香港樓市調控「減辣」

隨著中港經濟的進一步融合，兩地的房市關聯性也日益強化。為了阻擊內地投機商的炒作，一年前香港出臺了專門針對非港永久居民購房的“雙辣招”，即征收15%的買方印花稅，并針對持有時間不足3年者課以5%～ 15%的賣方印花稅。一年多來，這些政策似乎成功抵御了外來炒房勢力的襲擊，但也擊跨了香港的房市交易活力，而豪宅房價似乎未見明顯下跌，自然歸咎于超低的銀行按揭利息和持樓者的耐力。

喪失房地產活力自然波及到多個相關行業，乃至整體經濟表現。為此，利益集團和經濟部門開始敦促政府給樓市松綁，因此市場在期待著政府給樓市“減辣”。最近港府似乎在放寬雙倍印花稅（DSD），將“先買后賣”換房者豁免DSD至6個月時限，由原先已購新房臨時協議（Preliminary Agreement）簽署之日算起，調整為以簽署交房契約（Assignment）時開始起算。人們認為這是“減辣”之舉，但港府強調這只是技術性調整，給當事人更充足時間售出持有房屋。但假如購入的屬新樓盤，由于等待交房時間較長，期間業主可持有或出售原住宅，最長可達36個月，伺機高價出手套利，則無需繳納DSD。還有一條適合首次購房者，如果他在購房文件中附帶購置同一物業的車位，也可豁免繳納DSD。

這些“微調”對政府來說應該是針對DSD實施過程中出現的問題所作的“修正”，但都被市場解讀為在給樓市“減辣”，反應在股市上便是開發商股價猛漲。在目前的經濟形勢下，美國已啟動退市機制，意味著利率上升在即；內地經濟明顯步入“中等收入”陷阱，增長步伐放緩在所難免。樓市將下調，投資者和投機者更會卻步觀望。因此，特區政府的“減辣”措施不會刺激樓價上揚，但也緩和了下跌的壓力，卻有利于開發商零售套現。該政策的利益導向明顯。

與香港樓市政策“微調”本來風馬牛不相及的內地房地產股票市場，經過相當一段時間的消停之后，房地產股于5月13日也出現大漲，并領漲當日A股市場。同時多個城市出現了救市的呼聲，包括要求內地銀行加速和擴大按揭發放，為“限購”松綁。許多海內外觀察人士都在關注內地的樓市政策走向。

香港的“微調”對內地樓市有何啟示呢？這要從內地房地產市場的結構來分析。一方面是一二線城市的住宅需求依然旺盛，另一方面卻是令人生畏的樓價，而中間又是嚴重的建設過度，人均居住面積已經處于全球最高行列，遠高于同等收入國家。是政策把三者遠遠隔開，造成嚴重的財富分配不均。人人都知道樓市充滿泡沫，但無人愿意或敢于捅破這些泡沫，因為中國經濟需要這些泡沫來支撐，國家的GDP增長目標需要這些泡沫來充數，更不用說利益集團的既得利益所在了。

房地產市場崩潰固然是中國市場和經濟面臨的重大威脅，但因高房價而帶來的資源分配不公也是社會動蕩的主要因素之一，當政者當然要在兩者之間“微調”。的確，房地產市場泡沫如以無序的方式破裂，對國家經濟必是致命的打擊，而不斷的“微調”可能就是中國樓市的長期政策方向，而每一次“微調”都將呈現利益導向。比如，征收房地產稅可以體現公平原則，有利于少房和無房者，迫使多房者以市價或低于市價出售多余房屋，提高房屋持有周轉率，降低房價，但對多房者不利，對開發商也不利。而對市場的影響程度則完全取決于房產稅的額度，具有充分的微調空間。中國政府手中的“微調”手段仍有很多，地方政府還具有超強的“創新”能力，他們完全有能力保證GDP增長率不低于7.5%的發展速度。