大馬樓市的“中國癥”

高敏儀

調控政策放松，也難挽回國內房地產的頹勢，今年的“金九銀十”預計將成五年來最黯淡的一年。

過去兩年，大批華南房地產巨頭如碧桂園、富力、恒大先后重金砸向大馬，位于新山市的碧桂園金海灣2013年8月開盤一個月認購金額達到105億元。一邊國內市場下行，一邊是大馬正復制國內開發的神話，這刺激著更多的中小房企果斷出海。2014年以來，馬來西亞負面消息不斷，不少中小房企依然抱團進軍大馬，絲毫未動搖信心。

一時間，去大馬買地酷似一筆只賺不賠的生意，掘金馬來西亞樓市，難道真是中國房企通向新大陸的入口？

謹慎的處女航

8月，廣東富港集團、德寶集團以及蘇州正源原理集團等企業齊聚大馬，攜手本土房企佶帝集團簽署了一份汝來（NILAI）綠色比華麗山莊二期的合作項目，總投資金額達9.5億馬幣（約19億元人民幣）。汝來項目是富港集團的第一個海外項目，海外投資的處女航，富港集團總裁陳光明非常謹慎。2012年，項目第一期投入開發時，陳光明選擇觀望，只買下一套別墅觀察項目進展，直至二期才出手。

目前國內房企投資馬來西亞的位置集中于兩處，一是柔佛州南部新山市（馬來西亞南部接壤新加坡），碧桂園、富力、新華聯均布局于此，當地房價只是新加坡（均價約10萬元/平方米）的1/3；另一處是馬來西亞首都吉隆坡，碧桂園和雅居樂都有投資，規模遜于新山地區。

新山和吉隆坡多為“大盤操作”，考慮到企業資金周轉以及投資經驗，汝來更符合陳光明的投資邏輯：先從風險小的項目開始，再延展至發達地區。位于吉隆坡南部的汝來，周邊因建有眾多知名學府而被譽為“學府城”，已吸引一批中國 “以房養學”的投資者。近年來，“大吉隆坡”計劃的推進，汝來已成吉隆坡以南第一經濟重鎮，外資進入該地的房地產市場條件也相對寬松。

如今，從新行政中心太子港到汝來的15分鐘路程，目之所及都是在建各種規模的樓盤，中國品牌房企已主導馬來西亞的樓市開發，其蜂擁而至的動力，來自當地房地產強勁增長的誘惑：過去3年，馬來西亞房價每年以8%～15%的速度增長，房屋出租收益率接近5%～8%，均比國內、香港、新加坡要高。

對初次投資海外的中小房企來說，陌生環境和未知風險是最大障礙，作為本土合作方的佶帝集團主席葉紹全深諳于此，對中國伙伴合作表達了極高誠意：在第一期與德寶的合作中，最初的協議是三年回籠資金，但當銷量達到80%的時候，佶帝方面就提前放款，將剩下 20%的風險留給自己，且葉紹全提出以項目擔保的形式為德寶投資保本，即無論投資是否盈利都保證合作對手的本金。“選項目還不如先選人”，這堅定了陳光明首次出海的信心。

“汝來項目第一期的毛利潤不低于廣東的項目，目前馬來西亞的房地產發展水平處于中等以下，發展空間大。”德寶集團董事長袁樂生告訴《二十一世紀商業評論》（《下文簡稱《21CBR》）記者。

二期項目富港集團計劃投資 2億～2.5億人民幣，陳光明發現當地的房地產與金融產品的結合較少，且商業地產發展才剛起步，機會很多，“現在馬來西亞房地產的運作程序有點類似10年前的大陸，銷售方式以賣樓花位為主，商鋪也賣不了很貴，但是租賃市場不錯，吉隆坡寫字樓每平方米月租金達到300元人民幣。”

“慢”風險潛藏

相比馬航失聯事件于項目的潛在影響，佶帝的兩位中國合伙人更關心的是，未來馬政府在匯率制度改革、招商引資政策以及信息透明公開等方面的規劃。政治、政策、市場、匯率是開發商海外投資的四大非市場風險，首當其沖的則是匯率變化，一旦馬幣貶值，利潤空間會縮小，同時，匯率差頗讓人頭痛。

在東南亞地區，大部分國家沒有使用美元的習慣，投資者在結算時需要通過美元實現匯兌，往往產生非常大的匯率差價。“我們在香港把錢兌換成美元然后再兌馬幣，倍率差接近3.5%以上，100萬大概白白損失掉3.6萬，1億美元的投資要虧2000萬元人民幣，”袁樂生擔心最近馬幣貶值，折合成人民幣的收益又會少一大塊，“匯兌的問題不解決，會讓我們想很多不應該想的辦法。”

馬來西亞財政部副部長蔡智勇告訴《21CBR》記者，匯率差長期影響著兩國的貿易投資，一直以來中國都有與包括馬來西亞在內的東南亞國家探討怎樣解決或減少匯率差的問題，但是，兩大經濟體存在諸多不穩定的因素，這個問題“恐怕要10年15年的樣子才可能改善”。

除去匯率差價，發展商的開發樓宇相當部分“返銷”給中國人，“中國式”開發也潛藏風險。馬來西亞政局穩定，且力推“第二家園”移民計劃，對中國的白領工薪階層具誘惑力，目前已從最初吸引“以房養老”的退休人士，擴大至年輕人“以房養學”的投資模式。這種“自產自銷”的模式，其實依托于中國人的海外置業潮，如果國內經濟走弱，購買潮退去，當地人口其實無法消化這些庫存。例如，汝來的綠色比華麗山莊一期已銷售部樓盤接近85%，來自海外的購房者超過40%，其中約50%的購房者是來自中國。

為抑制購房投機行為，馬來西亞政府也正打算進行調控，提高投資門檻，比如，允許海外投資者購置房產的最低額從100萬元人民幣上調至200萬元人民幣；過去3年內轉售房產要按收益的30%繳納增值稅，現變更為5年，直接增加目標消費群體的投資成本。蔡智勇表示，相比洶涌而至的投資熱潮，馬來西亞政府其實更擔心投機行為給當地帶來房地產泡沫，當前外商在房地產投資金額占總額的10%～20%，未來政府將引導更多的企業投資其他產業，比如食品工業等。

中國開發商習慣大手筆、高周轉，速戰速決，當地房屋的開發周期一般至少要4年，而碧桂園等公司的執行力，被當地同行評價為“本土開發商需要用15年做的事情可以只用3年時間就完成”。當地本身的消化能力非常有限，主要靠海外買家來消化樓市，一個大盤完成，周圍地區一到兩年內往往都不會產生太大的銷量，后來者扎堆進入將會面臨較大的清盤壓力。

此外，馬來西亞樓市交易的流程繁瑣，資金回收、城市基建工程、投資者轉手等耗時漫長。比如，國內地產商一預售就可以回籠資金，在馬來西亞則要等項目完成才行，大約項目啟動2～3年后銀行才會放款。過去2年，馬幣對人民幣約有5%的貶值幅度，陳光明不免擔心，項目預計2018年建成，投資周期長，若馬幣持續貶值，損失的將不是一筆小數目。