吸引到家長來買學區房，從而推動房價上。美國部分注重教育的家長愿意花錢購買地稅高的房子，他們也有自己的小算盤，家里有幾個孩子，買了好的學區房，雖然地稅偏高，但孩子可以免費去很好的學校，比起買一個地稅低的房子，而要送孩子去私立學校接受教育要劃算得多。并且這種學區房貶值可能性低，等到孩子都上了大學，還可以賣掉，換個環境更優美的房子。很多美國人認為購買這種高地稅的學區房是非常值得的，事實上這種學區房也常常供不應求。

很多移民美國的家庭并不打算或者沒有下定決心一直在美國生活，或者可能還是會回國生活，這種情形則建議先選個房子小一些，總價相對低一些、學區好的房子，一旦生活重心有變化，無論賣出或是放在那里，損失都會小一些。尤其考慮到美國保有房子的費用和中國的顯著差異，中國的房子只要買到產權，除了付些物業費、水、電、煤氣等常規費用外，基本沒有額外的支出。美國的房屋每年還要交一定數額的房產稅（大致在房產評估價值的1%至2%），同時擁有產權的土地也要付稅，房屋還需要保險和其他常規費用的部分，總額不低。

歐洲各國購房送居項目優劣大PK

眼下各國移民政策的修改正在輪番上演，在各國移民政策大調整的環境下，歐洲移民在近年來的移民市場可謂是“后起之秀”。對于中國人、赴海外發達國家買房移民的現象，已經逐漸成為不可忽視的潮流。從塞浦路斯到葡萄牙，再到如今的希臘、西班牙，都開放了移民政策。其中葡萄牙、希臘、塞浦路斯、西班牙被業界認為是歐洲移民市場上的四大亮點。這幾個國家的政策都是購買房產即可獲得當地身份。隨著傳統主流移民國家的門檻越來越高，移民歐洲將會成為移民者的首選之地。歐洲的高福利體系、高品質生活具備極強吸引力。

歐洲購房最低門檻是希臘，購買住宅不低于2 5萬歐元即可；塞浦路斯不低于30萬歐元房產；葡萄牙購房移民和西班牙買房移民都把門檻設在50萬歐元。歐洲移民的門檻基本上在200萬-400萬元人民幣，北上廣隨便一套市中心兩房單位都足以在歐洲購買一棟不錯的別墅且可以全家獲得居留權。

塞浦路斯的購房移民項目則要求購置不少于30萬歐元的房產，雖然投資要求相對較高，但能直接取得永久居民的簽證（永久綠卡），更以申請速度快，只需要兩個月就可以辦理成功的優勢，受到投資人的青睞。自塞浦路斯買房移民政策推出后，當地房產買賣契約交易量不斷攀高，俄羅斯人和中國人成為最大買家，這項極具誘惑力的買房移民政策尤其受中國人的歡迎，被中國人視為踏足歐洲最快捷、最實惠的途徑。塞浦路斯地處歐亞交界的地中海，是進入歐洲的跳板，也是投資天堂。公司所得稅為全歐洲最低，僅12.5%；地中海式的氣候環境，良好的社會治安和較低的生活開支，因此也是非常適合居住和個人創業發展的國家。投資潛力也是無可厚非的。因此在市場頗受歡迎。

在國內如今受大力追捧的買房移民的環境下，各國買房移民政策有何陷阱？中國投資者選擇買房移民方式需要注意哪些問題？歐洲買房移民有哪些風險？投資者又如何最大限度規避這些風險？

歐洲各國之所以選擇買房移民這種方式來吸引外資刺激經濟，主要原因在于房產是單價高、容易監控、有廣泛市場需求的綜合體。但作為單價高的產品，在信息不對等的情況下，很容易遭遇房價虛高風險。想通過買房移民歐洲的申請人應該留意以下幾點：投資人最好多比較，并投資當地大開發商的現樓或投資高價值地段好的物業，比如靠近海邊的物業，并且留意所投資現樓的市場價值，為避免當地人托高市價；還要關注置業國家的發展背景，詳盡的了解購房環節的相關信息，包括租金、稅款、物業費及將來可能要追加的維護等。

塞浦路斯目前還沒有正式加入申根國家，所以可以獲得一步到位的永久綠卡，因為申根的國家有規定必須5年后才能轉永久綠卡，所以這是塞浦路斯的一大特色，一次申請終身獲得，不需要續簽和延簽，沒有移民監只需要兩年入境一次即可。對于工作和就業的問題，其實對于買房類移民，我們不主張考慮工作的事情，因為這類人群大多在國內有自己的產業，可以看看有無投資生意的機會。單從價錢的角度來看，希臘25萬歐元的低價位購房移民相比于葡萄牙和塞浦路斯是有競爭性的，但我們不能忽略的是，希臘的債務危機比較嚴重，因此我們必須特別留意所購房產的保值能力以及地區的發展能力，申請人須把這些因素全部考慮在內。從政策支持度、最新法案完善度、購房環境成熟度來看，目前歐洲買房移民最“貴”的當屬葡萄牙，但葡萄牙貴有貴的理由：是申根公約國；法律完善；允許移民工作并享受社保福利，單單最后這一點就是其他國家所無法比擬的。

歐洲購房移民中僅有塞浦路斯是一步到位，直接獲得永久居留簽證，葡萄牙、希臘、西班牙都只是獲得長期居留簽證：而就業方面，僅葡萄牙允許在當地就業，塞浦路斯和希臘都是非工作型居留。就這樣的情況來看，不同國家的購房移民適合的投資者也不盡相同。

大部分歐洲國家通過買房投資就能獲得數年的長期居留權，并且在期間滿足長期居住的相關條件，通過評估就能成功取得永久居民身份，也就是我們常說的“綠卡”。而且，在取得居留權的同時，申請人就能夠享受當地公立醫院的醫療、公立學校的教育和工作等福利。因此，歐洲“買房移民”迎合了不同階層和有著不同需求的申請人，投資者應該根據自身的條件和需求來進行有針對性的選擇。

熱點聚焦：購買海外房產能否中途轉手？

抄底歐洲房產，若遇到問題，中途轉手將有哪些損失，該如何處理？

關于中途轉手兜售已購房產的行為，由此帶來的最直接最快的負面影響是房產出售人及其全家已完成移民成員將全部失去居留許可。

而對于正常的房產出售，投資者需要授權給相應的律師，讓被授權律師能夠全權代表投資者本人出售房產。并且這些律師將會在整個法律環節的方方面面給予投資者最全面的協助。

另外，投資者還可能會有經濟上的損失。以葡萄牙購房移民為例，葡萄牙房產的年租金回報率大約在5%一6%，如果中途轉手將會損失每年穩定的租金回報。并且葡萄牙房地產建立了完善的稅收體系，從根本上抑制了投機性需求，房價一直保持低位，因此如果投資者打算通過出售已購房產來獲得收益，目前的政策是投資者還將要被收取出售房價的28%的資產收益稅。

國人海外炒房風頭正勁，歐洲多國房價飆升，如果中途轉手房產，勢必會錯失房產的升值利潤，以葡萄牙購房移民為例，據葡萄牙全國房地產協會主席路易斯利馬透露，葡萄牙房地產銷售在2014年第一季度實現了積極增長。外國投資者在葡萄牙全國房地產市場的復蘇上扮演著重要的角色，在今年前三個月的房地產銷售總量中占14%的比例。

建議投資者在選擇通過購房手段移民歐洲的時候，選擇正規有實力的移民中介公司，這樣在房源、價格、服務上會有較好的保證，而且這樣的大型移民中介公司合作的房產商、律所等都是正規有實力的公司，即使投資者不可避免的需要中途轉手房產，也能將投資者的損失減到最少。

投資歐洲現在是一個不錯的機會，歐債危機導致歐洲資產被嚴重低估，歐元兌換人民幣也處于歷史新低，為投資抄底歐洲無形中提供了強有力的資金支持。歐洲當前形勢下的固定資產尤其是房產等價位都處在一個相對的歷史低位，其投資機遇可以說是百年難得一遇。希望有意移民歐洲的投資者抓住這次難得的時機。