救贖銀行

房貸放松的傳聞終于在最后一刻塵埃落定。9月30日，央行和銀監會聯合發布公告，鼓勵銀行支持個貸業務，在限貸放松、利率放松、融資放開等三方面給予支持鼓勵。

在此之前，已有媒體報道央行擬放松首套房貸認定標準。根據相關報道，央行近期召集大行開會，透露出放松首套房貸認定標準的意向。此前，首套房貸的認定標準是既認房又認貸，也就是說：1.認房：如果名下有房，無論此房是否有貸款，再購房均屬于二套房；2.認貸：如果有過房貸記錄，無論這套房是否已經出售，無論房貸是否已經還清，再購房均屬于二套房。而媒體報道傳出的信息是，央行計劃放寬首套房的認貸標準，也就是只要已經還清房貸，再購房可以視同首套房，即“認貸不認房”。

此消息一出，市場震動頗大，但監管層和銀行卻三緘其口，態度曖昧。只有央行副行長劉士余近日在回應對于商業銀行傳聞松綁首套房認定標準，由“認房又認貸”調整為“認房不認貸”時表示需要等具體文件。話音未落，那邊央行和銀監會的聯合公告已經落地，房貸放松政策在千呼萬喚中終于出臺。

提振房貸需求

長期以來，房貸一直被視為銀行優質資產，但在經濟下行的背景下，銀行貸款需求持續不振，已殃及房貸的發放。最新公布的8月金融數據可見一斑。

根據銀監會數據，8月末，中國銀行業資產總規模為126萬億元，同比增長14.7%，增速較上個月下滑0.1個百分點，銀行業資產規模微幅下滑，但另一方面，非信貸資產增長穩定。與8月信貸13.3%的增速相比，非信貸類資產依然保持較快且穩定的增長，自4月起資產規模整體增速超過貸款增速后，這一趨勢一直持續至今；即使七月、八月兩個月社會融資、非標資產增長明顯放緩，但銀行債券配置意愿仍然較強，而惜貸情緒并未明顯緩解。

因此，在當前整體經濟低迷的背景和謹慎的政策取向下，信貸增長較難超預期，標準資產配置比重仍將維持高位，并帶動社會整體風險利率下行。根據相關機構的調研，當前企業貸款意愿變動不大：9月份，60%的銀行表示企業貸款申請意愿較8月沒有太大變化，符合條件的企業需求不強，不符合條件的企業需求有走弱跡象。目前銀行普遍反映貸款審核條件繼續趨嚴，目前來看貸款額度較難充分利用。

不過，單就房貸需求而言，9月，50%的銀行表示房貸需求有所改善，銀行內部對于房貸的政策趨于放松。部分銀行表示房貸的專用額度需要執行，房貸審核相對沒那么嚴格，且個貸中房貸優先級提升。同時，少數銀行考慮將利率降至基準以下，盡管個別銀行在9月末提出的7折房貸當天被要求停止，政策面趨于放松是多數銀行內部傳達的信號。這也說明監管層放松房貸的政策并非空穴來風。

銀行內部對房貸政策的松綁可能來自于外部壓力。2014年以來，各地政府已經陸續放開限購政策，而且這一政策調整事實上受到了最高監管當局的默許，這一星火燎原的舉動表明，限購限貸政策已經不適應當前的經濟周期所處的階段，放松乃大勢所趨。

與此同時，銀行自身受風險偏好下降影響，對于房貸投放的意愿也會有所提升，政策的放松加速了這一過程。銀行風險偏好下降的加速，決定了即使沒有監管層的公開發文，年內看到銀行按揭利率的明顯下降，也只是時間問題。

通過上述分析可知，認房/認貸關系是銀行執行嚴厲程度的表現，當前監管層只是將暗地執行的政策提到臺面上公開進行，這使得執行效率將大幅提升。雖然目前暫未有銀行公開公告限貸放松，僅部分城市、部分銀行在政府默許下進行了放松，此次搬到臺面上，也就是履行了公開化的程序，更利于執行；通過行政手段放松限貸，表面上看是通過改善型需求給樓市打興奮劑，其實是在給銀行下督戰令。

此次放松政策力度頗大，且有針對性。新規放松力度較已執行的更為寬松，除了限貸放開，還配套有利率和融資放開，這將極大有利于改善型需求的提振，購房行為可從此前有所顧忌的先賣后買變為無所顧忌的先買后賣。2014年以來，一直有地方政府喊話松限貸，放寬認房/認貸的執行標準，從實際實施情況看，大多數銀行均以無房和無貸款余額作為審核標準，現在進一步寬松至有1套和無貸款余額作為標準，放松力度提升空間巨大。

這種政策調整表明央行已將改善型需求作為當前扭轉低迷市場的主要動力，而非市場此前普遍認為的剛性需求，從銀行角度看，其已有意愿將資源向個貸傾斜，但每月1800億元左右的新增個貸未見誠意，反映出僅靠剛性需求無法滿足銀行的新增配置需求；而且，樓市觸底不能依靠更愛追漲殺跌的剛性需求，歷次都是改善型需求。

期盼進一步寬松

大銀行盈利將小幅下滑。自2014年以來，即便央行明確要求銀行支持首套房按揭，但數據顯示，銀行對于按揭貸款發放仍不積極，主要原因在于首套按揭收益率較低且市場對房地產前景看法趨于謹慎。

根據機構統計的數據，從2014年上半年新增貸款中新增按揭占比來看，行業平均占比為15%，低于2013年的19%；港股上市銀行平均占比為21%，而這一比例在2013年為25%。再從分銀行來看，大銀行由于存款基礎較強且風險偏好較低，房貸投放意愿更強，而中小銀行普遍在縮減按揭規模。

在上半年末按揭貸款余額中，五大國有銀行市場份額達到71%，而在上半年末貸款余額中，五大行市場份額僅為51%。如果首套房貸認定標準放松最終被銀行付諸實施，那么根據測算，假設二套房貸在新增按揭中占比25%（2013年末二套房貸在按揭余額中占比25%），且所有原本視同二套的房貸都能成功申請為首套按揭貸款，那么大銀行盈利將小幅下滑，下滑幅度小于1%，而小銀行由于已經在收縮按揭頭寸所受的影響應較小。

由于銀行已經確定全年按揭額度，而新政對銀行盈利又是偏負面的，因此，光有房貸放松的喊話不足以促使銀行增加按揭額度，銀行實際上也沒有動力去增加按揭貸款額度，除非政府出臺其他配套政策，比如通過加快按揭貸款證券化、發行以按揭貸款為抵押的抵押補充貸款或者把新增首套按揭貸款按一定比例從貸存比的計算中剔除等，甚至明確宣布支持房地產市場發展以扭轉市場悲觀的預期。

從央行公布的新政已可見端倪，央行似乎意識到行政干預的效果十分有限，利率市場化是市場趨勢，定價權畢竟還在銀行自身手中。當前個貸利率趨勢下行，主要是銀行風險偏好回歸，個貸分得更多蛋糕，利率呈自然下行趨勢。央行在2012年后對購房者打七折心理戰，進行口頭刺激，效果并不理想，但仍帶來短時間大量需求入市的恐慌局面。

由于銀行目前受困于信貸額度和貸存比等制度的限制，即使房貸市場完全放開，其調節的效果也很有限。雖然MBS確實能夠提高銀行放個貸積極性，但短期內擴大MBS規模不現實，預計MBS進程會加速，但實際規模將十分有限。

因此，相對于放開認房/認貸標準，央行此次針對提升個貸額度的兩項措施，即口頭刺激和鼓勵支持略顯空泛，除非未來有進一步的政策出臺，否則其實際可操作性提升空間微乎其微，政策的刺激力度也會明顯下降。

此次新政已有進一步寬松的跡象，監管層千方百計支持開發商融資，不惜推動REITs試點。監管層已經認識到，為開發商輸血可以從供給端穩住房價，數據呈現效果比刺激需求更強，這樣才能真正扭轉預期。不過，推動REITs試點和本次放松相關性較弱，其反映的深層次含義是央行對開發商融資迫切程度的認可和推動。

總之，央行公開發文支持銀行放松房貸，并輔以相關配套措施，至少表明了監管層對當前經濟形勢和房地產業在經濟中地位的基本態度，與以往不同的是，此次新政行政干預色彩明顯減少，依靠市場調節的理念在增多，市場應該會有所反應。即使是事件性的短暫刺激，仍會有政策改善性的積極反應。

如果是這樣，將明確釋放出政府穩增長的立場，有助于修復市場對經濟的悲觀預期。在這樣一種邏輯下，雖然放松首套按揭認定標準本身并不足以有效改善房地產銷售和投資的疲弱局面，但放松本身卻成為央行貨幣政策的工具和手段，它向市場傳遞了進一步定向寬松仍有必要的信號。