長沙房地產價格的特點及影響因素

摘要：目前房產業是國家的支柱產業之一，其穩定與發展關乎著國計民生。雖然從全國這一宏觀角度來看，房地產市場整體上仍保持健康、快速的發展態勢，供求也基本平衡，但部分地區仍然存在房地產價格（下簡稱“房價”）上漲過快、住宅供給結構不合理等問題。在長沙這個城市，房價對于大部分購房者而言，是其決定購置房屋與否的首要因素，甚至具有決定性的作用。作為最直觀的房地產晴雨表，房價實際上是供應、需求、位置、環境、配套、品牌等眾多因素相互作用后的個表現，在長沙除上述因素外，房地產價格還受到了這座城市獨有特征的影響。本文將會介紹地產價格一些基本知識，以及房價的特性和影響它變化的各種因素。

關鍵詞：住宅價格；商品房市場；影響因素；城市特性

中圖分類號：F293.31

文獻標識碼：B

文章編號：1008-0422（2014）06-0129-02

1 房價的特性及組成

從定義來講，房地產包括土地、建筑物、和其它地上定著物三個部分，它實際上是實物、權益和區位三者的綜合體。在房地產的特性中，“不可移動”和“流動性差”這兩條決定了房屋是非一般意義上的商品。與其他行業相比，樓盤之間的競爭，價格的決定性作用并非是比重最大的，比如同樣是湘江沿線的樓盤，購房者不會因為望城區的價格低，就舍棄湘江沿線的樓盤，會綜合考慮樓盤的品質、價格、區位及升值空間。

1.1 土地費用

包括土地取得費用和土地開發費用，這是決定一個項目房價下限的關鍵因素。以梅溪湖和洋湖垸濕地為例，長沙市國土資源網公布的數據：2013年長沙市住宅用地成交后，樓面地價超過3000元/m²的土地中，梅溪湖和洋湖垸共有15宗，約占總量的40%。……