如何應對房地產企業財務風險

何煥珍

【摘要】近年來，我國房地產開發企業迅猛發展，房地產行業資產規模迅速擴張。但隨著國家逐步加強對房地產行業的宏觀調控，房地產開發企業的財務風險逐漸加大，財務風險管理成為房地產企業亟待解決的重要問題。

【關鍵詞】財務風險 房地產 問題 措施

房地產企業作為資金密集型行業，具有投入大、周期長、收益高、風險大的特點。經過十余年的快速發展，我國房地產企業獲得了高額的利潤與巨大的發展。但隨著國家產業政策調整，銀行信貸資金減少，房地產市場開始出現分化，房地產企業也積累了巨大的財務風險。2013年底，商務部研究院信用評級與認證中心與《經濟參考報》聯合發布的《中國非金融類上市公司財務安全評估報告》披露，房地產行業已連續多年位居財務風險最高行業之首。如何有效防范和降低財務風險，實現持續、穩定發展已成為很多房地產企業迫切需要解決的問題。筆者作為一名執業注冊會計師，在對多家房地產企業進行審計后對此問題的重要性具有深刻的理解，希望通過本文與各位同行就如何應對房地產企業財務風險問題進行討論研究。

一、房地產企業財務風險概述及分析

財務風險是指房地產企業在經營活動中，由于各種宏觀與微觀因素的存在，企業的實際收益與預期收益發生偏離蒙受意外損失的可能性，主要包括償債風險、籌資風險、利率風險、通貨膨脹風險、市場風險等。近年來，隨著我國經濟進入調整、穩定發展期，貨幣信貸投放速度趨緩，支持房地產業快速發展的資金來源有所減少，稅收、土地、金融政策改革的逐步落實，加之過去多年量價快速增長使得需求透支，房地產行業面臨的財務風險不斷加大。

（一）宏觀因素分析

與其他行業相比，由于房地產企業具有社會關注度高、資金投入大、回收速度慢、資產變現能力差等特點，受到國家產業、稅收、金融政策的影響更大，面臨的各種意外因素也更多。但很多房地產企業特別是中小房地產行業對國家政策以及市場供求的變動缺乏預見或認識不足，認為房地產作為我國經濟發展的支柱行業，會一直得到政府政策的扶持，在人民生活水平不斷提高的情況下存在大量改善居住條件的剛性需求，即使出現國家政策調整、泡沫增加等情況，也不會對企業發展產生重大影響。正是在這一慣性思維下，很多房地產企業對我國政府近年來出臺的一系列政策（例如提高土地出讓金、調高存款準備金率、房產稅改革試點、在房價增長過快的某些城市實行限購等）缺乏事前準備，對其不利影響估計不足，導致企業經營出現嚴重困難。

（二）微觀因素分析

1.過分利用財務杠桿，資產負債率過高。我國房地產企業籌資渠道狹窄，特別是中小房地產企業，銀行貸款往往是其籌資的主要來源。即使是已經上市的大型房地產公司，負債比重增長也很快。根據2013年70家上市房企披露的年報，其負債總額為1378.62億元，較2012年1118.48億元約上漲23.26%。在銷售順暢、能夠盈利的情況下，企業負債比例越高，財務杠桿發揮的作用越大，利潤的增長幅度會越大。但在目前房地產市場泡沫加劇、有價無市的背景下，房地產企業銷售下降、虧損可能性增加的情況下，過高的資產負債率會導致極高的財務風險。

2.缺乏系統的財務風險預警與管理體系。由于房地產經營活動非常復雜，經營者對房地產行業的市場發展很難充分把握，對資金的籌集、運用、收益分配等各環節出現的問題也常常無法準確事前預測。管理者與財務人員對財務風險危害的認識與了解不足，風險防范意識不強。即使在出現某些風險預兆的情況下，由于缺乏可以量化的檢測指標，完全依靠財務人員和管理者的主觀判斷，無法精準進行量化分析。

3.房地產開發項目開發周期長，涉及部門和環節多，從土地獲得、市場調研，投資決策、建設施工，到銷售推廣、物業管理，涉及規劃、國土、建設、環保等多個政府部門，資金回籠速度慢，一旦出現資金供應斷裂就會帶來嚴重后果。

4.內部控制問題往往在房地產企業的高額利潤面前被忽視，但目前我國房地產企業也存在著治理機構不完善、資金管理存在較多漏洞、收入成本核算不合理、工程項目管理風險大、審計監督流于形式等問題，一旦企業經營出現問題，收入與利潤下降，這些問題就會集中爆發出來。

二、應對房地產企業財務風險的措施

（一）通過多種渠道融資，減少對銀行貸款的依賴

在銀根緊縮的情況下，企業應大力拓展多元化融資渠道。首先，為降低不能按期償債的風險，企業應盡量擴大權益性融資比重，比如股權合作、投資合作、權益包銷等；其次，有條件的企業應盡量通過發行債券、預售按揭貸款、商業信用等方式籌資；最后，在還款時間方面，要注意短期、中期和長期均衡安排，避免還債期過于集中和還款高峰過早出現。

（二）增強財務風險意識，提高財務管理水平

財務人員要不斷提高自身的綜合素質和財務管理水平，學會對資產負債表、現金流量表、利潤表、所有者權益變動表的分析利用，改變以往依靠經驗或者主觀判斷進行決策的習慣，根據企業客觀情況和外部環境做出科學合理的判斷和決策。房地產企業在施工前，要對房地產項目的成本、資金運作、效益回報率等方面做細致的財務預算，事先進行成本預測、事中進行成本計量、事后進行成本分析評價，對各項成本指標進行預測和分解，將成本控制在最小范圍，減少企業的成本消耗。

（三）不斷完善公司內控體系

有效的治理結構是決定公司正常運轉和健康成長的基礎，是內部會計控制制度的組織保證。首先，要設立內部審計、稽核等專門的監督機構。要以制度約束人，強化責任追究制度，確保內部控制工作真正得到全面落實。其次，要持續推行內部控制制度建設。構建規范化的內部控制體系，對業務流程進行梳理，編寫崗位職責說明書、制作關鍵業務流程圖、制定和完善相關控制的管理制度，實現管理系統化、程序化，使工作環節、業務步驟清晰可見，順暢運轉。應以防范風險為目的，將內部控制工作融入日常經營管理過程中。

（四）建立有效的風險預警機制

在日常經營活動中，企業要注意通過風險預警機制對生產經營活動進行分析計量，結合實際情況分析存在的問題；在出現可能危害企業財務狀況的情況時，風險預警機制要及時發出警告，提醒經營者及時采取應對措施，并根據診斷結果做出相應的措施，使企業重新回到正常的運作軌道。

（五）建立和完善預算編制與執行制度

房地產企業應通過建立完善動態的財務預算，科學、合理地掌控各開發項目可行性研究、土地招拍掛、施工、銷售等階段的推進程度，加快經營資金周轉與回籠，增強公司對資金風險的可預見性和承受能力，實現開發項目資金風險承受與資源價值創造的最佳結合，有效規避資金管理的風險。

三、總結

在市場競爭日益激烈，政策壓力越來越大的背景下，房地產企業要提高風險預防意識，不斷加強內部控制，降低企業成本，加強預算管理，提高企業競爭力，確保企業的可持續發展。

參考文獻

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