養(yǎng)老公寓企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略研究

屈泱

[摘 要]本文以養(yǎng)老公寓為研究對象，從宏觀和微觀的角度，分析了養(yǎng)老公寓行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、養(yǎng)老需求以及影響其發(fā)展的主要因素，最后提出了發(fā)展養(yǎng)老公寓企業(yè)的戰(zhàn)略措施，包括強(qiáng)化政府主導(dǎo)作用、加強(qiáng)空間布局建設(shè)、規(guī)范行業(yè)培訓(xùn)標(biāo)準(zhǔn)、制定合理的價格策略等。

[關(guān)鍵詞]養(yǎng)老公寓；需求；發(fā)展戰(zhàn)略

[中圖分類號]F276.4 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼] A [文章編號] 1009 — 2234（2014）09 — 0113 — 02

一、引言

目前，我國人口老齡化形勢非常嚴(yán)峻，根據(jù)我國老齡委公布的《中國老齡事業(yè)發(fā)展報告（2013）》中的數(shù)據(jù)顯示，〔1〕預(yù)計到2013年，我國老年人口的數(shù)量將突破2億，其老齡化水平將達(dá)到14.8%，而且該報告中稱這一數(shù)據(jù)將在未來呈現(xiàn)明顯的上升趨勢。如此龐大的老齡人口使得全社會面臨了嚴(yán)重的養(yǎng)老問題，同時給老年人的子女帶來了諸多的生活壓力，再加上我國的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)施匱乏，不足以滿足老年人養(yǎng)老的需求，所以興建養(yǎng)老機(jī)構(gòu)——養(yǎng)老公寓是未來解決老年人問題的一大重要舉措。而且養(yǎng)老公寓的興起被很多地產(chǎn)開發(fā)商視為地產(chǎn)界中一新的利潤源泉，并投入了大量的資金對其進(jìn)行開發(fā)建設(shè)和管理。然而，養(yǎng)老公寓在我國的發(fā)展時間較短，許多開發(fā)商對該領(lǐng)域的開發(fā)經(jīng)驗不足，因此養(yǎng)老公寓企業(yè)在發(fā)展過程中遇到了許多的發(fā)展問題。由于養(yǎng)老公寓的發(fā)展還處在探索階段，往往會出現(xiàn)顧此失彼的經(jīng)營問題，如一些高端的養(yǎng)老公寓只是一味的去追求養(yǎng)老公寓的豪華設(shè)施設(shè)備建設(shè)，卻忽略了老年人的心理需求，缺失了對老年人的細(xì)心呵護(hù)，從而造成了“金玉其外敗絮其中”的這樣局面。對此，本文以某養(yǎng)老公寓企業(yè)為研究對象，運用PEST理論，分析養(yǎng)老公寓企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、養(yǎng)老需求以及影響其發(fā)展的主要因素，提出適合當(dāng)下環(huán)境的養(yǎng)老公寓的發(fā)展戰(zhàn)略措施。

二、養(yǎng)老公寓發(fā)展現(xiàn)狀及養(yǎng)老需求分析

（一）養(yǎng)老公寓發(fā)展現(xiàn)狀

筆者通過實地調(diào)查訪問發(fā)現(xiàn)，目前，養(yǎng)老公寓行業(yè)的發(fā)展存在著如下問題：

1.政府支持力度不夠

養(yǎng)老公寓的良好可持續(xù)發(fā)展離不開政府的大力支持〔2，3〕。目前，政府在應(yīng)對老年人養(yǎng)老問題方面推出了一些相關(guān)政策，在《老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》當(dāng)中明確規(guī)定地方政府大力扶植社會養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)，卻未明確具體的鼓勵措施和優(yōu)惠方案。在一些相關(guān)的文件當(dāng)中也僅僅是規(guī)定了對新建養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位的一次性補貼金額，然而，沒有規(guī)定對養(yǎng)老公寓企業(yè)在后續(xù)發(fā)展過程中給予一定的補貼，這對于養(yǎng)老公寓企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展存在很大的不利。

2.融資渠道單一

經(jīng)營養(yǎng)老公寓是一項長期的項目，回報期比較長且回報資金小，而且投資數(shù)額較大，因此一般的金融機(jī)構(gòu)不太愿意對養(yǎng)老公寓項目做貸款和擔(dān)保。建設(shè)養(yǎng)老公寓所需的資金來源大部分為個人投資，投資者為了能維持一定的利潤，會降低養(yǎng)老公寓的服務(wù)水平，使得老年人得不到應(yīng)有的護(hù)理，從而導(dǎo)致養(yǎng)老公寓的入住率持續(xù)偏低，利潤持續(xù)較少，造成了惡性循環(huán)。

3.布局和檔次不合理

經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前，養(yǎng)老公寓在布局和檔次方面存在著不匹配的問題。檔次高端的養(yǎng)老公寓一般都設(shè)在城市郊區(qū)，雖然環(huán)境優(yōu)越，活動空間大，但是地處偏僻，不利于老年人與親人的接觸；而檔次一般的養(yǎng)老公寓大多設(shè)立在城市里的居民樓房當(dāng)中，雖然便于親人的探訪，卻因為空間的局限，給老年人的生活造成很大的不便。而且檔次偏低的養(yǎng)老公寓往往配套設(shè)施不齊全，僅有的設(shè)施和設(shè)備也未能滿足老年人的生理和心理需求，與實際意義上的養(yǎng)老公寓相差甚遠(yuǎn)。

4.內(nèi)部管理不規(guī)范以及從業(yè)人員素質(zhì)偏低

大多數(shù)養(yǎng)老公寓名為出于對老年人人身安全的考慮，嚴(yán)格控制老年人的行為活動，限制老年人與外界的接觸，實為是逃避承擔(dān)責(zé)任的表現(xiàn)。老年人是一個特殊的群體，其子女不在身邊，更加渴望能與外界進(jìn)行更多的溝通以排解心中的孤獨感，養(yǎng)老公寓限制老年人與外界接觸的這種做法是對老年人的身心健康造成很大的損害。而且從事該行業(yè)的服務(wù)人員大部分沒有接受過正規(guī)培訓(xùn)的下崗工人和臨時工，只是機(jī)械般的完成照顧老年人的日常生活，更有甚者會對老年人進(jìn)行折磨。這般的內(nèi)部管理和服務(wù)是很難贏得顧客的歡迎。

（二）養(yǎng)老需求分析

入住養(yǎng)老公寓作為一種新型的老年人養(yǎng)老模式，對于大多數(shù)老年人來講是不愿意接受的現(xiàn)實，我國的老年人一直以來都是以家庭養(yǎng)老為主。〔4〕大多數(shù)的老年人并不愿意去入住養(yǎng)老公寓進(jìn)行養(yǎng)老，這一比例占到了75.6%，而表示愿意入住養(yǎng)老公寓養(yǎng)老的老年人只占到了4.2%，余下的老年人對于入住養(yǎng)老公寓養(yǎng)老的態(tài)度并不明確。因此，老年人選擇去養(yǎng)老公寓養(yǎng)老還是極為少數(shù)，大部分都要依靠子女來養(yǎng)老。出現(xiàn)這種局面的主要原因還是因為我國是一個傳統(tǒng)的家庭式觀念，老年人對于“養(yǎng)兒防老”的傳統(tǒng)思想根深蒂固，老年人認(rèn)為子女將他們送入養(yǎng)老公寓養(yǎng)老是不孝順的行為，也讓自己顏面無光。

經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在年齡層方面，高齡層的老年人會比中低齡層的老年人表現(xiàn)出更加愿意去養(yǎng)老公寓養(yǎng)老的意愿。根據(jù)年齡從低到高排列，表示很想去養(yǎng)老公寓的老年人的比例分別為3.1%、5.4%和7.5%。出現(xiàn)這種局面的原因主要是因為高齡層的老年人在生活自理方面要比中低齡層的老年人弱一些，而且家人的對其照顧能力也相對比較弱。由此可以可出，老年人對養(yǎng)老公寓的需求會隨著年齡的增加而成上升趨勢。

三、影響?zhàn)B老公寓企業(yè)發(fā)展的主要因素分析

（一）市場需求因素

在前文已經(jīng)分析到，我國的老齡人口化將越來越嚴(yán)峻，解決養(yǎng)老問題已經(jīng)迫在眉睫。雖然目前大部分的老年人都不太愿意入住養(yǎng)老公寓來為自己養(yǎng)老，但是隨著我國改革開放的深入，新潮思想的沖擊已使人們對“養(yǎng)兒防老”等傳統(tǒng)觀念發(fā)生著改變，老年人也逐漸的意識到自己的子女在社會生活壓力的艱巨性，因此那些原本不愿意入住養(yǎng)老公寓養(yǎng)老的老年人將會選擇入住養(yǎng)老公寓以便減輕子女的生活壓力和安度晚年。由此可以看出，消費者對養(yǎng)老公寓的需求就會逐漸上升，其潛在的市場將會是非常巨大。

（二）區(qū)位因素

區(qū)位因素通常包括地理位置、交通條件和周邊環(huán)境。養(yǎng)老公寓的地理位置的優(yōu)劣對其有著重要的影響作用，若養(yǎng)老公寓建設(shè)在離市區(qū)較近或在市區(qū)之內(nèi)的，這樣便于親人的探訪，同時生活需求也容易得到滿足，使老年人得到更好的照顧。交通設(shè)施的便利性也是直接影響著養(yǎng)老公寓可持續(xù)發(fā)展的一個重要因素，若養(yǎng)老公寓處在道路路面狀況良好且有公交站的位置，則便于老年人的出行活動。同樣，養(yǎng)老公寓的周邊環(huán)境也成為了吸引老年人入住的一個因素，對偏好社交活動的老年人來講，周邊環(huán)境若能提供其日常的社交服務(wù)活動，〔5〕使其有更多的娛樂性，那么老年人會更愿意入住該養(yǎng)老公寓。

（三）服務(wù)水平因素

擁有良好的服務(wù)水平的養(yǎng)老公寓往往比同類具有更強(qiáng)的競爭力。服務(wù)水平主要體現(xiàn)在設(shè)施設(shè)備、護(hù)理人員的服務(wù)態(tài)度以及公寓管理制度。養(yǎng)老公寓的設(shè)施設(shè)備應(yīng)該要達(dá)到便于老年人的生活行為和特征的要求，如在床頭設(shè)立呼叫式按鈴、〔6〕在廁所內(nèi)設(shè)置欄桿扶手等。護(hù)理人員的服務(wù)態(tài)度對養(yǎng)老公寓的發(fā)展也起著非常主要的影響作用，照顧老年人的日常生活是一件非常繁瑣的事情，因此必須要求護(hù)理人員要有足夠的耐心來對待老年人，能使老年人感受到家庭般的溫暖。管理制度的好壞同樣影響著養(yǎng)老公寓的長期發(fā)展，完善的管理制度是一個企業(yè)發(fā)展必不可少的重要因素。

（四）價格因素

入住養(yǎng)老公寓的老年人大部分已從工作中退休或者已失去勞動能力，在經(jīng)濟(jì)來源方面較為拮據(jù)且單一，絕大多數(shù)的老年人都是要靠養(yǎng)老金來維持日常生活，因此養(yǎng)老公寓的定價方面在考慮自身利潤的同時，要考慮到老年人的經(jīng)濟(jì)承受能力。價格過高，除了一部分具有富裕家庭的老年人能支付費用之外，絕大部分的老年人都會對此望而卻步，使養(yǎng)老公寓失去了消費者。〔7〕然而，價格過低，則會使養(yǎng)老公寓入不敷出，以降低服務(wù)水平來維持公寓的日常運營，那么老年人就會得不到很好的照顧，同樣會使養(yǎng)老公寓失去競爭力。

四、養(yǎng)老公寓企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略措施

根據(jù)前文分析，筆者在此提出了如下養(yǎng)老公寓企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略措施：

（一）強(qiáng)化政府主導(dǎo)作用

養(yǎng)老問題如今已經(jīng)成為一個社會性問題，政府在此應(yīng)起到主導(dǎo)性作用，給予興辦養(yǎng)老公寓的開發(fā)商全方位的大力支持。當(dāng)前，政府要保證經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會發(fā)展的協(xié)調(diào)和諧，因此在做總體規(guī)劃時，需將養(yǎng)老公寓的發(fā)展歸入其中。同時，地方各級政府要做好相關(guān)政策的保障，在實行行政監(jiān)督的同時，給予養(yǎng)老公寓在稅收、貸款等方面的優(yōu)惠政策。

（二）加強(qiáng)空間布局建設(shè)

在空間布局建設(shè)上，需要考慮一個層次遞減感，以城區(qū)為中心，向城區(qū)周邊輻射。優(yōu)先考慮交通便捷、靠近商業(yè)區(qū)的位置；〔8〕第二順位應(yīng)考慮的是具有良好活動場所、空氣清新的城郊區(qū)域以便老年人能享受優(yōu)良的生活。這樣的布局可以為老年人提供統(tǒng)一、周到的服務(wù)，同時又便于親人的來訪照顧，達(dá)到合理配置資源的目的。

（三）規(guī)范行業(yè)培訓(xùn)標(biāo)準(zhǔn)

目前，養(yǎng)老公寓的這種養(yǎng)老模式在我國還是一個新興的行業(yè)，公寓的管理者對于該方面的培訓(xùn)模式缺乏統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，〔9-10〕以至于從業(yè)的服務(wù)人員的資格參差不齊，導(dǎo)致無法達(dá)到細(xì)心照顧老年人的目的。因此，養(yǎng)老公寓要實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，就必須制定統(tǒng)一的行業(yè)培訓(xùn)標(biāo)準(zhǔn)，來規(guī)范從業(yè)人員的行為和準(zhǔn)則。

（四）制定合理的價格策略

在物價局的監(jiān)督之下，養(yǎng)老公寓應(yīng)依據(jù)房間和床位檔次的不同來制定合理的價格，對老年人的經(jīng)濟(jì)承受能力做一個全面的審查，以確定老年人的經(jīng)濟(jì)能力適合于什么樣的房間和床位。同時要保證，服務(wù)人員對于支付不同價位的老年人要有相同的服務(wù)水平以此來保證老年人心理上的平衡。

〔參 考 文 獻(xiàn)〕

〔1〕2010年第六次全國人口普查主要數(shù)據(jù)公報（第1號）〔R〕. 中國國家統(tǒng)計局， 2011： 44-46.

〔2〕李志宏.關(guān)于老齡政策制定和實施中幾個問題的思考〔EB/OL〕： blog. sina. com. cn， 2008.

〔3〕Roson I. The Social Context of the Aging self 〔J〕.The Gerontologist，1973，13：82-87.

〔4〕白秀娜.老年住宅市場需求分析與開發(fā)對策的研究〔D〕：吉林大學(xué)，2008.

〔5〕韓蕾.老年公寓需創(chuàng)新運營〔J〕.城市開發(fā)，2013，14： 86-87.

〔6〕王尚華，宋宇坤，劉毅.論養(yǎng)護(hù)醫(yī)“三位一體”綜合性老年公寓的實施策略——以黑龍江省為例〔J〕.商業(yè)經(jīng)濟(jì)，2014，04： 15-16.

〔7〕談華麗.我國城市老年公寓發(fā)展勢在必行〔J〕.城鄉(xiāng)建設(shè)，2007，11：57.

〔8〕柳林會.老年公寓開發(fā)模式建議〔J〕.住宅科技，2005，（05）：40-42.

〔9〕鄒益民，孔慶慶.歐美國家老年公寓的成功經(jīng)驗對我國的啟示〔J〕.商業(yè)研究，2008，（03）：193-196.

〔10〕關(guān)于中國老年公寓養(yǎng)老發(fā)展的幾點思考〔EB/OL〕.

http：//wenku.baidu.com/view/96c5fe5e312b3169a451a410.html，2011.〔責(zé)任編輯：陳玉榮〕