亦莊“萬元盤”殺出重圍

相較于其他的外圍新房板塊，亦莊的情況不是最糟的。經過幾十年的發展，大亦莊區域的樓市已經具有多元化、多層次的成熟格局，核心區、河西區以及馬駒橋的“三分天下”，大致呈現出不同的樓市風貌，這種多元化也為區域帶來較為強勁的抗跌性。

今年的5月份，位于河西區的北京城建·海梓府率先打出了“直降”、“抄底”的旗號，成為區域內第一個“明降”樓盤。到了7、8月間，馬駒橋區域內的多個剛需盤，如珠江四季悅城、合生世界村等祭出了“萬元盤”低價，憑借低價優勢，殺出重圍，在頹勢中收獲相對不錯的市場成績。

房價透支后現乏力

從產品供應看，大亦莊的河西區、馬駒橋及核心區三個區域各具特征，分別以中高端改善、剛需、高端為主要特色。亦莊板塊在2013年被炒得火熱，主要得益于河西區多塊“熱土”的出讓。

在三大板塊之中，河西區最晚成型。2012年之后，河西區多塊土地集中入市，萬科、城建、保利、融創、方興等知名房企紛紛在此大手筆拿地，平均樓面價在1.5萬元/平米左右。進入2013年，河西區土地繼續升溫。這年8月，融創聯合葛洲壩出手亦莊，以總價41.2億元，折合樓面價近3萬元/平米的大手筆拿下亦莊“地王”，樓面價超出了亦莊樓盤在售均價。

受益于“地王”的強勁拉動，配合著去年北京樓市整體的火爆行情，亦莊樓市供應出現“井噴”，帶動一、二手市場都出現了一波爆發式增長。以亦莊核心區為例，當時新一期林肯公園的報價高達3.5萬元/平米，而且都是大戶型產品。這一數字在去年同期不過2.5萬元/平米左右。同時，馬駒橋內連續推出商住樓盤，搶占剛需市場，如富力·尚悅居在售價格為2.1萬/平米，合生世界村成交價也高達2.5萬-3萬元/平米，幾乎都出現了開盤“日光”的銷售勢頭。而3萬元/平米的“地王價”成為亦莊樓盤漲價的一致口徑。此外，河西區一些定位中高端的住宅項目也爭先亮相，中信府·譽墅、楓丹壹號、金第萬科·金域東郡、亦莊·金茂悅等明星項目，將整個大亦莊帶入去年下半年北京樓市的最熱區域之一。

一時之間，亦莊房價“奔三沖四”，整個區域樓市一片火熱氣氛。然而進入2014年，曾經熱火朝天的局面出現了明顯的降溫。和裕地產營銷中心總經理王騫認為，去年“不正常需求井噴”、“概念炒作”等都提前透支了亦莊的樓市。今年出現的價格松動，背后折射著當前亦莊不少項目出現蓄客遲緩、銷售乏力的長期疲態。

“萬元盤”搶占剛需

7、8月間，“萬元盤重現北京樓市”的廣告鋪天蓋地的出現在媒體上，這些“萬元盤”正是來自亦莊馬駒橋板塊。

7月底，板塊內的合生世界村項目推出了百余套起價9800元/平米的公寓房源，為產權40年的商住產品。相較于同類型房源，當期價格下調了將近5000元/平米，使得合生世界村成為北京名符其實的降價“萬元盤”。

此外，同為板塊內的競品珠江四季悅城等項目也推出了“零首付購房計劃”、“買房降價險”等促銷手段，單盤的價格曲線也呈現逐漸下行的趨勢。同時，這些剛需項目還推出了“期權換房 0元置業計劃”等一些令人眼花繚亂的營銷手法，雖引起無數非議，一時間卻博得無數眼球。

業內分析認為，馬駒橋是新興的剛需板塊，區域發展尚不完善，配套發展不足，房價波動性大。因此，項目采取平價跑量的策略，能和其他六環線上的區域有效競爭、搶占剛需市場，同時也能吸引一些有“抄底”需求的客群。

其實，早在今年5月，北京城建·海梓府打出了降價牌，就已將亦莊推入“帶頭降價”的風口浪尖之上。該項目推出了一個名為“百團大戰”的團購促銷，拿出上期未銷售的一批尾房房源，打出最低價28800元/平方米。相比前期34000元/平方米的價格，海梓府的降價力度不低，導致前期購房人的抗議。幾乎同一時段內，包括金第萬科。金域東郡、林肯公園等項目，也悄然調整了主推產品，使得在售價格也出現了明顯下調。

據了解，導致亦莊多個老項目調整價格的主要原因，還在于項目去化過慢。如“百團大戰”之前的北京城建·海梓府，去化率還不足20%；而萬科在亦莊的項目上，也飽受客源不足、銷售過慢的困擾，率先謀求和二手代理經驗豐富的鏈家地產合作，采取了“一二手聯動”的銷售模式。

“對于亦莊而言，‘地王’效應逐漸淡去，依附在房價概念被逐漸剝離，可以視作價格回歸理性的典型區域。”亞豪機構市場總監郭毅認為，這對于亦莊區域而言，未嘗不是件好事。