南京市二手房定價模型及其應用

●周洪偉

南京市二手房定價模型及其應用

●周洪偉

二手房交易的市場在我國起步還是比較晚的，但其發展十分迅速。南京作為一個中等規模城市，在最近幾年，二手房交易量及在樓市的總交易量占的比重也越來越高。在二手房的交易中，交易價格也越來越引起南京市民以及各界人士的關注；另外二手房本身又具有不同于新建商品房的許多特征，使二手房交易環節以及流程更加繁瑣和復雜。所以，需要對南京二手房價格評估的諸多因素進行系統分析，在準確把握南京房地產市場走勢的情況下，恰當選用評估方法，以期得出公正合理的估價結果。

二手房 影響因素 模型 應用

影響二手房價格的因素有很多，并且錯綜復雜。正確分析并掌握各種影響二手房價格的因素是進行合理定價的基本前提。粗略分析，主要的影響因素有以下幾個方面：（1）經濟環境因素。經濟因素主要包括經濟狀況、房地產市場行情及市場供求狀況等。其中尤以市場供求狀況對房屋的價格影響最大。當在某一地方房屋需求大于供應量時，房屋價格就會上漲；相反，當房屋供大于求時，房屋價格就會降低。同時，國家宏觀調控和抑制房價的政策和手段也會對二手房價格產生一定的影響。（2）區位因素。房屋的地理位置是決定房屋價格的重要影響因素之一。被估價房屋的地理位置的優劣是由它所屬地段的多種因素共同決定的。在城市的發展進程中，城市不同地段由于經濟、自然、管理及文化等方面發展的不均衡，使一定地段內人口素質、人口密度、基礎設施條件等發生比較大的差距。筆者在這里所指的地段是被假設為一個平均的區域，在這種概念的區域內，影響二手房價格的因素是較為固定的。區位因素主要包括交通的條件、地段的等級、基礎設施、小區的環境、未來發展前景和環境污染等因素。（3）建筑因素。二手房建筑本體因素，是房屋的最直觀特征，也直接影響其價格評估。二手房建成于不同的年代，其建筑結構、戶型、建材、設備、養護程度等千差萬別，其中影響住房價格的個別因素很多，主要包括以下幾方面內容：安全、使用耐久、舒適與適用性、性能價值比及私密性等。

一、建立模型

近年來南京市二手房價格一路攀升，受多種因素的影響，下面運用統計分析方法探究其主要原因。

1.研究對象簡介。文中暫且不考慮高層住宅和別墅，因為這兩種住宅類型受樓層的影響較小，著重討論低層住宅樓的價格形勢，以鼓樓區的碧樹園為研究對象。

碧樹園是省級機關房改房，小區分為南片和北片。南片共13幢房子，于1998年底交付。北片共12幢房子，于2000年交付。主力戶型為65平米、71平米、90平米。大戶型有143平米、110平米、132平米。屬于一座普通的6、7層住宅。根據365網站提供的數據，筆者知道碧樹園二手房評估單價：29670元/平米；同比上年增幅：20.97%；環比上月增幅：3.97%。

2.模型假設。根據大多數購買二手房人的心理：樓層低點的房子房屋陰暗，嘈雜聲比較大，以及較高樓層上下樓不方便，還要考慮下雨天可能會漏水等問題。猜想假定其他條件一樣的情況下，樓層最低的以及樓層最高的二手房房價，相對于中間樓層會低一些。

3.模型建立。

建立如下二元回歸模型：

y=ax2+bx+c

（其中x是樓層，y是二手房單價，x的單位是層，y的單位是/m2，c是隨機差）

二、模型分析

本部分數據依據我愛我家二手房交易網統計得出，以鼓樓區的碧樹園為研究目標。利用excel中進行擬合得到如下回歸分析表：

表1

注：根據表1得出相關系數R=0. 464388，線性回歸假設檢驗顯著。

注：由圖1看出二手房的樓層與房價經擬合可得二次多項式：

表2

根據圖1，筆者發現碧樹園二手房交易的價格與樓層關系是這樣：最低幾層一般價格普遍低一點，具體是1～2樓；中低和中高樓層價格明顯比低層和高層的價格高；中間樓層價格明顯上升，具體是3～4樓；最高層價格由于比較特殊，價格看起來比較便宜，具體是5～7樓。

圖1

三、總結

南京二手房定價模型的建立主要是通過假設影響房價的單個因素，或者是多個因素對房價的影響，用建立數學模型這樣的方法來有效地檢驗證明。本文主要是由兩個一元回歸數學模型建立組成，而每個模型下面又包含了模型目的、模型假設、模型建立、數據來源、模型分析這些小模塊。其中，還對所得數據作出的擬合圖做分析，具體分析列舉的幾個因素對二手房房價的影響程度，以期對研究該問題的相關人員提供一些參考。

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[2] 邱峰.二手房價格的簡易估算.中外房地產導報[J]，2002（1）

[3] 劉麗.劉愛松.廣州市二手房價格變動影響因素研究[J].價格理論與實踐，2008（5）4.劉琳等.南寧市二手房價格影響因素分析及房價走勢的預測[J].廣西科學院學報，2012（2）

（作者單位：南京曉莊學院數學與信息技術學院，江蘇南京 210017）

（責編：若佳）

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1004-4914（2014）02-045-01