地產變局，老百姓得到什么？

棋均

不久前閉幕的全國“兩會”上，房地產話題并未被過多提及，國務院總理李克強的政府工作報告甚至只字未提房地產。

事實上，“兩會”之后的房地產形勢并沒有想象中那么悲觀：各大房企有新的轉型或新思路；部分房地產私募基金開始獲得牌照；本屆政府提倡的簡政放權，更讓開發商有望實現更短的建設周期和更有效的資金利用以及更高的凈資產回報率。

濟南樓市“加價不走量”

從年前開始，李聰就在等待房價給他一個大驚喜。

那段時間，兩會對房地產政策的影響令行業生態中的所有人猜測、期待：房企呼吁“簡政放權”，希望政府推出市場干預；購房者則呼吁國家繼續推行限購政策，以期“房價不要瘋長”。直到兩會閉幕，房地產話題并未被過多提及，國務院總理李克強的政府工作報告甚至只字未提房地產宏觀層面。

這段時間里，李聰看著房價的上揚，看中領秀城單價漲了700元，看似不多，一套120平的房子算下來，總價也漲了近十萬。打算從政策中尋找房價走向的他顯然很失望，在慣例“銀四月”到來之前，李聰仍然觀望。

溫州、杭州、長沙等多個城市又先后傳出樓市限購松綁的傳聞。不過，長沙和北京隨后否認松綁限購。有評論依然認為部分城市確實存在松綁限購的沖動，甚至有分析明確指出，4月份有可能成為限購松綁的“時間窗口”。

“加價不走量！”這是李聰對樓市的非專業總結。數據顯示，相比去年3月的成交量而言，今年3月的濟南樓市成交量明顯下跌。據統計，去年三月濟南商品房成交11782套，而今年只有7869套，同比下降了33.21%。

據業內人士分析，濟南的房價與其他城市相比泡沫較少，加上剛需人群仍占購房大半，房價大幅下降的可能性并不大。所以這在一定程度上可能會刺激部分“金三月”沒有出手的購房者，會在“銀四月”加緊入市。

剛剛過去的這個清明小長假，濟南市共成交房產533套，與去年同期相比激增26%。值得注意的是，這是在近段時間房產冷風勁吹的大背景下的一個數字，這足以給低迷的濟南樓市打上一針“強心劑”。

“銀四月”真的回來嗎？

山東大學經濟學教授李鐵崗認為，在當前的情況下，松綁限購只會引來房價更兇猛的上漲，尤其是在濟南，剛需仍面臨“限購”所困之時。“除卻剛需，還有一部分投資客持幣觀望，限購松綁會讓買房再次成為一大投資渠道。”李鐵崗認為，西客站周圍房產有很大的上升空間，一旦取消限購，預期投資者會蜂擁而至。“到時就怕炒熱房價。”

綠地轉型的濟南投影

今年年初，綠地新都會項目落地。在英雄山路與二環南路兩條市區主干道的黃金交匯點上，綠地集團正打算打造南部城心大都會。據其項目負責人介紹，綠地新都會涵蓋200米的超高層摩天寫字樓、大型旗艦商業、南城首例水岸風情商街、綠地新里系高端住宅、版式loft、全能型公寓等多種物業形態的城市綜合體。

“目前新都會項目已全面啟動，根據我們的項目規劃，首先會推出高端住宅產品，也就是一期新里·塞納公館。”在臨時售樓處，項目相關負責人如是說。

實際上，濟南的綜合體項目不過是綠地集團整體轉型思路的折射。

近年來，綠地加快轉型升級，實現了產品轉型、業態轉型以及市場轉型。其目標直指大型服務業綜合體項目，特別是西南，2013年綠地西南商業總體量超過300萬平方米，今年僅成都地區的商業開發量將達200萬平方米。

而綠地的轉型并不僅限于此。近期，綠地集團重組金豐投資方案終于出爐，給房地產國資改革提供了一個新的思路。

金豐投資以全部資產及負債與上海地產集團持有的綠地集團股權進行等額置換，擬置出資產由上海地產集團或其指定的第三方主體承接。金豐投資向綠地集團全體股東非公開發行A股股票購買綠地集團股權。

由綠地集團出面重組金豐投資，更好地整合現有國有企業資源。而從綠地集團的角度出發，金豐投資也是實現其整體上市夙愿理想的借殼對象。“整體上市是未來方向”，綠地集團董事長、總裁張玉良表示。

在張玉良構想的上市藍圖中，金豐投資將作為綠地集團整體上市的平臺，而子公司綠地香港則扮演“海外資本市場窗口”的角色。“我們現在剛開始‘走出去，需要積累開發能力、經驗等海外項目的結果、收益讓投資者看到了，更受到他們認可時，我們會裝進去。”張玉良表示。

同時轉變的還有萬科。在3月7日的業績會上，萬科總裁郁亮表示，萬科已悄然轉換跑道，走 “小股操盤”的輕資產運營模式，即萬科在合作項目中不控股，仍由萬科團隊操盤，使用萬科品牌和產品體系，共享萬科的信用資源和采購資源。

也許，“兩會”之后的房地產形勢并沒有想象中那么悲觀：3月17日中國證券投資基金業協會頒發的私募基金管理人登記證書中，首批五十家私募基金管理機構就有一部分從事房地產投資基金的管理。

“簡政放權”帶來哪些紅利？

雖然在剛剛閉幕的全國“兩會”上，民眾最關注的民生頭條“房地產”話題并未被過多提及，國務院總理李克強的政府工作報告只字未提“房地產”宏觀層面。

但在業內人士看來，國務院總理李克強召開國務院會議時指出的簡政放權用在調控房價、加強房地產市場調控等上面，有可能松口。

對于房地產行業來說，“簡政放權”有多大想象空間？恒大地產董事局主席許家印近期在“兩會”上直言房地產行業繁雜的審批是房價高企的幫兇，簡化審批、規范政府規費、推進稅收改革能降低房地產建設的時間和資金成本，最終這種節省或能令房價降低。

記者采訪多位房企內部人士發現，簡政放權對于前期規劃能力強的大型房企更有實際益處，在規模化高周轉模式下，大型房企往往在拿地時已經做好規劃，報建周期成為影響整個項目周期的重要因素，最終將導致項目周轉速度的變化。而對于小型房企而言，“拿到地以后，可能還要花4個月的時間規劃，這已經超過報建走審批所需要的常規時間，與其要求政府提高效率，不如自己提高項目規劃效率更有用。”某中小型房企內部人士表示。

日前，濟南改革實施意見提出，繼續清理精簡行政審批事項、健全完善集中審批制度、實行建設項目限時審批等改革措施。其實濟南的“簡政放權”是緊跟了兩會中的風向，自去年10月16日起，住房和城鄉建設部放權，不再受理一級房地產估價機構資質核準事項，改由省級住建部門負責本行政區域內的相關核準工作。部分省市也開始針對自身情況量身訂制更“簡短”的審批流程，濟南就在其列。

“以前得花三四個月的時間跑十幾個部門才能辦完的審批項目，如今只需15個工作日內就可在一個窗口辦完。”王麗麗是濟南一家房地產開發企業的員工，主要工作是為公司開發的項目跑手續，從事這一行已經有8年多時間。近日，王麗麗到濟南市政務服務中心大廳三樓，拿回了項目建設聯合審查合格書。這時距她到這個窗口來報送材料、申請施工圖聯審只過去了十幾天。

據王麗麗介紹，以前，要想建設一個項目，要經過土地招拍掛、簽訂成交確認書及取得出讓合同、設計方案的審批、辦理規劃用地許可證、圖紙技術審查、圖紙聯審等十幾個步驟，原來光是審驗施工圖，就要三四個月。

現在，王麗麗只需要準備好相關的材料，到濟南市政務服務中心大廳遞交材料，各部門根據相關情況出具合格或者需要修改的意見，而我們只需集中答復、集中處理，等待通知。“這樣手續辦得就快了，如果沒問題，15個工作日之內就可以拿到項目建設聯合審查合格書。”

“現在審查施工圖的速度就像坐高鐵，過去審施工圖速度跟坐綠皮車一樣。”關于施工圖聯審后速度的變化，王麗麗打了個比方。endprint