芻議物業設備設施管理的研究

曹維清

引言：文章指出了當前物業管理中所存在的問題，并對所存在的問題提出了自己的看法和建議。

一、物業設備設施管理的特點

概括來講，物業設備設施管理具有以下幾個特點：

1、關系到業主的最根本利益。物業設備設施的產權屬于全體業主，資產絕對值很大，視物業規模和檔次不同，多則數億元，少則幾百萬上千萬元，對于高層高檔寫字樓而言，設備設施占總投入的1/4-1/3。物業的正常使用決定于設備設施的正常運行，管理如不到位，不僅影響設備設施的使用壽命，更會影響整個物業的使用功能，甚至造成隱患和事故，最終影響物業的保值升值。

2、技術性強。隨著技術全面進步，越來越多的高科技設備設施被應用到物業建筑中，門類繁多，涉及專業面廣。通常的物業都具有供配電系統、給排水系統、通風空調系統、消防自動報警系統、消防滅火系統、交通（電梯）系統、自動化控制系統、保安監控系統（含各類門禁識別系統）、樓內綜合布線系統、通信系統、停車場管理系統以及有線電視系統等，而一些新型的高科技智能化物業，如北京的奧運鳥巢、水立方等，更是應用了最先進的科技成果。盡管物業管理仍具有勞動密集型的特征，但是物業設備設施的管理卻越來越顯示出技術密集型的趨勢。正因如此，物業設備設施管理成為物業管理最本質、最需專業技術的核心內容。

3、是“顯性服務”的基礎。目前，很多物業企業由“管理公司”更名為“服務公司”，并在形象禮儀、保潔綠化、客戶服務等“顯性服務”方面下足功夫，突出“為業主服務”的宗旨，應該說，這是一種企業經營定位方面的進步。但要看到，安居才能樂業，為業主的“安居”提供保障，是物業服務企業責無旁貸的義務，而物業設備設施的安全正常運行，是“安居”的前提和保障，是物業服務的底線。盡管這項工作不為多數業主所常見，具有“隱性管理”特點，但只有做好此項工作，其他各項“顯性服務”才有意義。換言之，物業設備設施管理的水平從根本上決定了物業公司的管理水平和服務水準。

4、要求有可繼承性和可延續性。一棟物業使用壽命少則四、五十年，長則上百年，即使由一家物業服務公司長期管理，也需要幾代人的銜接，而且隨著物業管理的市場化和招投標制度的實施，物業服務公司的更換成為常態。在此情況下，設備設施的管理就要求具有很好的可繼承性和可延續性，由此也決定了物業管理的指導思想必須具有長期性、連續性和可繼承性。

二、當前物業設備設施管理中存在的問題

作為相對新生的事物，目前物業設備設施管理還存在著許多不完善的地方，尤其在資源、人才、技術和管理模式方面，與國外還有一定差距。

1、重運行維修，輕預測保養。相當一部分物業服務企業還屬于“看守型”操作，重視運行維修，輕視日常保養，更少考慮“預測和預防”。這種“維持型”管理，不僅對設備設施的壽命影響很大，損害業主切身利益，而且增加事故隱患，增大經營風險，弱化企業自身技術實力，對物業服務公司也是一種根本性損失。這里面固然有業主對物業使用的短期思維和物權多元化的因素，但是也反映出部分物業服務企業“綜合經營成本意識”淡薄，缺乏深化管理的意識，實際上也是對服務責任的漠視。

2、專業人才匱乏，技術力量相對薄弱。物業管理屬于微利行業，與建筑、房地產業相比，同類型人員的收入普遍偏低，專業技術人員差距更大。同時，受資源和認識水平的制約，除少數物業服務企業外，在人才培養方面投入明顯不足，使得技術隊伍不穩定，難以吸引高素質人才。有資料顯示，物業服務企業中工程技術人員流動率高達35%—50%。人員構成上，本科以上學歷人員比例僅為百分之幾，主要是操作層面為主導，技術管理層面相對弱化。如果這種專業技術弱化的趨勢繼續下去，不重視和不強化對各專業系統的技術指導和系統控制，那么隨著“三高建筑”（高層、高檔次和高科技）的不斷興建，各類復雜的技術問題將會成為矛盾焦點，并成為制約物業管理行業發展的瓶頸。

3、認識相對滯后，粗放式管理仍較普遍。不少物業服務企業對物業設備設施管理的認識，僅停留在“只要無故障、開得動就行”的層面上，并沒有認識到物業設備設施管理的服務對象是人，更沒有意識到良好的物業環境品質（即各種物業設備設施的運行效果）才是物業設備設施管理的最高工作目標。由此使得管理粗放，表現為制度不健全、臺帳檔案不完整、監督檢查不到位、作業指導不明確等，而且設備技術落后，甚至還存在著手工作坊式的作業方式。同時，專業的技術培訓缺乏，無論內容上還是形式上，都滯后于物業設備設施管理的發展形勢。

4、法律法規建設滯后。目前，物業管理的相關法律法規還很不健全，這使得物業設備設施的管理缺乏完善的專業法規的硬性約束，也使得日常管理中遇到的許多問題久拖不決。《物業管理條例》及各地方貫徹細則的出臺，對這一問題的解決起到了積極的推動作用，但是要解決設備設施管理中的深層次問題，還需盡快制定物業設備設施管理的專項法規、管理規程和技術標準。

三、做好物業設備設施管理的幾點建議

設備設施管理是物業管理的重中之重，應著重做好如下幾方面工作：

1、加強相關培訓，切實提升認識水平和技術水平物業設備設施管理的服務水平問題，關鍵是各級人員對服務標準的理解問題。例如，防火卷簾門的功能是在火災時自動降落，阻斷火勢蔓延，因此不能有物品阻擋其下落。但實際管理中經常發現防火卷簾門下堆放物品或無指示標識，原因就在于管理人員或巡查人員對其作用不甚了解。再比如，一些開關和閥門正常運行的狀態或開或閉，如果混淆就會影響使用，站在維修人員和巡查人員的角度就會發現，如果不標示出工作狀態的開關位置，那么檢修時就可能誤操作，日常巡檢時就無法判斷是否正常，這時就會將標識細化。所以，設備設施的管理好壞，很多時候受認識深度的限制。

2、著眼于工作效率和服務質量，實現設備設施運行科學化管理實現設備設施運行科學化管理，就是通過科學的管理規程和適宜的技術手段，以盡可能低的管理成本，實現設備的安全、高效運行。

3、貫徹預防為主思想，做好設備設施的系統化保養

“保養重于維修”，任何故障都有一個從小到大積累的過程，許多重大事故都是由細小問題引起，如電源線壓緊螺絲松動導致局部過熱引發停電、失火或者燒毀設備等。

設備設施的保養重在系統化、常態化，要加強計劃管理，尤其要抓好三個環節：1是設備臺帳的建立與維護。建立臺帳的原則是帳實相符，原先有臺帳的，也要由專業技術人員進行實地核查，對不符之處做出修改；而設備臺帳缺失，或新增、更換設備的，則要通過現場逐個檢測，重新建立臺帳。臺帳維護重在即時更新，如實反映設備設施的實際狀況。2是保養計劃的制定。要根據設備設施的性能、運行狀況、新舊程度、使用環境和使用要求、歷史維修保養記錄等，以“確保運行、預防故障、經濟高效”為原則，制定針對性的保養計劃。3是原始保養記錄的建立與保存。保養要嚴格按計劃執行，規范填寫相關記錄并妥善保管。 上述三個環節相互聯系，構成一個可以互相印證的整體。要確保有設備必有臺帳，有臺帳必有保養計劃，有保養計劃必有原始保養記錄，有記錄必有實際作業。這樣，對設備設施日常保養工作的監督檢查就可從任何一個環節入手。

4、不可忽視對外包服務的質量管理

當設備設施維護項目超出企業自身技術實力時，物業服務企業一般會將其交由第三方的專業公司來完成。這種外包服務本身是一種優勢互補、資源共享的業務協作方式，有利于社會資源的優化配置。

參考文獻

[1]胡百駒，高層建筑物業設備管理，2005，10.

[2]張建芳，物業管理企業與業主委員會在設備管理中的協調關系，2006，11.

（作者單位：上海寶房集團大樓物業管理有限本公司）