陽春市合水鎮土地利用現狀與潛力分析研究

鄒琳

摘要 為分析陽春市合水鎮土地利用現狀，首先采用基于理想值的比例推算法進行宏觀總體潛力評價，然后采用多因素綜合評判和聚類分析相結合的方法對建制鎮內部7塊區域進行了中觀潛力評價。結果表明：合水鎮整體土地利用狀況與理想值之間存在較大的差距，達到34.93%；7塊區域土地利用潛力也呈現較大差異，其中南北工業區為一級，南北舊城區為二級，南北商業區和行政區為三級；同時通過絕對規模潛力測算得知建制鎮內部可挖掘潛力面積空間較大。評價結果為合水鎮用地規劃提供了有力的數據支撐，為節約集約用地指明了方向。

關鍵詞 理想值；潛力評價；多因素綜合評判法；聚類分析

中圖分類號 S-9；P964；P727；F301.2 文獻標識碼 A 文章編號 0517-6611（2014）13-04083-04

Abstract This paper starts with overall land potential evaluation using proportion calculation method based on ideal value to evaluate the current land using situation in Heshui Town， Yangchun City， Guangdong Province. Then multifactors synthesis judgment method and clustering were used to analyze the land potentiality of seven zones in Heshui Town on medium scale. The result of analysis suggests a difference between the data which illustrates the current land using situation and the ideal value mentioned above. The land potentiality gaps of the seven zones are comparatively large. The seven zones were classified into 3 grades on the basis of their land potentialities. Another conclusion is that Heshui Town has a great digging potential calculated by absolute size potential measurement. The result of analysis supports the land using plan of Heshui Town and indicates a direction of economical intensive land use.

Key words Ideal value； Potential evaluation； Multi factors synthesis judgment method； Cluster analysis

城鎮化的加劇和人口的不斷增長，導致非農建設用地嚴重擴張和土地利用的粗放式經營[1]。為適應建設節約型社會的需要和促進城鄉統籌發展，有必要進行城鎮建設用地的使用潛力評價，摸清土地利用現狀和潛力，分析土地利用中的合理因素和不合理成分，提出土地利用的改造方向和措施，達到節約集約利用土地目的，緩解建設用地不斷增長的巨大壓力，促進土地資源的可持續利用。進行土地利用現狀分析與潛力評價不僅能挖掘土地潛力，為土地資源的調控提供依據，而且能為土地利用總體規劃提供數據支持，并起到完善土地市場功能的作用。

1 合水鎮土地利用現狀分析

陽春市合水鎮地處漠陽江上游和西山河匯合之處，位于北回歸線之南，屬低緯度亞熱帶季風氣候區。地形上為丘陵臺地，離海岸線不遠，年平均氣溫22.6 ℃，平均相對濕度為82%，年平均降水量1 562.6 mm[2]。合水鎮氣候宜人，四季常青，適宜發展多種經濟作物。2010年全鎮工農業總產值11.96億元，其中農業總產值4.46億元，工業總產值7.5億元，農民人均純收入9 522元，固定資產投資額44 937.5萬元，社會消費品零售

額為82 625萬元。土地利用現狀分析是土地利用總體規劃的基礎，只有深入分析土地利用構與布局、利用程度、利用效果等，才能發現土地利用中存在的問題，作出合乎當地實際的規劃。合水建制鎮總面積為153.146 1 hm2，各區各類用地結構如表1。其中，農用地占12.84%，建設用地占87.16%。合水鎮2010年的現狀土地利用中存在如下特點：

（1）空閑地占總面積的比例為10.23%，鎮區的土地利用率為89.77%，土地的利用程度不高，土地挖掘潛力較大。

（2）交通運輸用地所占比例最大，為25.81%。交通運輸用地分為公路用地、街巷用地和農村道路，其中街巷用地占3/4多，規劃不合理，浪費了土地資源。

（3）農村居民點用地集約利用程度較低，2010年合水鎮住宅用地面積為282 684.36 m2，城鎮總人口為15 035人，人均居住面積僅為18.80 m2，人均居住面積太小。

（4）商服用地比例偏低，只占總面積的3.62%，第三產業不發達。

（5）各片區用地類型較復雜，沒有明顯的用地特征，體現不出未來土地利用的發展趨勢，需要進行綜合整治。

2 土地利用潛力評價

此次評價對象為合北和合南2個居委會的建成區面積153.146 1 hm2的用地。總體評價的潛力評價單元是整個合水建制鎮。分區域潛力評價中，由于用地類型較簡單、各地塊潛力差別不明顯，因此，以功能分區和行政街道為界來劃分評價單元，共化為7塊評價區域，分別為北工業區、北商住區、北舊城區、行政區、南舊城區、南商住區、南工業區，各占評價區域總面積的比例分別為20.27%、17.89%、8.36%、3.82%、9.29%、15.23%、25.14%。

2.1 評價指標選取

總體潛力評價是通過與理想值的綜合情況相比，得出建制鎮的總體潛力狀況，用以考察現狀土地利用的社會經濟供給能力和產出水平，反映土地的集約利用水平和經濟發展水平。評價指標主要從土地利用強度的城鎮平均建筑密度、城鎮平均綜合容積率、土地空置率、人均建設用地面積、地均固定資產投資額，土地利用結構和布局的城鎮住宅用地比例、工礦用地比例、道路廣場用地比例、公共設施用地比例、Ⅰ、Ⅱ級地價區中工業、倉儲用地比例和Ⅰ、Ⅱ級地價區總面積占總面積比例，土地利用效率的地均工業產值、地均社會消費品零售總額、地均GDP，土地利用協調度的人口與城鄉建設用地增長彈性系數和全鎮GDP與城鄉建設用地增長彈性系數等方面設計。

分區域潛力評價是反映內部用地差異，根據指標選取的原則，結合前人有關潛力評價的探索[3]和《城市土地集約利用潛力評價規程》，區域評價指標主要為土地使用強度的平均容積率、平均建筑密度、人口密度和空地率，使用強度方面的基礎和公用設施完備度、區域人均道路面積、區域人均綠地面積和地均固定資產投資額，土地利用效率方面的地均GDP，土地利用結構和布局方面的道路廣場用地比重和綠化率。

指標分為正相關指標、負相關指標和適度相關指標。正相關指標表示其數值越大土地利用的潛力越大，負相關指標表示數值越小土地的利用潛力越大，適度相關指標表示指標值有個合理值，小于合理值，指標與土地利用潛力呈正相關，超過合理值表示土地已過度利用，呈負相關。

2.2 數據獲取與處理

2.2.1 數據獲取。

理想值的獲取途徑有[4]：①采用國家或地方制定的相關規范標準；②采用國內鄰近區域內同規模、同類型區域的最高水平值，或采用所屬行政區域的平均水平值；③采用該區域的歷史發展趨勢確定的合理水平值；④采用純理論上的理想數據；⑤向各方面專家咨詢；⑥對區域內居民進行問卷調查。其中，城鎮平均建筑密度、城鎮平均綜合容積率、土地空置率、人均建設用地面積、城鎮住宅用地比例、工礦用地比例、道路廣場用地比例、公共設施用地比例、綠地率等指標理想值根據國家或地方制定的規范標準來確定；地均固定資產投資額、地均工業產值、地均社會消費品零售總額、地均GDP 4項經濟指標理想值以統計年鑒2010年數據得來的整個廣東省的均值來確定，用以對比反映出合水鎮的土地利用效益狀況在廣東省所處的水平；ⅠⅡ級地價區中工業和倉儲用地比例、ⅠⅡ級地價區面積占總面積比例等理想值根據高地價區覆蓋全域（所占比例為100%）和低效益的工業倉儲用地不占用高地價區（所占比例為0）理想狀態情況來確定；人口與城鄉建設用地增長彈性系數、全鎮GDP與城鄉建設用地增長彈性系數根據相關技術規程描述和定義，再采用專家咨詢法進行量化。

評價指標值的獲取途徑：①有關用地面積的數據主要通過實際的地籍測量和土地利用現狀變更調查得來；②有關人口的數據主要根據合水鎮土地利用總體規劃以及鎮派出所的戶籍人口統計數據得來；③GDP和工業產值是由合水鎮2010年的政府工作報告所得；④固定資產投資額、社會消費品零售額數據是由陽春市統計局處搜集而得；⑤有關地價數據是由陽春市2009編制的鎮級土地定級成果報告得來；⑥有關分區域評價的區片經濟數據，是由合水鎮黨政辦相關領導根據各區片實際狀況賦權重，將陽春市整體數據分攤得來。

2.2.2 評價指標值處理。

總體潛力評價是原始值與理想值的差距分析過程。首先，根據《城市土地集約利用潛力評價技術規程》，將土地利用協調度的指標值限定于定性描述“挖潛發展型、集約擴張型、低效擴張型、發展遲滯型、粗放擴張型”等土地集約利用程度范圍內，再按表2進行量化。

評價結果值為小于1的小數，1表示各項因子指標都達到理想值的土地利用狀態，與1之間的差距表示土地利用相對可挖掘的潛力空間。根據《城市土地集約利用潛力評價技術規程》，當得分值大于1，定義土地使用狀態為過度利用型；當得分值在（0.75，1]區間，定義土地使用狀態為集約利用型；當得分值在（0.5，0.75]區間，定義土地使用狀態為中度利用型；當得分值在（0，0.5]區間時，定義土地使用狀態為低效利用型。由表3可知，合水鎮土地利用效率低下、布局不合理，需進行用地結構的調整和產業轉換，以提高土地利用產值；土地利用強度大，土地使用面積增長幅度與人口和經濟的增長幅度狀況處于一種良性的相對變化中，屬于集約利用的空間范圍內；總體土地利用不集約，與理想值差距為34.93%，為中度利用型，需采取相應的改造措施，提高土地利用效率，促進土地的良性循環使用。

2.5 分區域潛力評價

2.5.1 多因素評價。

根據多因素綜合評判法的數學模型，以標準化后的因子值作為自變量，以各因子權重作為模型參數系數，加權求和得各區域潛力評價單元的作用總分值，分值越小表示土地利用的潛力空間越小、集約程度越高，反之表示集約程度低、潛力空間大。集約度分值為1和潛力評價作用總分值之差，并劃分土地利用類型（表4）。合水鎮內部土地利用潛力相對大小依次為北工業區、南工業區、南舊區、北舊區、北商住區、南商住區和行政區。在土地利用類型上，南北工業區和南北舊區為低效利用型，總面積96.572 6 hm2；南北商住區和行政區為中度利用型，土地總面積為56.573 5 hm2。說明合水鎮行政區和南北商住區土地規劃和布局相對合理，土地使用效率較高，而南北工業區土地利用處于低效狀態，浪費了土地資源，在現今寸土寸金的背景下，合理規劃土地利用，提高土地集約利用程度是一種必然的趨勢。同時，以行政區為中心的整個南部較北部土地使用合理，整體上北部土地利用潛力空間較大。

4 結論與討論

根據宏觀和中觀分析評價得出3方面結論：①總體評價與理想值的差距為34.93%，土地利用狀態為中度利用型，土地利用的質和量的潛力挖掘空間較大。②建制鎮內部7塊評價區域可分為3個潛力等級，一級為南北工業區，二級為南北舊區，三級為南北商住區和行政區。其中，一、二級土地利用類型為低效利用型，三級土地利用類型為中度利用型。③從容積率潛力測算，得土地橫向挖潛用地為空閑地和廢棄地，總面積17.066 3 hm2，縱向挖潛為需進行結構和容積率調整用地，其面積為47.255 1 hm2。

根據多因素綜合評判法與聚類分析的結果，可以將合水鎮土地利用潛力挖掘方向分為3塊方陣。

第一塊方陣：南北工業區，為重點挖掘未投入土地面積、兼有調整土地利用結構帶動集約化發展型用地，是合水鎮土地利用優先挖潛區域。

第二塊方陣：南北舊區，為重點拆遷整治帶動土地利用發展型用地。南北舊區容積率低、布局較亂，若進行合理的改造，必會促進土地的集約利用，帶動合水鎮的整體發展。

第三塊方陣：南北商住區和行政區，是新的商業集聚中心和新的政府門戶地及黨政機關辦公地，土地利用集約度相對較高，是其他區域土地利用和改造的楷模，在發展戰略上應采取主導因素的原則，為重點引導第三產業合理發展型用地。

參考文獻

[1] 楊大兵，李俊付，王風.給予GIS的城鎮土地潛力評價系統研究[J] .河北工程大學學報：自然科學版，2009，26（3）：89-92.

[2] http：//www.yangchun.gov.cn/

[3] 洪增林，薛惠鋒.城市土地集約利用潛力評價指標體系[J].地球科學與環境學報，2006，28（1）：106-110.

[4] 蔡文，萬濤，王雄.城市土地集約利用潛力評價研究[J].評價與預測，2006（1）：137-139.

[5] 嚴星，林增杰.城市地產評估[M].北京：中國人民大學出版社，2001：71.