淺談住房保障與商品房市場如何協調發展

●馬愛衛

淺談住房保障與商品房市場如何協調發展

●馬愛衛

近些年來，由于我國城市化進程加快，使得房地產業迅速升溫，有關于住房保障與商品房市場的問題成為了媒體新聞的熱點話題。文章針對住房保障與商品房市場如何協調發展進行了討論。首先就住房保障與商品房市場的發展現狀進行了分析，然后針對住房保障與商品房市場的發展提出了一些建議，使二者協調發展，為住房保障與商品房市場創造一個良好的發展環境。

住房保障 商品房市場 協調發展

一、我國住房保障與商品房市場的發展現狀

1.我國住房保障方面。自從我國進行住房改革之后，國家積極建立健全住房保障體系以更好地解決低收入家庭的住房問題，從目前總體形勢來看，對于我國住房保障的發展可以從以下幾點進行分析：

（1）我國廉租房發展現狀。廉租房指的是政府為了在住房問題上實施社會保障職能，面向諸如城鎮常住戶口等最低收入群體，為其提供租金低廉的住房。近幾年來，雖然很多地區已經在努力完善廉租房政策建設制度，建設部等各大部委已經發布了《廉租住房保障辦法》等文件，積極監督廉租房的發展形勢，為更多在住房上有困難的居民盡最大努力提供廉租房，向使每個居民都有房可住的目標努力，但仍存在廉租房申請手續繁雜、時間過長等問題使得一些居民難以獲得廉租房。

（2）棚戶改造住房發展現狀。棚戶改造住房主要是針對一些居住在城鎮危舊住房中的困難家庭而推出的住房。近兩年，國家非常重視棚戶改造住房的建設，采取一系列措施動員社會各界參與到棚戶改造住房建設中去，使得很多困難家庭的居住條件得到了改善。但是由于各個地區的經濟發展情況的不同，房地產商在棚戶改造工程所獲得的利潤微薄使得一些地區棚戶改造房的建設進程仍然不能完全滿足住房困難家庭的需要。因此，要想使住房保障與商品房市場協調發展，政府仍然需要加強與房地產商溝通交流，加快工程的建設進度。

（3）公共租賃住房發展現狀。公共租賃住房主要是為了解決新就業人員群體住房困難的一種住房，其房屋所有權歸政府或公共機構所有。隨著城市化進程的加快，政府充分考慮外來人員的切身利益，大力推行公共租賃住房的建設，使一部分外遷人員有了一個相對穩定的住所，間接促進了當地經濟的發展。但公共租賃住房仍然存在一些諸如戶籍問題、住房面積、租金標準以及監審難題等有待完善之處。

（4）我國經濟適用房發展現狀。經濟適用房指的是政府為了照顧城市低收入住房困難家庭，為其提供政策優惠，特定一些房屋的套型面積和銷售價格的一種具有保障性質的政策性住房。據統計，我國經濟適用房的完成投資額較房地產企業完成投資額來說增幅甚微，在房地產總投資額的比重很小。從經濟適用房銷售價格角度出發，我國政府雖然已經加大了地經濟適用房的投資力度，但房市的迅速升溫使得我國經濟適用房價格水漲船高，使得房地產開發商不愿意去開發經濟適用房項目而是更青睞于商品房項目。這樣一來，阻礙了保障性住房與商品房市場兩者的協調發展。

2.我國商品房市場方面。

（1）房地產投資增長過快。我國經濟的快速發展加快了城市化建設步伐，提高了居民生活水平，增加了人們的住房需求。反之，由于房地產業與其他行業緊密相聯，房地產業的發展在一定程度上帶動了二三產業的發展，對國家經濟有著一定的促進作用。但是由于近些年來開發商對房地產項目投資過大，使得房地產投資增長過快，房地產商在重視商品房建設的同時忽略了保障性住房的建設，一部分人的切身利益沒有完整的法律法規來對其進行保障，在一定程度上影響著保障性住房與商品房市場兩者的協調發展。

（2）房價增長過快。某些地區房價增長過快，使得中低收入人群難以滿足自身住房需要。而房地產業的收益率遠遠超過其他行業的平均收益水平，因此吸引了大量的社會資金，很多企業與個人利用這個機會積累更多的資金，一些人手中擁有很多住房的同時使得另一部分人只能租房居住，造成住房分配失衡。

二、對于我國住房保障與商品房市場協調發展的一些建議

1.完善住房相關政策法規。我國政府應當根據當前住房保障與商品房市場的總體趨勢，將住房政策與法律、金融、稅收以及土地等其他相關政策緊密結合，在現有住房相關政策的基礎上做進一步完善。盡快頒布適應我國實際情況的《住房保障法》，建立健全住房金融對保障性住房的支持機制，并適當給予一些相應的稅收優惠政策。同時，政府可以給予相關機構一定鼓勵，促進各類機構參與保障性住房的經營，大力支持住房保障，以滿足居民的住房需要。

2.建立健全住房供應體系。目前，我國已經構建起了住房供應體系的藍圖，但還有很多不完善的地方需要改進。在完善住房供應體系方面，政府應當重視市場經濟效益和各個階層的住房需求情況，建立起一個兼顧商品房、廉租房、棚戶改造住房以及公共租賃房等多層次的住房供應體系。

3.完善住宅過濾機制。政府不僅要積極建設保障性住房，而且還應當充分利用市場手段，完善住宅過濾機制，實現市場多元化的住房供給，根據家庭收入情況、住房需求情況等進行層次劃分，對于高收入人群所購買的高價房屋，政府不給予房屋補貼；對于中低收入人群所購買的一些經濟適用房，政府根據實際情況進行補貼；對于最低收入人群，政府可以為其提供廉租房，對于一些拆遷、外來人員等急需用房的人群，政府可以為其提供棚戶改造住房以及公共租賃房以滿足其住房需求。同時，政府應當采取發放貨幣補貼引導中低收入階層消費二手住宅，這樣不僅可以減輕財政壓力，還可以滿足各個群體的住房需要，促進我國住房保障與商品房市場能夠協調發展。

[1] 褚超孚.城鎮住房保障模式及其在浙江省的應用研究[D].浙江大學，2005

[2] 高學惠.城市中低收入家庭住房保障中的問題及對策研究—以濰坊市為例[D].青島大學，2009

[3] 洪開榮，沈宏亮.房地產市場與住房保障協調發展問題的研究——基于多任務委托代理模型的分析[J].湖南財經高等專科學校校報，2010(4)

（作者單位：東營市住宅發展中心 山東東營 257091）

（責編:賈偉）

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1004-4914（2014）03-251-01