淺析房地產企業土地增值稅的納稅籌劃方法

楊秀瓊

摘要：本文從分散收入的角度闡述了房地產企業土地增值稅納稅籌劃的具體做法，為房地產企業關于土地增值稅的納稅籌劃提供了理論依據。

關鍵詞：納稅籌劃土地增值稅房地產企業

市場經濟的主要特征之一就是競爭，房地產企業要在激烈的市場競爭中立于不敗之地，必須對其生產經營活動進行全方位、多層次的運籌。以最小的投入獲得最大收益，是每個房地產開發企業生產經營的直接動機和最終目的，成本的高低直接影響房地產開發企業的利潤，而影響生產經營成本高低的因素有多個，稅收是其中非常重要的因素。

現行房地產行業主要繳納的稅種有營業稅（5%）、土地增值稅（30%-60%）、企業所得稅（25%）以及城建稅和教育費附加（1%-7%）等，土地增值稅在稅費支出中占有很大的比重。所以，合理有效的進行土地增值稅的納稅籌劃對房地產企業有著至關重要的影響。

在確定土地增值稅稅額時，很重要的一點便是確定增值額。增值額是納稅人轉讓房地產所取得的收入減去規定扣除項目金額后的余額，因而納稅人轉讓房地產所取得的收入對其應納稅額有很大影響。如果能想辦法使得轉讓收入變少，從而減少納稅人轉讓的增值額，顯然是能節省稅款的。本文就從分散收入的角度來進行房地產企業的納稅籌劃。如何使得收入分散合理合法，是這個方法的關鍵。

一、將可以分開單獨處理的部分從整個房地產中分離

比如房屋里面的各種設施。很多人在售出房地產時，總喜歡整體進行，不善于利用分散投巧，因為這樣可以省去了不少麻煩，但不利于節稅。

假如某企業準備出售其擁有的一幢房屋以及土地使用權。估計市場價值是800萬元，其中各種設備的價格約為100萬元。如果該企業和購買者簽訂合同時，不注意區分這些，而是將全部金額以房地產轉讓價格的形式在合同上體現，則增值額無疑會增加100萬元。而土地增值額使用的是四級超率累進稅率，增值額越大，其適用的稅率越高，相應的應納稅額也就會增大。

如果該企業和購買者簽訂房地產轉讓合同時，將收入分散，便可以節省不少稅款。具體做法是在合同上僅注明700萬元的房地產轉讓價格，同時簽訂一份附屬辦公設備購銷合同。這樣將收入分散進行籌劃，不僅可以使得增值額變小，從而節省應繳土地增值稅稅額，而且由于購銷合同適用0.03%的印花稅稅率，比產權轉移書據適用的0.05%的稅率要低，也可以節省不少印花稅，一舉兩得。

引申：可以應用到房地產開發企業上去。具體做法是，當住房初步完工但沒有安裝設備以及裝潢、裝飾時便和購買者簽訂房地產轉移合同，接著再和購買者簽訂設備安裝及裝潢、裝飾合同，則納稅人只就第一份合同上注明金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營業稅征稅范圍，不用計征土地增值稅。這樣就使得應納稅額有所減少，達到了省稅的目的。

二、設立獨立核算的銷售公司

通過控制和降低房地產銷售時的僧值率來降低土地增值稅負擔的問題，往往局限于要制定稍低的價格。如果房地產開發商將企業的銷售部門分離出來，設立為獨立核算的房地產銷售子公司，則既能夠使房地產企業以較高的價格實現房地產的銷售，同時又能夠合理地降低企業的土地增值稅負擔。

例如，甲房地產開發企業，該企業原計劃以2400元/m2的價格出售5000m2的房產，扣除項目金額為840萬元，增值率為42.86%[（0.24×5000-840）÷840]，企業需繳納土地增值稅108萬元（（0.24×5000-840）×30%），還需要繳納銷售不動產的營業稅60萬元（0.24×5000×5%），城市維護建設稅和教育費附加6萬元[60×（7%+3%）]，印花稅忽略不計，合計繳納稅款174萬元（108+60+6），企業的所得稅前凈利潤為186萬元（0.24×5000-174）。而如果甲企業設立獨立核算的銷售子公司，首先將該商品房以1800元/m2的價格銷售給銷售公司，銷售公司再以2400元/m2的價格對外銷售，則對于甲企業而言，仍然無需繳納土地增值稅，毛利為60萬元[0.18×5000-840]，但是需要繳納營業稅45萬元（0.18×5000），城建稅及教育費附加4.5萬元[45×（7%+3%）]，所得稅前利潤為10.5萬元（60-45-4.5）；其銷售子公司實現銷售毛利300萬元（0.24×5000-0.18×5000），同時需繳納營業稅60萬元（0.24×5000×5%），城建稅及教育費附加6萬元[60×（7%+3%）]，其所得稅前凈利潤為234萬元（300-60-6），甲公司和銷售子公司共計實現所得稅前凈利潤244.5萬元（10.5+234）萬元，通過設立銷售公司比原銷售計劃多實現凈利潤58.5萬元。

引申：在房地產銷售時，不僅可以通過設立銷售子公司來實現納稅籌劃，也可以通過與其他房產銷售公司事先達成一定的協議來進行，通過轉移定價，同樣可以達到比較好的籌劃效果。

三、變房地產銷售為投資

《土地增值稅暫行條例》規定，“對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。”這規定為房地產企業開展納稅籌劃提供了空間。

仍以甲企業為例，甲企業欲出售5000m2的住房給乙企業，如果以2400元/m2的價格直接出售，需要繳納土地增值稅108萬元，繳納營業稅60萬元，城市維護建設稅和教育費附加6萬元。而如果甲企業與購買方以企業達成協議，甲企業先以該房產向乙企業達成協議，甲企業先以該房產向乙企業進行股權投資，稍后再以1200萬元（0.24×5000）的價格向乙企業轉讓該股權，則可以合法合理地免除了60萬元的營業稅和6萬元的城市維護建設稅與教育費附加。同時，為了調動購買方乙企業參與籌劃的積極性，甲企業可以做出一些讓步，給予乙企業一定的利益補償，但是其數額應以甲企業節約的稅款66萬元為限。

四、總結

納稅籌劃是依法治稅的重要內容，它對完善稅法，最大限度地避免和減少稅收違法行為和涉稅犯罪，提高納稅人乃至全民的稅收法律意識，稅收征納雙方加強管理，優化產業結構和資源的合理配置，涵養稅源，促進國民經濟的良性發展等都有重要的意義。

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