美國房地產泡沫不會破滅

房地產泡沫是不可持續的，且最終將破裂，但不是所有的泡沫都會以破裂結束，比如美國硅谷的地產就是以不可持續的速度在升值，但它破裂的可能性不大，因為購房者在該地區一般有良好的工作和足夠的財富，或者通過提高首付或延長還款期限來消化泡沫。即使房價下跌也不太可能引發大規模的違約。

另一方面，次貸泡沫依賴于不健康的貸款行為，它一定會破滅，因為從貸款到違約通常有兩年的傳導期。翻新這些貸款需要房價大幅度上漲以覆蓋所有費用，還需要有名義上的利潤來維持龐氏騙局。

那么美國現在是否仍處于房地產泡沫呢？首先是看可持續性，美聯儲在長達六年的時間里不間斷地調控，加上政府的干預，導致過去幾年房價出現兩位數的上漲。這顯然不可持續，但問題是泡沫會破滅嗎？

根據QDNEWS的數據，截至2014年5月的12個月，南加州銷售了23萬棟房屋，其中6.5萬棟（28.0%）為現金交易、6.2萬棟（26.8%）出售給投資者。其實這種情況不止出現在南加州，許多都市地區出現甚至更高比例的現金交易。無論價格有多泡沫化，現金購買者比例的提高也對泡沫破滅起到很大的緩沖作用。

然而，泡沫真的不會破滅嗎？可以以債務收入比（DTI）來看泡沫的大小。消費者金融保護局（CFPB）認為，DTI為43%是一個合理的數字。美國聯邦住房金融局（FHA）總裁梅爾·瓦特則明確提出，房利美和房地美等各機構應該繼續購買貸款，前提是DTI比率大于 43%。最近以來，只要滿足這個條件，貸款都會被認購，特別是低首付的FHA貸款。

如果某個家庭的綜合年收入為10萬美元，大約平均水平的兩倍，且其DTI比率為43%或更高，不僅積蓄很少，如果把孩子大學學費、退休金供款等長期待攤費用算進去，還可能產生很高的家庭預算赤字。更進一步說，房地產從業人員可能會告訴你，如果借款人想滿足DTI比率，信用卡賬戶或汽車貸款必須采取低首付模式，雖然這只是臨時的性質改變。一旦貸款終止，借款人必須使用信用額度以維持“資質”。換言之，這樣只會使DTI比例比43%更高。

對于租房者來說，租金收入比例更是雪上加霜。根據Case Shiller的報道，美國前20大城市租金呈現兩位數的上升，相比而言，租客的平均收入則明顯落后，即使對美國社區安定而言，這也是一個長期的負面現象，因為租房沒有歸屬感。

但是，不管房地產價格持續上漲到多高，以及貸款做法如何不健康，房地產泡沫破滅都不可能出現。一方面，有現金購房者和投資者的支持；另一方面，毫無疑問，如果違約邊緣來臨，梅爾·瓦特的FHA會降低首付。

CFPB認為，如果借款人還不起貸款，絕對不是借款人的錯，持有同樣觀點的還有美聯儲主席耶倫。在美國眾議院和參議院的經濟展望簡報中，她表示：“房屋交易活動自2011年以來雖然在恢復，但仍令人失望，且2014年展望為負面。”為什么失望？在一個通脹率低于2%的環境下，兩位數的升值還不夠嗎？原因并不重要，但可以看出她不會讓房地產市場崩潰。

總之，未來美國房地產市場將出現分化。對于那些能夠負擔得起的家庭是一種奢侈，對于其他人來說，住房將僅僅是庇護所，越來越多的人將無法完成美國置業的夢想。

美國房地產市場將繼續惡化，房市做空者可能需要尋找外來的力量，而且力量足夠大才能拉低房價。千禧一代的美國孩子可能需要調整需求，和中國孩子一樣，也許只是一間臥室，可能還得和兄弟姐妹分享。