換房族在行動

今年以來，中高端改善需求成為支撐市場的中堅力量。在剛需銷售乏力的情況下，不僅高端新房銷售火爆，甚至出現(xiàn)日光，高端二手房成交也連月增長，其中換房群體成為購房者群體中重要的組成部分，CBD、萬柳、朝陽公園等核心區(qū)域成為買家關(guān)注的焦點。受到房產(chǎn)稅和不動產(chǎn)登記消息的影響，部分業(yè)主主動下調(diào)報價以求盡快成交。同時，伴隨著二手房市場回暖跡象日益明顯，高端二手房的報價也出現(xiàn)了兩極分化，部分業(yè)主嗅到了市場回轉(zhuǎn)的味道，已經(jīng)開始上調(diào)報價。

高端二手房成交兩月連漲

今年三季度開始，北京高端二手房像天氣一樣不斷升溫。根據(jù)麗茲行豪宅研究院數(shù)據(jù)顯示，8月（1-24日）高端二手住宅成交117套，環(huán)比上漲6.14%。

麗茲行豪宅研究院鄭海燕表示，各地取消限購對于購房者來說是一個信號，增強了購房者對市場的信心，因此不少高端置業(yè)者選擇在這個時期考慮購置房產(chǎn)。另一方面，對于賣房者來說，由于今年上半年中高端需求成為支撐市場的重要需求群體，部分賣房者也是看到現(xiàn)在需求旺盛的時機，降低價格以求能夠更快出手，這種“特價房”也在很大程度上促進了成交。

值得注意的是，根據(jù)麗茲行豪宅研究院數(shù)據(jù)顯示，在經(jīng)歷了前三個月的下探后，7月份高端二手住宅成交量總計152套，環(huán)比上漲7.04%。如此一來，北京高端二手房成交已實現(xiàn)兩月連漲。

“高端二手房成交的上漲，很大程度上也是受到整體二手房市場回暖的影響。對于高端市場來說，網(wǎng)簽成交量的維穩(wěn)更多反映的是上月實際成交數(shù)據(jù)。因此之前市場的利好信號對成交量的影響，整個三季度的數(shù)據(jù)更能體現(xiàn)出這一結(jié)果。從當前買方入市情況來看，預計金九銀十高端二手房成交量將會繼續(xù)上漲。”鄭海燕認為。

業(yè)主態(tài)度兩極分化

高端二手房和普通二手房分布區(qū)域的不同，高端二手房主要集中在核心商圈。8月份泛CBD、萬柳和朝陽公園區(qū)域都是成交的熱點區(qū)域，這些區(qū)域由于配套成熟完善、地段的增值保值性高成為高端置業(yè)者考慮的重點區(qū)域。同時，伴隨著廣渠金茂府二手房項目開始入市，也提升了大望路區(qū)域的成交。

同時，京城高端二手房的業(yè)主報價開始出現(xiàn)兩極分化。“小區(qū)里確實有部分業(yè)主為了套現(xiàn)或者換房，主動調(diào)低價格。例如小區(qū)里一套報價1500萬元的四居室，這周業(yè)主又降了20萬元。現(xiàn)在市場有回暖的跡象，與之前業(yè)主普遍下調(diào)報價不同，目前一半業(yè)主都堅持報價不會調(diào)整，甚至個別業(yè)主還抬高了報價。像之前掛出的一套1600萬元的四居室，上周業(yè)主又漲了50萬元。”富力城周邊一中介門店工作人員介紹。

在業(yè)內(nèi)看來，最近傳言即將啟動的房產(chǎn)稅和房產(chǎn)登記確實對高端二手房市場有一定的影響，部分手中擁有一定房產(chǎn)的業(yè)主會趁現(xiàn)在出售房源，因此報價會相對偏低。還有一部分業(yè)主因為套現(xiàn)、移民等原因也會主動調(diào)低報價。

但另一方面，由于目前整體二手房市場日趨穩(wěn)定，甚至出現(xiàn)回暖跡象，仍會有業(yè)主提高報價，并且態(tài)度比較強硬。因此出現(xiàn)了業(yè)主報價兩極分化的現(xiàn)象。

鄭海燕介紹，進入2014年以來成交量持續(xù)處于低位狀態(tài)，半年多的時間，高端市場成交以“特價房”為主。但隨著市場轉(zhuǎn)暖趨勢顯現(xiàn)，高端二手房成交量的上漲導致“特價房”將會越來越少。對于中高端改善型購房者來說，當下算是一個較好的購房時機。

高端二手房成交多為換房群體

實際上，高端二手房的置業(yè)群體中，大多是多次置業(yè)的換房群體。在目前的市場情況下，大批換房者涌入二手房市場，帶動了二手房市場成交的逐步回暖。

“最近看房的客戶確實比之前多了。比如左安浦園最近掛出來的一套91平米兩居室，報價350萬元，光是上周就有19組客戶看房。”左安門附近一家中介門店的工作人員介紹最近打電話給客戶介紹優(yōu)質(zhì)房源，一部分客戶明顯比之前感興趣。

該工作人員介紹，最近來看房的客戶以換房群體為主，“左安浦園對口中學是北京市五十中學，所以不少客戶想趁現(xiàn)在價格還沒回漲的時候在這里安家，以便孩子將來上學。”

同樣的情況也出現(xiàn)在海淀上地區(qū)域。“8月份以來區(qū)域里的大兩居和三居房源很受客戶青睞，部分性價比高的房源在9月以來帶看量明顯增長。”上地東里附近一家中介置業(yè)顧問介紹說。

根據(jù)鏈家地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，7月以來，北京90平方米以上房源的客源需求占比從35.4%上升至37.3%。鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭介紹，在上半年市場不景氣的背景下，換房群體已成為購房者群體中重要的組成部分。這類購房者一般比較挑剔，考慮更加全面，對交易的流程也比較了解，有的已經(jīng)持幣觀望了一段時間。隨著市場底部特征逐漸顯現(xiàn)，換房人群增多，選擇在這個時候加入換房大軍的購房者都想在市場冷卻之時，添最少的錢換一套自己中意的房子。

鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭表示，在2011年調(diào)控后，受制于購房資格的限制，換房需求就逐漸增多。從近期市場的情況看，購房者中二手房換房群體人數(shù)仍在增多。由于一個換房需求至少能夠為市場帶來兩次成交，對市場成交量的上升也產(chǎn)生積極作用。