養老地產：應重“養老”，輕“地產”

唐 鈞

養老地產：應重“養老”，輕“地產”

唐 鈞

中國老齡化的進程正在加速，2013年的現狀是，60歲及以上老年人的比重是14.9%，人數是2.02億人。按照聯合國的說法，60歲及以上的老人占10—20%是輕度老齡化，20—30%是中度老齡化；30%以上才是重度老齡化。因此，根據中國的國情，中國社會的老齡化程度是在從輕度老齡化走向中度老齡化的過程中，還遠遠沒到只能“病急亂投醫”的程度。當前的關鍵是政府的公共政策或社會政策必須當機立斷地回到正確的路子上來。中國社會真正需要的“養老”，并非硬件——“地產”，而是軟件——“服務”。

雖然在養老地產中，“人性化的服務體系”也很受重視，但實際上，近年來養老地產中熱衷的“人性化的服務體系”，其真正涵義是網絡化、信息化的計算機系統及其終端設備。真正的養老服務是人對人的貼身服務，這是無法取代的。網絡化、信息化是很便捷，但一般來說，得益更多的是服務提供者，而并非接受服務的老人。

養老服務和做房地產絕對是兩回事。中國的房地產商把房子建成后通過營銷賣出去，這樁生意就基本了結。但養老不同，服務需求源源不斷，而且會逐步升級。老人現在很健康，但隨著年歲的增長，會逐漸地部分失能直到完全失能。

不管怎樣，“養老地產”實際上已經客觀存在，投入的資金和其他資源也已為數不少，如何讓“養老地產”真正重“養老”，輕“地產”呢？

辦法之一，徹底轉型。把房地產商的那套經營思路和言行作為統統忘掉，真正地投身養老服務業，轉變為養老服務運營商。對于徹底轉型者，養老機構的贏利模式應從長計議。因為房產自有，所以贏利要比租房辦養老院更容易些。贏利點是真心做好服務，靠服務贏得老人踴躍入住。一般的經驗，一個200個床位的養老院，如果滿員，年利潤可以達到5%。以后逐年會有所增加，最高預計能達到8%。超出這個范圍，可能就有克扣老人的嫌疑。養老機構以200張床位最為適當，最多400張，再多就不好管理了。

辦法之二，轉包轉租給養老服務運營商，坐收分紅或租金。估計走這條路的會比較多，因為操作起來不難，且不失房地產商的本色。將來養老服務可能會形成這樣的格局——產權擁有者做養老的地產房產，養老服務則由養老服務運營者提供。對于產權擁有者來說，這樣做贏利會更容易些，但需要較長的時間。需要注意地是，因為中途不能反悔，不要看到有其他贏利點就毀約。當然想毀約也不太容易，一是土地批租時一定規定了土地用途是養老服務，不能反悔；二是老人住進去了，要改變主意讓他們搬走也并非易事；三是政府對養老機構的重視和支持越來越多，要打官司贏面很小，輸面極大。

辦法之三，如果上面兩個辦法都不想采納，那就應盡快退出。一是將養老地產轉讓，轉給真正愿意辦養老機構的投資者；二是若有可能，再投入一筆資金，把本來應該付的資金索性都補上，改變土地用途，變成名副其實的房地產。尤其是那些當年“跑馬圈地”、打著“養老”的旗號賣房子的人，雖然他們有背景，但最好趕緊改弦易轍，省得害己害人。

（作者為中國社會科學院教授，中國社會科學院社會政策研究中心秘書長）

責編/譚峰 美編/于珊