綠色引導萬通

徐二明 任姍 肖建強

即便是在“萬通六君子”分手將近20年的今天，這個故事也還閃耀著“我們既有錢，又有理想”的奢侈光芒。留守萬通的馮侖更是善于將這種光芒發揮到極致，萬通的成功使他成為崇尚創業和財富的年輕人們的偶像，而關注阿拉善沙漠和可持續發展又使他身上的理想主義色彩得以彰顯。他善于使用創造性語言傳播思想，將商人和公眾人物兩種身份融合得恰到好處。

“十二五”綠色建筑發展目標要求2015年新增綠色建筑面積10億平方米以上，而2011年當年僅有241 個項目獲得綠色建筑評價標識，建筑面積為2500萬平方米。房地產轉綠任重道遠。而在企業組織或戰略變革中，出色的領導是關鍵。當公眾人物馮侖在自己的企業中推廣綠色地產戰略的時候，會發生什么？

確立綠色戰略

阿拉善SEE生態協會（以下簡稱“阿拉善”），作為中國目前最有影響力的企業家環保組織，自2004年6月5日在內蒙古阿拉善盟發起成立至今，一直致力于荒漠化防治的理論探索和實踐。作為創始企業家之一，馮侖從此開始真正關注綠色環保，自覺接觸環保組織和環保人物。通過積極參與阿拉善，他有了有一個全新的視野，也認識到房地產企業與環境的關系，認識到房地產企業責任的重大。另外，阿拉善本身不僅僅關注綠色，社會責任也是其重要的關注領域，阿拉善的兩次考察為他的理念轉變以及實踐的準備奠定了重要的基礎。一次考察是阿拉善創立后第一年，考察的對象是全球（特別是美國）的十大公益基金，考察完之后馮侖非常受觸動，最重要的一點是意識到制度安排的重要性；另一次考察是在美國洛杉磯，與美國商務社會責任國際協會（BSR）進行了關于社會責任的交流討論。

為了更好地承擔和履行社會責任，由獨立的理事會治理和專職的團隊運作管理的北京萬通公益基金會于2008年4月正式成立。作為資金提供方，上市公司萬通地產每年會拿出利潤的0.5%，萬通系非上市公司拿出利潤的1%，捐贈給基金會?；饡饕椖款I域為國內生態社區的建設，推動環境保護和節能減排。萬通基金通過提供資金、技術支持和能力培養，支持以社區生態改善為目標的各種創新舉措。萬通基金會與民間團體、社區組織、政府部門、媒體、企業等結成合作伙伴關系，促進生態社區建設規劃的實施。

萬通每年都有反省日，也是公司的紀念日，在這一天公司要結合過去一年的發展提出一個重要議題，做出改正和提升。就是在2008年的反省會上，綠色成為那一次反省的一個議題，從此以后，萬通宣布開始實施綠色戰略。在萬通看來，其綠色戰略主要體現在以下三個方面：一是建立綠色價值觀，二是在產品或服務上體現綠色戰略，三是倡導綠色行為方式。

在萬通綠色價值觀指導下，企業內部對員工進行倡導和培訓，鼓勵員工養成綠色環保的理念和行為方式并影響到其周邊人群。為了傳達企業的價值觀和文化理念，萬通從2002年起開始以萬通地產的業主客戶為主體舉辦一年一度的萬通生活節。2012年的生活節以“綠色生活、歡樂共享”為主題，通過組織多種形式的社區活動和環?；顒映珜I主選擇綠色環保的生活方式，在日常生活中保護環境，營造綠色生態的家園。除了生活節，已納入企業社會責任與文化活動之中的“萬通 "萬樹節”也是萬通人公益活動的一部分。至今，萬通地產全體職員及其家屬植樹超過25000棵。

探索綠色業務

在綠色公司戰略指引下，萬通啟動了綠色供應鏈，引入并完善綠色建筑標準，研發綠色環保產品，與NGO合作開展公益活動，推動綠色生態社區建設；考慮所有利益相關者的經營哲學體現在企業管理實務中（如圖所示）。

綠色產品和服務是綠色公司的基礎和關鍵，通過完備的綠色產品保障體系推進綠色公司戰略的實行。

在產品創新上，萬通根據市場和綠色公司戰略，修訂和完善了《萬通地產綠色產品標準》，在確保所有產品均為綠色產品基礎上進一步明確萬通地產的產品特色。萬通地產于2010年3月通過股東大會決議，每年拿出銷售額的0.5%提取研發費用，用于對綠色產品的研發與獎勵，設立了“產品創新研發基金”。在此基礎上，萬通地產推出了鼓勵員工創新與內部創業計劃，擴大基金的運用范圍，提供員工成長與價值發揮平臺。

綠色建筑的建筑主題突出環境保護元素，而低碳建筑的建筑主題則更具體地突出碳減排元素。萬通地產與中國社會科學院城市環境與發展研究所（可持續發展研究中心）合作完成了《萬通低碳建筑標準》（寒冷地區居住建筑）的研究和編寫工作，并于2012年底公開出版，為萬通地產以及同行提供一套可實施、能監測、易推廣的低碳建筑標準，降低居住建筑在生命周期中能源消耗和碳排放。該標準以萬通天津生態城新新家園住宅項目綠色建筑實踐為依據，根據北方地區居住建筑規劃、設計、施工、建筑材料選用、運行管理過程中影響能源消耗和碳排放的最主要因素，從住區環境規劃等10個方面篩選42項指標構建北方地區居住建筑低碳指標體系。

在客戶服務上，萬通自2004年隨著“萬泉新新家園”首期綠化改造工程的啟動率先推行了社區公共區域免費升級的“二次規劃”（即“客戶價值倍增計劃”）。與傳統“賣了房子就走”的開發商不同，萬通會針對自己已開發完成的項目，免費出資對社區進行重新規劃與改進。萬通對客戶滿意度進行調查后，收集客戶提出的意見、建議，邀請第三方規劃設計公司提出方案，在客戶需求和偏好的基礎上進行“規劃升級”，內容包括社區環境、住宅安全、健康及使用的便利，同時對項目因分期開發造成的一些臨時性設施重新規劃。這種創新模式不會給萬通帶來短期收益，但是長期來看，“二次規劃”后房產增值，萬通提高客戶信賴度，與客戶建立良好關系，從品牌效應得到回報。同時，這種負責任的開發商行為也利于規范其他房地產開發商的行為，淘汰不正規開發商，進一步推動泛地產行業的健康發展。

應用環節的綠色管理更多體現在軟性物業服務，倡導綠色生活方式和環保理念上，幫助客戶在萬通社區里踐行低碳節能減排生活。萬通定期舉行多方面綠色活動，如引導業主使用綠色裝修材料；購房贈送自行車鼓勵綠色出行；組織園藝講座、植樹、二手物品交換活動；設置無水洗車等等。

在塵世中追夢

自2008年確立綠色公司戰略之后，萬通地產通過發展“深綠地產”先于同行進行企業的轉型，期望通過提高綠色競爭力，在房地產蕭條的背景下超越房地產政策波動帶來的不確定性和經濟周期的影響。不賺錢的企業，談不上理想；萬通如何計算可持續發展行動措施帶來的成本收益？從圖2來看，即使在數據尚不充分的情況下，萬通要思考的也并非綠色能否帶來收益，而是短期利益與長期利益的平衡。

對于萬通來說，開發綠色地產，看中的是其溢價能力。正如萬通地產總經理云大俊所言，“短期看，綠色建筑的標準不如房價對消費者更有誘惑力，但是，長期看，綠色節能產品一定會展示它的‘綠色溢價。”通過建立商業案例，以及向客戶介紹綠色星級建筑在節能節水方面的突出之處，讓客戶能夠把綠色星級建筑與日常生活成本開支減少聯系起來，對于客戶和租賃市場來說，綠色建筑會較普通建筑更具吸引力，消費者會愿意支付“綠色溢價”。

另一方面，在以寫字樓為代表的商用地產中，很多大型跨國公司在選擇辦公地點時的重要標準之一就是該物業是否通過LEED認證。以國內一座體量為5萬平方米的寫字樓為例，申請LEED金級認證大約需要支付注冊費、認證費2萬美元，以及付給咨詢公司設計方案、施工方案審核咨詢費90余萬元人民幣。與對寫字樓總體的投資數額相比，申請LEED認證所需的百萬元左右投入對于企業并不算高，且在項目投入運營后，LEED會為其帶來的更為豐厚的利潤回報。除此之外，據綠色建筑協會中國部主任程乃立所說，每一個高檔寫字樓都希望有一個主力租客，其品牌與影響力會給寫字樓的招商加分不少。而通常這些大公司客戶在公司的內部政策中，都要求自己入駐的物業中有LEED的綠色認證，這是他們公司內部執行綠色、低碳理念的一個原則。因此對萬通來說，在同等條件下，如果萬通項目擁有LEED認證，成熟的客戶一定會愿意優先選擇萬通。這是LEED為萬通綠色地產帶來的回報，也是萬通反周期經營的新策略。

在節能方面，馮侖說，萬通生態城新新家園因為做綠色三星建筑，每平米成本比平常的項目多300塊錢，預計給客戶每年省下的水、電等能耗費用可達5000-7000元左右。利于客戶入住與開發商形成良好互動，提高品牌價值。

另外，2012年4月財政部網站公布的《關于加快推動我國綠色建筑發展的實施意見》文件首次規定對經過審核、備案及公示程序，且滿足相關標準要求的二星級及以上的綠色建筑給予財政獎勵。政府補貼與政策優惠無疑是利好消息。

萬通在開發綠色地產、綠色產品創新科研方面的積極影響獲得了社會的認可，然而，萬通并未定期公布實際碳減排量，也缺乏專門的可持續報告，更多細分項的數據還有待補充……企業追求理想的過程，更多是在塵世中追夢，會遇到批評和建議，但認真的企業會在對未來的希望中做出更扎實的改進。