秋涼，地冷

華嘉胡同“地王”帶來的熱鬧終究是暫時的。在北京西城區(qū)華嘉胡同地塊出讓半個月后，9月4日，北京土地市場又成交了兩塊土地。相比較華嘉胡同地塊的高溢價率成交，新成交的兩塊土地，將北京土地市場重新拉回低溢價成交的軌道。

今年，北京土地市場的秋風(fēng)有點涼。

土地低溢價成交成“常態(tài)”

8月20日，華嘉胡同地塊出讓，一串?dāng)?shù)字刷新了北京土地市場今年乃至過往多年的紀(jì)錄。

193輪競拍次數(shù)，110%的溢價率，這都創(chuàng)造了今年北京宅地出讓的新紀(jì)錄。

74.6億元的總價、9.5萬元/平方米的樓面價，更是刷新了北京宅地出讓歷史。

競拍過程中，多家企業(yè)輪番競價，最后信達(dá)與華融短兵相接、你追我趕的競價也是非常熱鬧。

但是對于北京土地市場而言，這種熱鬧終究只是暫時的。

9月4日，豐臺區(qū)南苑鄉(xiāng)南苑村地塊出讓時，金融街與天恒聯(lián)合體最后拿地的溢價率只有27%。雖然有7家企業(yè)或聯(lián)合體來競爭，但競價僅有65輪，最后該地塊42.2億元的成交價也沒有達(dá)到事先設(shè)定的合理土地價格上限。

同一天出讓的豐臺麗澤金融商務(wù)區(qū)D-12地塊則干脆是底價成交。

底價成交、低溢價成交，在今年4月之后的北京土地市場司空見慣。事實上，就在華嘉胡同地塊成交的當(dāng)天，北京還有通州區(qū)永順鎮(zhèn)的一宗宅地和石景山區(qū)的一宗商業(yè)用地出讓。兩宗地塊均未進(jìn)入現(xiàn)場競價環(huán)節(jié)，分別以網(wǎng)上第三次報價成交，溢價率都只有1%。

在亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅看來，華嘉胡同地塊位于金融街核心區(qū)域，是近年來罕見的城市核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊，地段價值不言自明。因此受到企業(yè)青睞，包括房企、險企等都參與競爭，也并不意外。但這并無法改變北京土地市場的降溫節(jié)奏。

樓市下行成土地市場“冰桶”

北京土地市場的降溫，從4月之后即開始。和前4月北京土地市場供求兩旺、4個月土地出讓金突破千億相比，之后的降溫，可謂是斷崖式下降。

今年前4月，北京土地市場熱鬧非凡。除土地出讓金突破千億大關(guān)外，在土地市場常常能看到的是房企搶地的不亦樂乎，常常是你方唱罷我登場。龍湖在豐臺西局拿地后，泰禾迅速跟進(jìn)，區(qū)域樓面價也達(dá)到6萬元/平方米的高位。泰禾在黃村拿地后，恒大也迅速跟進(jìn)，并把區(qū)域樓面價從2萬元/平方米推高到3萬元/平方米。年初，在北京接近4年沒拿地的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，8天的時間拿下3宗土地，土地價格合計超過73億元。

但隨后的5、6兩個月，北京居住用地成交為零。

再往后，低溢價成交頻繁出現(xiàn)。甚至出現(xiàn)熱點區(qū)域地塊流拍的情況。7月底，朝陽區(qū)孫河板塊兩地塊出讓，結(jié)果雙雙流拍。而孫河從2012年開始升溫，龍湖、泰禾、首開、中糧等企業(yè)進(jìn)駐，樓面價節(jié)節(jié)攀高，中糧去年在此拿地的樓面價超過5萬元/平方米。

而在二級市場上，龍湖旗下雙瓏原著和泰禾旗下北京院子先后入市均熱銷一時。今年上半年，北京院子還拿下別墅市場銷冠。

對于孫河地塊流拍，多家已經(jīng)進(jìn)入該區(qū)域的房企人士認(rèn)為，政府定價太高是流拍的主要原因。例如孫河BCDE地塊當(dāng)時起價46億元，總價門檻本身已經(jīng)很高。考慮到其中配建的學(xué)校等，該地塊起始樓面價突破4萬元/平方米。而在孫河板塊已經(jīng)成交的地塊中，僅有中糧拿地價格達(dá)到5萬元/平方米，其余地塊樓面價都在3萬元/平方米以下。

北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則認(rèn)為，孫河地塊流拍背后，更有今年樓市下行的深層次原因。樓市下行影響了房企的市場預(yù)期，因此拿地積極性不高，態(tài)度趨于謹(jǐn)慎。

國家統(tǒng)計局8月公布的數(shù)字顯示，1-7月，全國商品房銷售面積56480萬平方米，同比下降7.6%，降幅比1-6月擴大1.6個百分點。其中住宅銷售面積下降9.4%。從去年開始的商品房銷售增速下滑，到今年直接變?yōu)殇N售面積同比下降。

而在北京，去化速度放慢，降價樓盤增多，房企平價快跑增多，這樣的背景下，土地市場自然難以獨善其身。

從全國來看，中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，上半年，30家重點房企新增土地317宗，低于去年同期的518宗。萬科、保利地產(chǎn)上半年拿地量同比下降都超過30%。

萬科、龍湖等企業(yè)還在中報發(fā)布時表示出，土地市場已出現(xiàn)調(diào)整跡象，預(yù)計未來可能會有更好的拿地時機。

“降價”供地？

8月25日，北京朝陽區(qū)孫河BCDE地塊重新在土地市場掛出。

相比此前，這一次重新掛出的起始價下調(diào)3.7億元，從46億元降到42.3億元。不過，即便如此，該地塊起始樓面價仍然在3.4萬元/平方米的水平。

對于此番調(diào)整，一家已經(jīng)進(jìn)入孫河區(qū)域的開發(fā)企業(yè)高管對記者表示，在土地市場遇冷的情況下，政府也在一定程度上開始了“降價促銷”，希望盡快成交。做出這種調(diào)整，背后應(yīng)該有摸底調(diào)查，預(yù)計9月底上市就會有企業(yè)接手，不至于再次流拍。

高策地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)董事長陶紅兵此前也對記者表示，北京限購、限貸等政策沒有松動，市場化的高價地入市遇到并不市場化的市場，這種情況下，房企對高價地的沖動必然會受到影響。但優(yōu)質(zhì)地塊本身的屬性還是會受到企業(yè)認(rèn)可的。

但“降價”供地會不會成為接下來北京土地市場的主流呢？一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為“不可能”，政府還是要保證土地市場收益的，政府的供應(yīng)節(jié)奏也會根據(jù)市場變化，并不愿意犧牲土地價值。

相對于降價供應(yīng)，業(yè)內(nèi)認(rèn)為預(yù)計土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)更有可能調(diào)整，以較偏遠(yuǎn)地點、非大熱土地為主。這一方面可以保證土地供應(yīng)計劃的完成，另一方面不至于“賤賣”優(yōu)質(zhì)土地。

從8月底到9月9日，北京土地市場掛出的多宗土地，除孫河BCDE地塊外，多宗土地位于門頭溝、順義等六環(huán)外板塊。