房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)區(qū)域化差異研究

黃毅

【摘要】隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也在不斷的進(jìn)步，并逐漸得到政府的支持和鼓勵，因此，房地產(chǎn)的融資結(jié)構(gòu)也呈現(xiàn)出區(qū)域化的發(fā)展現(xiàn)狀。本文將針對不同區(qū)域房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)的現(xiàn)狀進(jìn)行分析，并研究其存在的差異性。

【關(guān)鍵詞】融資結(jié)構(gòu) 區(qū)域化 差異

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的興起和發(fā)展，使得房地產(chǎn)逐漸大眾化。對于房地產(chǎn)的含義，我們可以從兩個方面對其進(jìn)行解釋。首先，從字面理解房地產(chǎn)包含了房產(chǎn)和地產(chǎn)兩個方面，它集各種用途的房屋建筑和對土地的使用于一體，在房地產(chǎn)行業(yè)中也被稱為不動產(chǎn)。其次，從另外一個角度看，房地產(chǎn)還代表著一些法律條例。本文所述的為前者概念。一個行業(yè)的發(fā)展必然會有國家的宏觀調(diào)控和與之相配套的法律法規(guī)對其進(jìn)行約束和支持。房地產(chǎn)行業(yè)也不例外，然而近些年來，我國房地產(chǎn)在國家的宏觀調(diào)控下，其融資的渠道越來越多。

目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)的融資結(jié)構(gòu)主要包括兩個方面內(nèi)容，第一方面是銀貸。所謂的銀貸是指銀行信貸，這是我國國內(nèi)很多房地產(chǎn)開發(fā)商首選的融資渠道，它的好處在于能夠幫助房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行房地產(chǎn)建筑的各個環(huán)節(jié)時能夠?qū)崿F(xiàn)資金周轉(zhuǎn)。第二方面是通過股票發(fā)行，近些年來我國出臺很多法律法規(guī)和相關(guān)政策對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)行股票融資進(jìn)行約束和管理。由于我國區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡，房地產(chǎn)的融資結(jié)構(gòu)也隨之產(chǎn)生了區(qū)域化差異的現(xiàn)狀。

一、東部地區(qū)房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀

東部地區(qū)是我國經(jīng)濟(jì)相對比較發(fā)達(dá)的地區(qū)，其中沿海城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展非常迅速，這也在一定程度上帶動的房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)步，更影響著房地產(chǎn)行業(yè)在這一地區(qū)的融資結(jié)構(gòu)。我們以2007年到2010年為例，根據(jù)2007～2010年的《中國房地產(chǎn)市場年鑒》、和《中國經(jīng)濟(jì)年鑒》、《中國統(tǒng)計年鑒》對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展所統(tǒng)計的數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)行業(yè)的融資結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀呈現(xiàn)出波動式增長。在2007年，我國東部地區(qū)的房地產(chǎn)融資額突破了5千億大關(guān)，所占的比例高達(dá)80%以上。而2008年，我國東部地區(qū)的房地產(chǎn)融資額較2007年增加了434.5億元，但所占比例下降了1.64%。2009年東部地區(qū)的房地產(chǎn)融資額比2008年增加了890.6億元，所占比例與2008年相比上升了0.61%。到了2010年，我國東部地區(qū)的房地產(chǎn)融資額為7210.5億元，與2009年相比增加了670.2億元，所占比例約為78.6%，與2009年相比下降了一個百分點。[1]從這些數(shù)據(jù)上不難看出，東部房地產(chǎn)的融資結(jié)構(gòu)雖然出現(xiàn)波動式的發(fā)展，但是在東部地區(qū)所占的比例卻居高不下，出現(xiàn)這種現(xiàn)象的主要原因在于三個方面，第一方面是東部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)，政策比較完善，是很多開發(fā)商首選的地域。第二方面是東部經(jīng)濟(jì)的發(fā)達(dá)帶動了這個區(qū)域的人均消費水平較高，這樣可以帶動房地產(chǎn)行業(yè)及相關(guān)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度。第三方面是我國東部地區(qū)的地形以平原為主，對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言土地資源比較遼闊。因此，很多房地產(chǎn)投資者熱衷于到東部地區(qū)投資房地產(chǎn)事業(yè)。

二、中部地區(qū)房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀

中部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r與東部地區(qū)相比較而言較為落后，因此，對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與東部地區(qū)的發(fā)展水平相比較低。根據(jù)我國相關(guān)《年鑒》資料統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，在2007年，中部地區(qū)的房地產(chǎn)融資額約為700多億元，所占比例約為11%，與東部地區(qū)同期比較來看，東部地區(qū)的融資額是中部地區(qū)約7倍之多，所占比例也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于中部地區(qū)。2008年，中部地區(qū)的房地產(chǎn)融資額約為900多億元，所占比例約為13.09%，與2007年相比較，融資額有了一定幅度的增加，所占比例也有所上升，但是與東部地區(qū)同期相比較，東部地區(qū)的同期融資額是中部地區(qū)的約6倍之多，所占比例比中部地區(qū)高出65.93%，可見，雖然這一年的數(shù)據(jù)中顯示出東部地區(qū)和中部地區(qū)的差距在逐漸縮小，但是縮小的幅度不是很大。2009年的數(shù)據(jù)顯示中部地區(qū)的房地產(chǎn)融資程度有所回落，這無疑又拉大了東、中部地區(qū)的差距。到了2010年，中部地區(qū)的房地產(chǎn)融資額較2009年有所增長，已經(jīng)突破了1千億大關(guān)，所占比例也有所增長，但與同期的東部地區(qū)相比較而言，依然有很大的差距。造成這樣的原因主要有兩點：一是中部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)與東部地區(qū)相比較為落后，這就嚴(yán)重影響著人們的消費水平；二是中部地區(qū)以盆地和高原為主，在土地面積的使用上有一定的影響。另外，中部地區(qū)的氣候條件等因素也影響著房地產(chǎn)開發(fā)商在這一地區(qū)的投資熱度。

三、西部地區(qū)房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀

西部地區(qū)是我國人煙稀少、空氣稀薄的地區(qū)。由于它特殊的地理環(huán)境和氣候條件，導(dǎo)致這一地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展在較東、中部落后。在國家實行西部大開發(fā)后，西部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)在逐漸的與東、中部地區(qū)縮小差距，這無疑影響著這一地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。根據(jù)相關(guān)資料統(tǒng)計顯示，西部地區(qū)在2007年到2010年的房地產(chǎn)行業(yè)融資狀況和所占比例都相對較低，例如2007年，西部地區(qū)的融資額略高于500億元，所占比例約為7%，這個數(shù)據(jù)與中部地區(qū)同期相比較差距不大，僅低于中部地區(qū)200多億元，但是與東部地區(qū)同期相比較來看要遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后，低于東部地區(qū)4000多億元。到了2010年，西部地區(qū)的融資額為857.26億元，所占比例為9.3%，與中部同期相比較，融資額低200多億元，所占比例低2.7%；與東部地區(qū)同期比較，融資額低6000多億元，所占比例低69.2%。[2]從這些數(shù)據(jù)上不難看出，西部地區(qū)房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)狀況比中部地區(qū)較低，但與東部地區(qū)相比較差距非常大，出現(xiàn)這種現(xiàn)象的原因主要有當(dāng)?shù)氐牡匦螚l件、氣候條件、人口密度、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r等因素。

四、結(jié)語

從上面的數(shù)據(jù)中我們不難發(fā)現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡、人口密度、氣候條件、地理環(huán)境等因素直接導(dǎo)致了我國的房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)在地域上存在著很大的差異性，尤其是西部地區(qū)和東部地區(qū)的差距非常大，中部地區(qū)與東部地區(qū)差距也很大，但略高于西部地區(qū)。

參考文獻(xiàn)

[1]楊國方.基于結(jié)構(gòu)和區(qū)域差異分析的房地產(chǎn)投資問題研究[D].青島理工大學(xué)，2012.

[2]李嬌，向為民.中國房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)區(qū)域化差異分析[J].統(tǒng)計與決策，2012.