投資性房地產公允價值計量的財務影響研究

【摘要】近年來，國際會計準則及美國等一些市場經濟發達國家的會計準則，紛紛將公允價值作為重要的計量屬性加以運用。我國企業會計準則正逐步與國際財務會計準則趨同，新會計準則中引入了公允價值計量方法，其中投資性房地產在滿足一定條件的情況下允許采用公允價值計量，可以更真實反應企業的現狀，能為財務報表使用者提供更有價值的信息。并且在我國房地產價值攀高的時候，這無疑會增加企業的當期凈資產，然而這樣一個對企業有利的政策實施以后，有不少上市公司對投資性房地產對投資性房地產運用公允價值計量模式采取了回避的態度。

【關鍵詞】投資性房地產 公允價值 財務影響

一、投資性房地產與公允價值計量模式的概述

（一）投資性房地產的基本概念

房地產是指房屋和土地及其產權的總稱。隨著我國房地產市場的不斷發展，房屋交易也日趨活躍，企業持有的房地產，除了自身的生產經營活動以外，出現了將房屋用于賺取租金或增值收益的活動，形成了投資性房地產。

（二）公允價值計量模式的概述

公允價值亦稱公允價格、公允市價，“指在一項公平交易中，熟悉情況、自愿的雙方交換一項資產或清償一項債務所使用的金額。在公允價值計量下，負債和資產按照在公平交易中，對市場情況熟悉的交易雙方自愿進行資產交換或者債務清償的金額計量。”

（三）投資性房地產采用公允價值計量模式的必要性和可能性

1.投資性房地產采用公允價值計量具有必要性。投資性房地產性質特殊，與一般的固定資產和無形資產不同，投資性房地產的價值經常并不隨著時間的推移而逐漸遞減，相反，其價值往往逐漸增加。如果采用成本模式進行后續計量，投資性房地產的賬面價值將不能如實地反映其真實市場價值。只有采用公允價值模式，才能更好地反映投資性房地產的市場價值和盈利能力。

2.投資性房地產采用公允價值計量具有可能性。市場經濟的不斷發展，使得越來越多的房地產有了活躍的交易市場，活躍市場的交易價格為公允價值計量提供了良好的參考價格，有利于公允價值的應用范圍進一步擴大。財政部在2014年1月26日發布了《企業會計準則第39號一一公允價值計量》，為公允價值的應用提供具體操作指南，改善以前公允價值計量不一致的狀況，規范企業公允價值計量和披露，有利于正確和全面地使用公允價值。

二、我國上市公司投資性房地產公允價值計量的現狀

從2007年準則實施以來，我國上市公司采用公允價值對投資性房地產進行計量的比例非常小，比例小于10%，從而可見上市公司采用公允價值計量屬性的積極性并不高。投資性房地產公允價值計量模式運用效果與預計的相差甚遠，究其原因是有多方面的。

三、上市公司采用公允價值計量的財務影響

（一）投資性房地產公允價值計量改善了上市公司財務狀況

在投資性房地產會計準則下，企業可以自己選擇投資性房地產后續計量模式。如果企業選擇成本模式對投資性房地產進行后續計量，按投資性房地產的成本確認賬面價值，若投資性房地產增值，則公司可以選擇將部分利潤隱藏起來。如果企業選擇公允價值模式進行計量，會在資產負債表日以投資性房地產的公允價值調整資產負債表賬面價值，使企業資產的賬面價值增值，將企業所持有的投資性房地產的隱性增值收益釋放出來，增加了資產總額，降低資產負債率，提高企業的償債能力。

（二）投資性房地產公允價值計量使財務數據波動不可預見性增強

投資性房地產公允價值變動損益的大幅增長依賴于房價的上漲，促使公司凈利潤快速增長；相反，如果房價沒有顯著變化或下跌，則會導致公司后期業績下滑。再者，近幾年來受到國家的宏觀調控影響，房地產市場不再呈現出前幾年繁榮的景象，房地產價格波動變化較大，采用公允價值計量的投資性房地產的價值可能會縮水，從而導致企業業績下滑，這樣會使得上市公司的業績波動較大。

四、建議

（一）加強信息披露

對于該類上市公司，應該對投資性房地產公允價值計量的信息披露予以加強。對于投資性房地產的相關信息，要結合表內披露和表外披露，強調兩者間的勾稽關系。表內披露投資性房地產的資產負債表日的價值，表外披露投資性房地產的功能用途、初始成本、使用狀態、公允價值計量引起的當期賬面價值的變化情況、公允價值的確定方法及理由依據等。

（二）制定配套稅收政策

國家稅務總局于2007年7月頒布《關于執行〈企業會計準則〉有關企業所得稅政策問題的通知》（財稅[2007]80號），其中規定：企業以公允價值計量的金融資產、金融負債以及投資性房地產等，持有期間公允價值的變動不計入應納稅所得額，在實際處置或結算時，處置取得的價款扣除其歷史成本后的差額應計入處置或結算期間的應納稅所得額。這項政策具有很好的鼓勵效應，相關部門應制定更多的有利政策，從而更好地推動公允價值在實際中的應用，給企業減輕稅務負擔；避免企業為避稅而傾向于繼續使用歷史成本計量模式。

（三）企業降低公允價值計量成本

企業應加大對公允價值相關信息的收集力度，從而減少獲取公允價值的信息成本。為獲取公允價值的有關信息，應根據具體業務類型，建立容量大、時效性強且與企業相關的公允價值信息數據庫，及時更新房地產市場的有關信息，以方便財會人員在計量公允價值時能夠選擇合適的比較對象，準確評估企業投資性房地產的公允價值。

參考文獻

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作者簡介：秦玉，女，漢族，就讀于西南財經大學會計學院，研究方向：財務管理。